浦东购房区域深度分析（从新房认购数据来看）

“宁要浦西一张床，不要浦东一套房！”

曾广为流传的这句话，揭示了过去浦东和浦西差异之大。

确实，那时候浦东人到浦西来打工，都被称作乡下人。可如今，随着浦东新区这二三十年的大开发，陆家嘴早已成了上海金融塔尖人士出没的场所，而张江则代表了上海高新技术产业的制高点！

那存在于人们心目中的浦东浦西差异消失了么?

在买房层面，人们会对浦东和浦西有区别对待么？老上海人真愿意买浦东了么？

哪些人更愿意买浦东地区，哪些人更愿意买浦西呢？

带着这些疑问，我们展开本篇的楼市新探究！

01

浦东和浦西：究竟差在哪里？

在电视剧流金岁月中，南孙从小就生活在复兴路的老洋房里，当南孙小公主带着男友章安仁见家长的时候，南孙爸爸的一句话令人印象深刻。

“住在复兴路，你不一定幸福，但是住在那么远的地方，你肯定不幸福”

所以，他“劝”章安仁是卖了三林的房子，赶紧在市区买个小的，还说，“房子大小没关系，关键在于位置，位置决定价值和未来的生活质量”。

艺术源于现实，至少这段话代表了一部分老上海人的观念看法。

那浦东和浦西究竟差在哪里？

传统的浦西指中心七区，浦东指浦东新区

说不上哪里好，可就是谁都替代不了！

老上海人对浦西的感情，是沉淀在历史中，存货在人生记忆里的，与其说对地区有选择，更多的也是对生活方式的选择。

浦西城区的上海人，大都是江浙移民的后代，父母都在上海有固定住所。下一代买婚房或者置换，大概率会买在夫妻一方父母居住的区域附近，比如我所在的小区，疫情里一栋楼里总会看似缺好几户人家进群，比如没有201或者302之类的，因为这几户的业主也是401或者501的业主，其他都已经在群里了，还有一些是父母辈和子女生活在同一小区的。

确实，一家人生活在一起更舒服，老人生病方便照顾，孙辈上下学可以由老人接送，可以说，现实生活让原住民往往很难离开浦西置业。

另一个原因是，浦西有浓厚的文化积淀和生活气息，90年代后，浦西进行了大规模的旧城改造，基础设施以及城市面貌都有了极大变化。如今的浦西已成为上海最繁华、最时尚的区域之一，而且相对于浦东新区来说，浦西更有上海的韵味。

上海浦西的梧桐树和老洋房

并且，相对于浦东来说，浦西的中心城区，不管是静安黄浦徐汇，亦或是稍微偏一些的闵行，教育质量都是杠杠的！

另外由于浦西发展时间长，可以说应有尽有，特别到了晚上依旧是灯红酒绿。上海对外素有“不夜城”之称，如果你夜晚站在丽思卡尔顿酒店俯瞰上海，浦西的景色着实迷人！

而浦东的主要构成还是以CBD和居民区为主，尽管有陆家嘴等高端金融区，但其实更多的偏商务和产业多一些，这里往往是新上海人拼搏的天地，到了晚上吃个饭唱个K肯定没有问题，但要真正玩的开心吃的讲究，肯定是浦西选择更多些，有好事者曾经做过一份上海夜店排行榜，上面前二十名里只有两家在浦东！

02

浦西和浦东房产，老上海人和新上海人的抉择

老上海人和新上海人的生活习惯和生活状态同样折射在购房上。

浦东楼市新上海人居多，更加偏重工作，有发达的产业和学校会更吸引他们，毕竟工作是第一要务，工作方便，孩子上学方便，其他的就不多奢求了！加上没有过往生活关系的羁绊，他们在上海的新生活往往选择从浦东开始！

