物业与业主的纠纷有什么（小区业主和物业不得不说的法律话题）

市民小马乔迁新居，看着崭新的房子，小区里争奇斗艳的花朵，为业主殷勤开门并热情招呼的保安人员以及手提扫帚、撮子不停在小区内转悠的物业大叔，小马心理甭提有多舒坦了，逢人就夸小区好、物业好。

可没过几年，小马家北屋墙面开始长黑毛，阳台顶棚渗水，大风天窗户吱吱作响。经过多次报修，物业总是有借口一拖再拖，问题始终未解决。

又过了几年，小区的绿地被改建成停车位，一楼花园被业主圈地种菜，保安队的精神小伙换成了整日坐在门岗里呼呼大睡的老大爷，楼道半个月不见有人打扫一次。

业主们怨声载道，共同商议不再交纳物业费。物业公司没有了经济来源，更加不作为，小区环境陷入恶性循环。

相信小马的遭遇大家都感同身受，都说“小物业”牵动“大民生”，物业行业涉及千家万户，物业服务的好坏直接关系到群众日常生活是否舒心。

物业像是业主雇佣的大管家，业主日常生活离不开物业。但同时，业主交纳了物业费，就希望物业工作能够完全如己所愿，一有不如意，要么不交物业费，要么恶语相向，有的业主甚至和物业工作人员大打出手，酿成恶果。业主与物业公司在长期相处中积蓄了诸多矛盾，变成“相爱相杀”的欢喜冤家。

本期法官说法，小编请来大连中院民三庭副庭长、四级高级法官王慧莹，来系统讲讲小区业主与物业之间不得不说的法律话题。

王慧莹经过认真归纳，结合自身工作情况，整理出一篇非常完整的稿子，小编看完，许多问题迎刃而解，因为篇幅问题，小编决定拆分成上下两集。

今天，先来看看法官眼中，小区业主拒交物业费的六个错误认识。

错误认识一：没签合同，无据收费

……

马大爷的儿子为他在高档小区买了一套房子，物业费每月每平方米4.5元，房屋面积125平方米，每年物业费合计6750元。对于退休金每月不到4000元的马大爷来说，一年的物业费着实是一笔不小的支出。马大爷嫌物业费太高，物业公司又不给打折，于是从入住后第二年起他便开始拖欠。物业人员找上门催费，马大爷却说：“我没和你签合同，你凭什么向我要钱？”

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”

马大爷居住小区的物业公司由开发商选聘并与开发商签订了前期物业服务合同，马大爷作为业主虽未在合同上签字，但根据前述法律规定，该合同对包括马大爷在内的全体业主有效，马大爷有权行使该合同赋予的业主权利，同时也应当履行按期交费这一合同约定的主要义务。因此，在物业公司已为小区提供了物业服务后，马大爷就应当按时交费，他的理由不能成立。

错误认识二：你不维修，我不交费

……

小刘住在一栋楼房的顶层，夏天几场大雨过后，客厅东南角开始渗水，几天后墙皮脱落。小王家北屋墙面长黑毛，一进屋有一股呛人的霉味。小赵家窗户封闭不严，冬天窗帘被吹得不停舞动。他们多次找物业经理要求维修，但物业公司却以正在申请维修基金、保修期内房屋质量问题找开发商解决、业主家中问题不属于物业管理范围等借口搪塞，始终不予维修。于是，小刘、小王、小赵行使同时履行抗辩权，拒交物业费。

《中华人民共和国民法典》第五百二十五条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。”

在物业服务合同关系中，物业公司负有为业主提供服务、营造良好小区环境的义务，业主则负有按期向物业公司交纳物业费的义务。从理论上而言，当物业公司未及时提供物业服务时，业主有权行使同时履行抗辩权拒绝支付物业费。

