叠拼别墅的稀缺性(买叠拼圆别墅梦)

不久前,发哥发布的一条关于高层底跃物业的推文的评论区,很多读者留言讨论对这种产品的看法。也有读者发表了对叠拼这个“地下室含量”更高的物业形态的观点。

限墅令后,叠拼已经成为很多买房人拔草别墅梦的仅存机会。锐理数据发布的2021年市场年报显示,近5年,成都的低密物业(包含叠拼)成交套数占比在逐年提升,去年占比已经达到5%,而这一数据在2016年时仅为2%。

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近5年,各物业类型的成交套数占比变化

叠拼究竟香不香?我们去一些已经交付了的小区,了解了一下真实情况。

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价格表现

均价贵过同小区大平层,上叠单价最高

在新房阶段,许多开发商在讲述物业价值时会给叠拼贴上“稀缺物业”、“终极置业”等标签,在销售中往往还会带着增值能力更强的暗示,事实真是这样吗?

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在城市航拍中,能够看到不少高低配组合

家住华侨城东岸的陈阿姨,在2011年左右买下了一套洋房,当时小区也有叠拼在售,单价差距其实不大都在1.6-1.8万元/㎡左右,但由于叠拼的面积为300㎡起,总价超过预算。几年之后,现在回头来看,陈阿姨的类似户型二手房挂牌单价在2.5-2.7万左右,而叠拼的挂牌单价则从2.8-3.1万不等,叠拼的二手价格的确要比洋房高大约10%。在麓山国际的拉佩维尔组团,也几乎存在同样的情况。

当我们在看圣芭芭拉的一套上叠时,经纪人指着对面的一套房说“那套房子,是我2020年卖出的,面积更大,但成交价仅400多万。”而现在小区最便宜的一套叠拼挂牌价已经达到660万。

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箭头指向处便是这套昔日400余万的上叠

成都链家经纪人也告诉我们,整体上,在地段、品质接近的前提下,叠拼在二手房市场的价格的确略高于大平层。仅从物业形态对比的表面看,在当高层和叠拼的清水房价格都只能达到29999元/㎡上限的情况下,理论上叠拼的增值空间要高于大平层。

当然也不是没有例外,贝壳APP显示,东二环绿地锦天府唯一挂牌出售的叠拼,清水单价甚至以低于该小区的二手房指导价30466元/㎡挂牌,而该小区的高层大源大多数的挂牌价都要超过指导价20-30%。

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贝壳APP显示的绿地锦天府二手房挂牌情况

叠拼与小区的平层产品在二手房市场存在差异,而叠拼产品本身,也有明显的价格鄙视链。一般情况下,叠拼不同位置的二手房价格表现几乎与新房定价逻辑一样,上叠最高,下叠次之,中叠最低。在麓山国际社区的圣芭芭拉组团,一套210㎡上叠的售价为660万,单价在3.1万以上,而一套建面240㎡的下叠售价则为700万,单价在2.9万左右。

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实际居住感受

装修成本过万,地下室用途要想清楚

两层阔尺地下室、超大花园、霸气露台,这些都是大家对叠拼的美好印象,也是构成“别墅梦”的核心要素。但这些“美好”真的实用吗?

买叠拼首先需要面对的是超高的装修成本,贝壳App上的挂牌来看,精装叠拼价格比清水叠拼的价格高出近300万。这也影射出这类产品的现实问题:装修工程复杂,且装修价格更高。一般情况下,大多数叠拼的装修成本都超过了1万元/㎡,远远超过大平层。超高的装修主要体现在几个方面,一是地下室,二是搭建,三是花园和露台等赠送空间。

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发哥看的这套上叠,装到一半已经挂上平台出售

更尴尬的是,虽然在入住时花了大量的装修成本,但是当进入二手市场时,这些装修成本在买家眼里基本是“一文不值”,因为绝大多数人都会选择敲掉重装。

第二个问题和之前我们谈到的底跃一样,就是地下室的低实用性。在我们看到的下叠中,都能明显感觉到铺面而来的“阴冷潮湿”,甚至出现墙面发霉的情况。尽管很多业主会安装了抽湿器,但依旧存在一股霉味。许多业主在地下室装修时预设了一些美好的享受场景,比如健身房、影音室、衣帽间、棋牌室,但实际的使用频率并不高。

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华侨城东岸的某套下叠地下室已经受潮发霉

在当前新入市的叠拼房源地下室面积占比更高的情况下,买房人必须想清楚未来入住之后对于地下室空间如何做使用规划。尤其是现在的地下室都是以全面积计入房价之中,更是不能浪费。

第三个问题也和装修有关,很多业主都喜欢在赠送的露台上进行搭建,扩展为室内面积,甚至改变了房屋的外立面,把“装房子”变成“修房子”。这类违章搭建问题可能会受到当地规划主管部门的干预,在实际执行中的处理办法是进行“产权冻结”,这种情况虽然不影响日常使用。但如果要抵押或者交易,会被要求恢复原状。

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某叠拼小区的装修现场

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叠拼,还能爱吗?还敢爱吗?

看了这么多套二手叠拼,坦白说,发哥仍然心动。因为发哥看的几套二手房都是建于2010年左右,当时的产品存在几大优势,比如,地下室属于全赠送、小区密度也更低、且位置好,实际入住率很高。

但最近两三年市场上的叠拼产品却发生了变化,一方面,因为限价的缘故,越来越多项目将地下室做到产权面积中,这一做法大幅拉高了购房成本,而实际的使用尺度却并不算高。另一方面,主城区的许多叠拼都以高低配的形态存在,终极改善的体验感也并不算强。

在下手叠拼之前,发哥建议买房人考虑清楚以下几个问题。

一是这类产品的实际花费远不止买房时的价格。后期的装修、打理、物业费都不是小数目,要做好装修预算。

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下叠的大花园,成为业主的超大生活阳台

二是要谨慎选择低密产品,发哥看的华侨城东岸和圣芭芭拉都是早期较为著名的墅居代表,但现在市场的多数叠拼项目,本身容积率并不算低,尤其是某些三叠、四叠产品的中叠,本质上就是跃层,墅居感大打折扣。

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现在的一些新高低配项目沙盘

三是现在的新项目,几乎每一户都增加了计入产权的地下空间,如果扣除地下室,剩余的地面空间感是否充足也是影响后期居住的关键。

如果以上三个问题都想好了,叠拼还是很香的。发哥看了一套华侨城东岸二期300㎡左右的上叠,目前为清水状态,采光及通风都几乎没有瑕疵,三层楼最多可以做到7个房间,尺度感充足,其中最吸引发哥的是三楼大露台,阳光充足且没有视线干扰,如果在这样的叠拼上拔草别墅梦,那还是非常值得。

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