南京江北核心区最新进展（核心区内的板块边界）

今天来跟大家聊聊江北新区还有江北新区核心区，给大家准确区分核心区内的板块边界，帮助大家理清非常容易混淆的几个板块概念。并简单分析每个板块的优劣势。事实上并不存在最好的板块，都是针对个人的需求来看，就好比劳斯莱斯未必适合每个人，你不能因为劳斯莱斯好就说奔驰宝马不行。那么言归正传，我们先来看看江北新区是什么。

南京江北新区，2015年6月27日由国务院批复设立，是全国第13个、江苏省首个国家级新区。

　 　新区位于江苏省南京市长江以北，包括浦口区、六合区和栖霞区八卦洲街道，总人口约250万，规划面积788平方公里；其中，直管区管辖7个街道，共386平方公里。

五年来，新区地区生产总值、一般公共预算收入、全社会固定资产投资等主要指标实现翻番，综合实力不断攀升。2020年，新区全域地区生产总值突破3000亿元，总量占全市比重1/5以上。其中，直管区地区生产总值达到2103.98亿元，同比增长9.7%，增速领跑全省全市。

以上资料来自于江北新区官网，事实上，在所有的城市规划中，国家级新区是等级最高的，上海的浦东新区是第一个国家级新区，成为整个长三角地区的支柱和绝对核心，最近一个国家级新区河北雄安新区，则拉开了京津冀一体化和百年雄安的新篇章。江北新区作为江苏唯一一个国家级新区，战略地位在南京属于独一档，使整个南京开始了从“跨江发展”到“拥江发展”的新格局。我接触到很多客户来自于主城，有的对江北不屑一顾，正好比当年“宁买浦西一张床，不买浦东一间房”的人，南京不比上海，江北也不比浦东，但哪怕达到一半的高度，也足够让所有人仰止。事实上南京大半的资源都集中在江北，不相信江北的未来，本质上就是不看好南京的发展，说明整个城市的基本发展思路没有看懂或者自己不认可。

江北新区很大，事实上最广义的江北新区包含长江以北南京的大部分区域共788平方公里，而，也就是图上的彩色区域。浦口的其他区域为共建区，共建区的发展主要由浦口区政府主导，江北新区起辅助作用，事实上共建区几乎完全由浦口开展工作。而协调区则主要是生态旅游和现代农业，不在我们讨论的范围内，事实上绝大部分都是农田和山林。

　　江北新区的其他区域，我都有卖过或者居住过，如果大家有兴趣我们可以再慢慢去聊，我们先来聊一聊核心区的区划。

首先核心区是一个官方承认的概念，包含我们常规所说的核中核、建康城、政务区、前湾、研创园，这里有很多不同的名字和区域会混淆，那么我一个一个来聊，他们分别是哪些区域，有什么特点，适合什么样的人群。

一、核中核

首先是核中核，严格意义上核中核只是一个大家普遍接受而非政府官方承认的概念，有的人经常会把核中核说成就是中央商务区，然而中央商务区是有政府官方划分的区域，它并非全部都在核心区内，自然就谈不上“核”中核，下图的就是中央商务区的范围，事实上扬子江隧道北的区域也有一部分在中央商务区内，主要的功能被称为“历史文创区”，将老的浦口码头和浦口火车站都放进去了，所以大华锦绣和樾、融侨誉江府都是在中央商务区内的，然而并非属于核心区。同样的情况在江北大道西侧同样存在，栖樾府也是在中央商务区内而并不属于核心区。那么“核中核”到底在哪里，大家普遍认为的核中核是指七里河以北、浦滨路以东、扬子江隧道以南、长江以西的区域。目前在售的晴樾府是正儿八经的核中核，中铁建新拿的地块g19也同样在此范围内，早期的小区扬子江金茂悦、绿地海悦、云江印月、中交锦方都在其中。

