不动产权证书解释（不动产登记和权属证书的证明力分析）

【司法解释】

第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

——《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）

【实务解析】

一、对不动产登记簿和不动产权属证书的证明力应当如何认识

根据物权法第16条之规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。这赋予了不动产登记簿权利推定效力，意味着不动产登记簿上记载的权利人一般会被推定为不动产物权的享有者。但同时，物权法第十七条、第十九条又分别规定了“不动产登记簿确有错误”“不动产登记簿记载的事项错误”的情形。从上述三个条文体系解释角度而言，法律一方面认可了不动产登记簿在确认物权归属和内容方面具有极高的证明力，另一方面也承认现实中确实存在不动产登记簿记载的物权权属和内容与其真实情况不一致的情形，不能赋予不动产登记簿绝对的证明力。

从诉讼法角度而言，一方面，不动产登记簿属于公文书证，由于其对不动产物权归属的证明是通过法律上的权利推定这一方式完成的，故不动产登记簿上有关不动产物权记载事项，在确定不动产物权归属方面的证明力方面远高于其他证据的证明力。相应地，这也就加大了请求确权的一方当事人证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为真实权利人的难度。但另一方面，既然作为一种拟制事实，不动产登记簿登记表彰的权利状态并不总能必然反映真实不动产物权关系，那么就应允许当事人通过举证推翻不动产登记簿所表彰的物权状态。因此，在民事诉讼中，应当根据民事诉讼法及其司法解释对于证据规则及证明责任的规定，来综合认定不动产物权的归属。

《物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。不动产权属证书具有证据资格，但根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，不动产物权的归属和内容的根据仍然是不动产登记簿，不动产权属证书只是其外在表现形式， 不动产权属证书并不具有代表不动产物权的功能。不动产权属证书记载的事项，首先应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，一般以不动产登记簿为准，在有证据证明不动产登记簿确有错误的情况下，根据实际认定权属。因此，不动产权属证书也是可以依证据推翻的。

作为一种拟制事实，登记表彰的权利状态并不总能反映真实不动产物权关系。物权归属争议中，赋予登记以终局证明效力，既为登记制度功能所不能承受之重，也有违诉讼证据规则。这一点在内部关系中尤为重要。而在外部关系中，则需协调好保护真实权利与维护交易安全之间的关系。

二、《物权法司法解释（一）》第2条解析

1、不动产登记簿的推定力只及于权利，不及于事实

根据《不动产登记暂行条例》第8条第3款之规定，不动产登记簿记载的事项主要有两类：不动产的自然状况和不动产的权属情况。根据《物权法司法解释 （一）》第2条中“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”的文义解释可知，不动产登记簿的推定力是一种权利推定而非事实推定。因为不动产登记簿推定力的标的是某种权利的存在或不存在，而非推定登记的原因行为（买卖、赠与等）存在与否。即不动产登记簿的推定力并不包括对所记载不动产自然状况事项的推定。这是因为，不动产登记簿的推定力仅仅是为了更有效率地实现不动产登记簿使法律上交易明确化、清晰化的制度功能而产生的权利推定，其仅与权利相关，确切地说是与那些具有登记能力的物权相关。故此，不动产登记簿上对不动产自然状况的记载，如不动产的标记、面积、位置、坐落、界址等均属于事实问题，不为不动产登记簿的推定力所及。具体到司法实践中，不动产登记簿的权利人不能在诉讼中就不动产自然状况援引不动产登记簿的推定力来抗辩。

2、本条适用范围不限于不动产确权争议诉讼程序

《物权法司法解释（一）》第2条适用对象并不局限于《民事案件案由规定》中的物权确认纠纷这一案由的范畴。至少在以下几种非典型确认之诉中，本条都有适用的空间。

第一，第三人撤销之诉。2012年修改的《民事诉讼法》第56 条第3款增加了第三人撤销之诉的规定，《民事诉讼法解释》第300条对此作了细化规定，明确分为三种情形。该规定明确了在第三人撤销之诉中，在当事人提出的撤销生效裁判内容的请求之外，人民法院对当事人提出的确认其民事权益之请求也可以一并进行审理和裁判。

第二，执行异议之诉。2012年修改的《民 事诉讼法》第227条规定了执行异议之诉。《民事诉讼法解释》第312条在解释执行异议之诉时，明确在其第2款规定：案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

第三，案外人申请再审。2012年修改的《民事诉讼法》第227条规定：案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理。也即案外人认为原判决、裁定错误的，可以申请再审。进人再审程序后，根据《民事诉讼法解释》第424条第1款以及第 422条第2款规定，人民法院因案外人申请而裁定再审，按照第一审程序再审的，应当追加其为当事人，作出新的判决、裁定。既然是按第一审程序再审，自然应允许案外人在第一审程序中提出确权的诉讼请求。此时，关于案外人确权的请求是否成立，也可依据本条规定作出认定。

3、确权之诉中如何确定事实权利人

不动产的事实权利人可以提起确权之诉，否定不动产登记簿的权利推定力。此时，可考虑从以下角度确定事实权利人：

（1） 案涉房屋产权证的保管人。房屋权属证书虽然只是证明房屋归属的初步证据，但在一般 人曰常观念中，持证即为所有权人。故所有权证由谁保管，可作为判断事实权利人与登记权利人当时的内心真意。

（2）案涉房屋相关款项、费用的支付人。一般交易习惯而言，谁购房，谁付款，除非有证据证明是代为支付。如果有证据证明原告方实际支付了案涉房屋的购房款、办证登记费用、交易税款、物业、水电、暖气费等，则除非被告方有证据证明是代为支付，否则应作为认定事实权利人的证据之一。

（3）案涉房屋原出让人的证明。如果房屋原出让人作证证明与其磋商缔约的为原告方或证明在房屋买卖过程中，未见过被吿方或者被告方的书面委托授权，则可作为加强对原告为事实权利人心证的证据。

（4）案涉房屋的实际处分人。案涉房屋由谁长期支配使用。如果案涉房屋一直由主张权利人占有、 出租和装修等，则该事实可作为其为事实权利人的初步证据等。