但实践中，首先，业主行使抗辩权而拒付费用的金额需要与物业公司未履行债务的价值大体相当。然因物业服务范围广、项目多，单项服务价值往往无法衡量，业主更是难以证明，这就使得业主的同时履行抗辩权客观上无法行使。其次，物业公司在合同期内提供的是全面的、持续的服务，难以因个别业主的不满或拒绝接受而停止服务，其所服务的公共区域也很难被限定由特定对象或排除特定对象来享受。正是基于物业服务这些特点，业主个人的同时履行抗辩权不能在物业服务合同纠纷中得到支持，否则有悖于诚实信用原则和公平原则。同理，物业公司也不能基于业主不按时交费就以同时履行抗辩权为由拒绝提供服务。

错误认识三：损失不赔，物业费免谈

……

李奶奶家上个月下水管堵塞，卫生间“水漫金山”，屋里恶臭扑鼻，不少家具被脏水泡得变形、开裂，无法继续使用。李奶奶要求物业公司赔偿损失，否则不交物业费。

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”

下水管道属于小区内共用设施，物业公司未能及时发现、及时维修，管道堵塞反水造成业主财产损失，物业公司应予赔偿。但由于财产损失赔偿（侵权纠纷）与追索物业费（合同纠纷）是不同的法律关系，在双方就赔偿金额无法达成一致，且双方未形成赔偿款抵顶物业费合意的情况下，物业公司有权依物业合同起诉李奶奶主张物业费和违约金。李奶奶仅以物业公司尚未赔偿为由拒绝履行交费义务，理由不成立。

错误认识四：新房未住，不应交费

……

一天，丽丽接到一个陌生电话，通知其前往某小区物业办公室交纳上一年度的物业费。丽丽愣住了，回了句：“房子还是清水的，我没住，交什么物业费？”

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

购房人从开发商或物业公司接收钥匙后，即取得物业服务合同关系的业主身份。物业公司入驻后便开始为小区公共部分提供服务，而小区公共部分又归业主共有，因此，即便未入住，业主也已实际享受到物业服务，理应按照物业合同或业主规约的规定及时交纳物业费。业主以未享受或不需要接受物业服务为由拒绝交费的，人民法院不予支持。

错误认识五：业委会违法，物业合同无效

……

在物业合同诉讼中，不少业主认为小区业委会成立不合法，物业公司未经招投标程序违法进驻，业委会未召开业主大会，选聘物业公司或上涨物业费的决定未经双过半业主投票表决，因此物业合同无效。

根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会有权代表业主与物业公司签订物业服务合同。又根据《中华人民共和国民法典》第四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”的规定，物业服务合同经小区业委会和物业公司平等、自愿签订，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定的，当属有效。

因此，物业公司在与业委会签订合同后，即有权进入小区提供服务，并有权向业主收费。至于业主委员会成立与备案程序是否违法，业委会选聘物业公司、签订物业合同、允许物业涨价等决定是否经过民主议定，均已超出物业服务合同纠纷审理范围。个别业主在物业合同纠纷中提出的前述抗辩均不能成为其拒交物业费的合法理由。

错误认识六：没有收费许可证，

无权收取物业费

……

有的业主在物业公司上门收费时，要求物业工作人员出示收费许可证，并称：“没有收费许可，凭什么向我收费？”

物业服务企业是经行政主管部门批准设立的市场主体，持有企业法人营业执照、税务登记证等合法有效证件，有权在营业执照记载的经营范围内从事法律活动。物业公司收取物业费的依据是物业服务合同，而非收费许可证。因此，即便没有取得收费许可证，物业公司仍有权依据与开发商、业主委员会或与业主签订的物业服务合同行使收费权利。业主以此为由拒付物业费，不能得到支持。

还有的业主对物业服务不满意，不同意按合同约定标准付费。由于物业管理系一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受可能大不一样。业主基于个体对服务标准的不满而要求物业费打折支付，不仅会影响到物业服务企业的服务态度和质量，更会损害已全额交费业主的权益和小区整体利益，造成不公平现象，不能得到支持。

上面这六个拒交物业费的错误认识，是法官在审理多件物业纠纷案件中总结出来的常见现象。那么，在遇到物业服务性价比严重失衡的情况时，业主们该如何拿起法律武器依法维权呢，且听慧莹下回分解。

来源：大连市中级人民法院