那么核中核到底好在哪里，什么样的人适合呢。首先核中核的最大特点就是高楼大厦林立、未来的高端写字楼和大量的地标建筑会在这个区域，499米的超高层、亚洲最大的地下城等都在这一区域内，将会是整个江北的cbd核心，土地的价值很高，甚至可以说最高。但同样也会有相应的问题：1.建设周期长，超高层建筑刚刚出地面，工期不受疫情影响的话也要在5-6年的周期，地下城项目更是规划了三期目前第二期刚刚开始不久，加上引进商业和企业的过程，整个片区真正有比较多的人口和成熟的配套的时间会很靠后，加上现在的价格已经达到4万以上，短期内二手房上市很难兑现理想的收益；2.城市界面乱，可能要经历10年左右陆陆续续商办项目和相应配套的1施工建设，噪音、灰尘、道路封闭等对日常生活环境会造成一定影响；3.居住氛围弱，其实在城市商务区中心居住是利弊参半的，能够享受到便利的商业配套，但也会受到交通拥堵、人流量大、绿地面积低等影响，多了逛街买货，少了散步遛弯，年轻人也许喜欢，但很可能等到这一切都出现的时候我们也不再年轻了。

综上来看，核中核在我心中更适合的人群是什么？是资产配置。这个词的含义就代表着买房人着眼的是长期的利益而不是中短期的风险和波动，而且短期内不会有自住的可能性，且不会将所有的资金都投注到这套房产上。我们相信他的长期价值能够慢慢凸显出来，但是它的几年内甚至更长时间的变现能力和收益回报都不会高。说白了一句话：不住也不差钱，只是有些资金闲在手里买房放在那里，也不打算短期内卖掉的人。

二、国际健康城

看到江北核心区控规图上的这一板块，会发现有一半的土地都是罕见的粉色，它的边界是扬子江隧道以南、江北大道以东、七里河以北、浦滨路以东。这代表这个片区是以医疗和健康产业为主。片区内已经有江北目前医疗实力最强的鼓楼医院江北国际医院，一期已经投入使用，和鼓楼医院一院两区医生轮流出诊，未来还会有省肿瘤医院江北分院等众多综合和专科医院，是整个江北的医疗中心。还有人认为江北新区核心规划中”两城一中心“的”基因之城“也是指这个片区，但基因之城实际上主要在高新的生物医药谷，那边的产业基础就是基因测序、新药研发、生命工程。国际健康城更多的是临床医学的研究和医院资源。还有则是很多人认为浦滨路以西的区域也是核中核，其实以浦滨路为界，东西两侧的侧重点和未来的配套类型还是有非常大的差别的，东侧核中核以商务办公为主，西侧则大多是医疗用地。近期上市的龙湖天璞，包括早一点的卓越晴翠府实际上都是在建康城板块内（不过它确实一路之隔离核中核比较近）。早期的润辰悦辰双子就是片区的典型代表。

这个板块说实话，基本面在医疗资源上对住宅的提升不能说没有，但是比较有限，毕竟好一点的医院大家都希望有，但是可能并不想离得很近，更不想被众多的医院包围。所以这既是资源但对有些人来讲也可能是不利因素，原本因为整个板块离核中核不远，又在中央商务区的范围之内，位置也并不差，但现在新开的楼盘价格远远的高于原本的价格已经直逼甚至和核中核相差无几。我个人的看法是这个板块的真实价值和核中核还是有不小差距，现在的价格要么是核中核卖便宜了，要么是健康城卖贵了，这两种情况我更倾向于后者。

　　三、政务区（可能南工大的名字更熟悉）

政务区顾名思义是江北新区的行政中心，新区管委会等众多机关部门坐落于此。范围四至北至七里河，西临江北大道，东至浦滨路，南接浦口大道。可能提到政务区还有人一脸懵逼，一看位置说：这不就南工大吗？事实上南工大板块一开始指的是江北大道西侧南京工业大学旁边的区域，20年下半年借着一中分校和29000毛坯现房火了一把的林景紫园、旁边的新城水岸云际和卓越云曜都在这里。后来江北大道东侧的天宸双子率先拉开了开分销和三成首付的先河，一度被“开除核心区区籍”，开启了一部分年轻人也能上车核心区的买方市场。后来被中介和一脸懵逼的买方人傻傻分不清核心区和非核心区，就统称南工大了。