浦西楼市则是上海土著更多，他们更看重地段，板块地段越好，价值越高，而且从生活角度来说，他们也不愿意离开这片熟悉的土地和便利的生活环境！

也因此，形成了老上海人爱买浦西，新上海人爱买浦东的格局。结合最近几个触发积分的楼盘来看，亦是如此！

浦西的四季都会尽管在宝山，但每期都是红盘，尽管是单价不高的纯刚需盘，但老上海人（310人群）认购比例依然占到了45.8%！

而再看静安的宝珀公寓，因为位于中心城区，老上海人（310人群）认购占比69.7%，接近七成，而新上海人前来认购的仅三成左右！

你很难说新上海人没有钱，但也会感叹老上海人对浦西中心区爱的执着！

浦东的两个红盘则不然，招商璀璨城市新上海人认购比例61.9%，招商璀璨公馆新上海人认购比例63%，可以说，新上海人对于浦东的热望，是碾压老上海人的！

03

浦西VS浦东：环线逻辑与产业逻辑

买房是大事，当然不仅仅是老上海人买浦西，新上海人买浦东这么简单！浦东和浦西内部也有全然不同的逻辑。

比有一次上海本地的朋友问我住哪里，我说静安，彭浦那边，他直接说，害，那不就是闸北嘛！

如果问问题的是外地的朋友，她会讲：咦，彭浦不是宝山的吗？

虽然搞笑，但是反映了两个较为明确的问题。

其一，上海地倾西南。很少人会把徐汇的地名搞混成闵行，而即便闵行，在人们的认知中要远高于宝山，尽管两者距离上海中心距离也差不多。

其二，浦西依照环线存在着较为严格的居住鄙视链。内环内鄙视链如下：顶级：黄浦、老静安；居中：长宁、徐汇；垫底：新静安、虹口、普陀、杨浦。

另一个明显趋势是，浦西房价走势是按照环线层级分布的；

上海最顶级的医疗、教育、社会、娱乐、居住资源绝大多数都在内环以内。和任何一个上海人聊天，一旦聊到住在哪里，内环内都是一个特别让人艳羡的指标，若是在外环外就往往会自谦地说自己住在“下只脚”。

浦东则不然，不以环线论短长，讲求的是产业逻辑，房价跟着产业走，哪里的产业强，哪里的房价就贵。

张江的集成电路和生物医药首屈一指；周边唐镇二手房单价冲上了十万 ，金桥则是顶级的先进制造出口加工区，周边也有7万 的房子，而临港距离市区大几十公里远，因为有了产业加持，二手房依然可以卖到五六万。

周浦康桥甚至把自己定义为张江南，而新场、宣桥、惠南、合庆等等没啥规划，自然默默无闻。

在7月初出炉的《上海市产业地图（2022）》中，138张产业现状图和产业未来图，描绘了上海产业高质量发展的新画卷和新图景。

随着产业对楼市的加持不断被认知，也许，未来每个购房者都将要细细研究楼盘周边的产业布局了。

04

后记与建议

那如果浦东浦西价格近似的楼盘，购房者该如何选择呢？

通常的意义来说，浦东看未来，浦西看当下，浦东很多地区虽然目前配套不完善，没有产业，或者环境不够好，但倘若有强势的产业规划或者交通规划，依然是值得的。浦西看当下并不是说浦西没有规划，而是大幅的调整变革较少，往往是在现有基础上的优化和完善。

另外就是要看购房者的核心需求。比如小夫妻都是高新技术产业，或者生物医药产业，这些产业和岗位在未来的二三十年可能都是浦东布局更多，发展更快，那置业浦东肯定对于上班和事业发展更有利，也更便利。

而如果是老上海人，工作是事业单位或者国企，习惯了浦西的便利和生活状态，买在浦西当然是适合的，因为上海楼市发展到了现在，几乎没有特别洼的洼地了！住房的生活舒适度以及子女教育还是需要照顾到的。

所以，郊区买房，基本上是地铁，学区以及至少市级层面的强产业规划，才值得考量！

浦西牵绊着老上海人的生活和和关系网，浦东则是属于新上海人的拓荒地！

工作、居住、生活的起点不同，也许才是造成选择不同的差别吧！但新上海人和老上海人对于美好居住的需求都是相似的！相信未来，随着浦东的进一步完善，再也不会有浦西妹子不愿嫁到浦东的情况存在了！

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