那么为什么政务区会如此尴尬呢，这里也在近两年出现过1000多套一起开盘几乎清盘的长江时代。其实是因为板块内有众多的现状用地待拆迁或者待改造，小厂房、旧楼栋较多，板块内楼盘周边的不利因素和城市界面都不够干净，最著名的就是“加油站边买新房”。政府机构的建设对周边板块的拉动作用也较小，西侧被老山阻挡和南工大融为一体，东侧拼不过隧道口位置优越和配套成熟，自己又面朝黄土背朝天，是整个当时核心区去化压力比较大的区域。目前的尾盘因为时间跨度较大仍然是两年前那一批的装修配置和产品设计。天宸一开始以为云筑距离核中核更近客户会更认可，实际上江樾卖的更快客户在下行市场更相信看得到的眼前的东西。政务区要实现突破仍然要期待城市界面的迭新。

四、隧道口

隧道口指的是长江隧道口区域，位于七里河以南，浦滨路以东，浦口大道以北、长江以西，是整个核心区相对发展最早，有较大体量实际入住的片区。正荣润江城、润锦城、雅居乐滨江国际一直是整个核心区二手房房价的风向标和倒挂逻辑的基石，拥有江北一中虽然在外界褒贬不一，但在江北稳居公办第二的学校教育资源，整个板块最早的形成了生活氛围。实际上早期大家一直认为这里才是核心区的中心，直到核中核的规划逐渐披露在世人的面前才被夺走核心区老大哥的地位。板块内目前无在售项目，居住用地也基本铺满，核心区一代目的传奇即将画下句号。也宣告了一个时代的结束，当年万人摇的启迪如今也静静地停在那里，让人唏嘘不已。

　　五·研创园

这里说研创园，主要讲的也是研创园一期，由江北大道、城南河、长江和五桥围起来的相对四四方方的一块。说到城市界面和发展速度，可能研创园是最给人惊喜的一块。这里给人的感觉是一年一个样子，有别于核中核规划等级全部是世界级、亚洲级、最差也是南京或者江北顶级，摊子铺得大自然时间就要更久，可能再过个三四五年也未必能够看出个模样，研创园的钢铁森林和玻璃幕墙已经屹立起来。芯片之城的战略布局很讨巧，既是国家大力支持发展的卡脖子行业，也是高技术密集且周边城市没有涉及的行业，能够虹吸周边城市的人才和企业，最快的形成规模效应。南京一直是一个没有突出产业布局的城市，要继续前进布局自己的核心产业至关重要，研创园就是非常重要的一环。目前研创园注册企业1.1万家，高新技术企业近千家，产业人口即将突破30万大关，将会是江北重要的产业支撑。

有利必有弊，从居住角度来说研创园同样存在自己的问题：距离核心区主体部分较远，更多的靠自身发展而无法接收到中央商务区的辐射带动作用，不太是传统被大家认为的核心区，板块的地价和限价都较低；科研、办公用地占据绝对主导，以住宅为中心展开的配套如教育、日常生活类型的购物比如蔬菜生鲜、社区商业都会比较薄弱；片区内只有在售的越江时代、交付的保利西江月、停工的佳源玖棠府在，很难将规划的滨江实验学校的学区质量拉上台阶；万达广场和佳源的停工也再一次给大家敲响警钟，要注意房企自己的运营状态

六、江核前湾

要理解前湾，可能要从它的前世今生说起，前湾的范围是北至浦口大道、东临长江、南倚城南河、西至浦滨路，在从前大家可能更熟悉它的曾用名：青奥。2019年中海左岸澜亭在这个板块创下了6次开盘9个月销售3002套，单项目销售破百亿，创下了至今无人能破的南京楼市记录。中海是一个神奇的房企，它的销售团队人数很少，也几乎不使用折扣，所有的营销费用放在了媒体推广上，被称为“板块发动机”。当年的玄武公馆让迈皋桥变成“新玄武”，燕矶听潮让“燕子矶新城”炙手可热，也是从左岸澜庭开始，大家才开始普遍开始了解青奥也是核心区价值很高的一块宝地。那么从青奥到前湾的蜕变，更是中海重回江核后又一次赋能土地。

前湾的前，指的是位置靠前的长江前排，湾则是长江、城南河、丰子河等水系把我们围拢成的湾区，从航拍上就能看到，一江两河双公园的自然景观赋予了我们诗意的栖居。类比深圳前海和上海前滩，三者都拥有国家级的规划、顶级的城市资源配套和独特的江河水岸资源。

前湾的魅力，来自于居住的纯粹和位置的居中，无论是两隧之间的商务办公还是行政医疗精英，还是研创园的高新技术骨干，都能很好的相邻，却又不过于沉浸，还给我们随处可见的美景和以居住为中心的配套，在这个板块你看不到安置房、看不到压迫人的钢铁森林、看不到川流不息的车流和嘈杂的人群。而是城南河两侧的粉色格桑花、绿水湾湿地公园的芳草萋萋、是步行就可以散步到砂之船奥特莱斯、大悦城逛街、是下班后就可以回家换衣服和邻居在乐创汇体育场约个球、是疫情后随时能够在家门口青奥公园听个演唱会。世界纷繁复杂充满不确定性，青奥屹立在江北核心区的正中间，出则繁华入则宁静，回归到居住生活的本质，这是我能感受到的前湾的魅力。

到如今前湾的土地已经基本出让完毕，几家楼盘交付后地铁11号线森林大道站就在小区门口200米，大悦城和奥特莱斯在1公里内，12年的教育全部在站在阳台上就可以目送的距离。

我坚定的认为，在36000左右的价格段，能够满足现在居住舒适的和未来发展可能性的板块，前湾无论是对比核心区其他区域，还是主城其他片区，都是最优质的板块，不仅有未来，更能实实在在的把握现在。

七、最后聊聊浦口城南中心

提到这个板块，我拥有切身的体会，我在21年2月的时候以含包32500元/三成上车城南三剑客望江悦府。紧接着首付比例提升到五成、利率上涨，紧接着就是元旦开始停工到现在都没有复工……

实话实说，我觉得我错过了我近些年唯一一次刚需上车核心区的窗口期，如果当时有楼盘愿意三成收我，多的首付我一定会想办法凑出来买核心区，我曾经尝试去够长江时代的小户型，但是最低也要五成首付资金差距大几十万还是没有办法搞出来，最后只能无奈选择了城南中心。我清楚的知道它的问题，西侧全部都是安置房、行政区划属于浦口而不是江北更别提江核发展能级低了好几个档次、教育的规划全部由浦口主导很难有学区突破未来高中的选择都只能选择浦口区的高中。但是在当时的情况下，100万左右首付预算这已经是我能买到的最好的板块，尽可能的接近核心区。

现在核心区三成首付，单价相差3、4千块钱，首付只相差十几万，能上车核心区我想不到任何屈就城南中心的理由，何况买方市场下两边在产品投入的成本和规格，包括开发商的档次都有巨大的差异，现在就是非常的后悔……

前两天我就在跟我的客户们讲，你们等来了首付比例下降、等来了利率下降、等来了开发商内卷疯狂的提升产品配置、等来了国家队进场最顶级的开发商给你解决后顾之忧，你还在等什么？等南京也像无锡一样解除限购、出台救市政策吗？去年三月的市场火爆是超出所有人反应速度的，不要等到错过了窗口期而白白懊悔。

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