父母去世房子不过户能卖吗（房主过世后房子不租不卖）

前一段时间跟朋友聊天的时候提到：房主去世了，现在房子应该怎么处理？反正也没有别的人要争这套房子，住着应该没问题吧？

我反问了一个问题：你觉得这房子是你的么？对方笑了笑回答到：是不是我的有什么关系？至少不是别人的吧？

事实上，在房子没有过户登记的状态下，房子是没有产权人的，就像你明明知道有一笔钱，但是就是不把钱拿到自己手里，只能看着钱干瞪眼、用不了。对于房子来讲，道理一样。

小涛前一段时间就遇到个烦心事儿。

小涛的爷爷奶奶、姥姥姥爷过世比较早。2011年的时候，小涛的父亲因病去世。丧偶之后，小涛74岁的母亲独自居住在老房子里。这个房子是当时父亲单位分房之后又买下来的，登记的是父亲的名字。

小涛是个独生子，对父母一直非常孝顺。

父亲去世之后，小涛做母亲的思想工作，想把母亲接过来跟自己一块儿住。经过十几年的打拼，小涛的经济条件不错，爱人工作也很稳定，住着100多平米的房子，家里地方大。母亲不舍自己的“窝”，不想离开跟老伴儿共同生活几十年的家，拒绝了小涛的好意。

担心母亲孤单，每个礼拜都回母亲家住两、三天，就是为了陪老人“解解闷”。照顾孩子的事儿主要交给了爱人。

在2015年冬天，小涛的母亲不幸过世。父亲去世之后的这些年，母亲一直都郁郁寡欢，精神状态很差，身体状况一直不好。那年冬天的一个早上，母亲一个人出去遛弯顺道买菜，突然间头晕摔倒在路边。小区的熟人看到了赶紧拨打了急救电话，最终还是没抢救过来。

不到五年的时间，父母相继过世，小涛特别难过。处理完家里事儿之后，小涛琢磨着把老人的房子好好收拾一下，出租出去。

为了方便、也更保险一些，小涛找了一家不错的中介公司代理来办这事儿。在审核关于房产资料的时候，小涛却被告知“出租不了”！因为房子不属于他，他无权出租。

小涛有点不解：这个房子是我父母的，我知道虽然登记的是父亲名字，但肯定是父母共有的。现在父母都不在了，我又是他们唯一的儿子，也是他们唯一的继承人，房子不给我还能给谁？

为此，小涛问了一些朋友，最终得到的结论是一样的……

我们先按照小涛的逻辑梳理一下，做几个假设：

• 如果：既然麻烦，不租了，放着就好了。看似问题不大，但是，自己留着的东西并不属于自己，只不过是在眼下这个当口也不属于别人，仅此而已。
• 如果：索性自己私下里出租算了。既然这么麻烦，干脆绕开中介，直接找租户得了，无非就是麻烦点儿。其实，这么做的风险更大：一旦租客哪天反悔了，追究起来，小涛闹不好还得落个“非法租赁”，更麻烦。
• 如果：发生意外。万一小涛出什么意外怎么办？房子就该“转给”他的孩子继承。万一孩子再出什么意外怎么办？万一……不要回避“万一”，“意外和明天，你永远不知道哪个先来”。这种情况太多了，各式各样的、正常的、奇葩的，不一而论。所以，没有其他继承人也只是阶段性的，不及时办理，可能继承人会越来越多，甚至最终落得没有继承人、财产充了公。
• 如果：……

这些假设，在现实中都有实际发生，这里仅仅提示继承人：要学会及时保护好自己的权益。

在房主去世之后，不及时办理过户，会有哪些风险和麻烦？

1.从“眼前”的角度上，对于财产没有所有权，相应的，也没有使用权、处置权。

如小涛遇到的问题。房产无法出租，想卖更不用说，根本卖不掉。自己住着问题不大，但是，一是这种“使用”本身是没有依据支撑的，只是没有侵害到别的利益；二是好在小涛是独生子，如果是多兄弟姐妹呢？自己住着就有问题了，等于侵占了其他手足的利益。

2.从“未来”的角度上，“拖延”导致的后果，就是房子很可能最终不完全属于自己、甚至不属于自己。严重的，会引起家庭纠纷。

有些朋友提到，无所谓，反正房子一直在自己家里代代往下传，父传子、子传孙，不办理过户真无所谓。这里有一个非常大的误区：根本无法、或者不可能保证自己的“家族”里永远不出现“外人”。多子女问题、婚姻问题，等等，任何一个家庭，都会面临成员“进出”的问题。所以，一份财产，因为家庭延续，可能会被越来越多的人划分，人一多就意见不一致，就要产生纠纷争议；没有配偶、没有子嗣、没有兄弟姐妹、上辈子都过世了，最后的财产就“充公”了。

3.从“麻烦”的角度上，办理起来只会越来越麻烦。

对于小涛来讲，如果及时办理过户，手续相对还简单一些：只需要证明自己是父母房子的唯一合法继承人，需要解决其他法定继承人（父母的父母）也去世了就可以。但是，一直拖延下去，弄不好真出现“转继承”、七大姑八大姨的来分财产，到时候要处理就费劲了。

对于不同家庭结构有不同的麻烦点。例如，之前通过《明明只属于父母两个人的房子，父亲去世之后却又多了两个“外人”》、《要继承父亲的房产居然要小叔签字？就因为父亲生前少写一张“纸”》等文章中，向大家介绍过类似的话题。

总之，先期麻烦点儿，总比后期遇到更大麻烦，来得还是“省事儿”些。

大家只需要记住一点：继承权和物权是两回事儿，继承权可以被“自然”赋予，物权必须办理。

• “物权”说的是最终有了这个“物件”的所有权。拿房子来说，我国实行的不动产登记制度说的很清楚，只有登记为产权人，才拥有房产的所有权。
• “继承权”说的是享有继承的权利，只要自己是合法继承人（不管是法定继承人、还是遗嘱继承人），都可以有主张产权的权利。但是，仅仅是可以主张而已，跟实际有没有产权，没有关系。

回过头去，拿小涛的事情再捋捋：

• 父亲去世的时候，母亲有1/2的产权，另外1/2产权空着。小涛和母亲各自有房产1/4的继承权，但是，谁都没有所有权。
• 母亲又过世之后，本来属于她的1/2全部由小涛继承，还没有执行的1/4继承权“转”给了小涛，再加上小涛原来继承父亲的1/4继承权，他可以继承100%房子。但是，这100%的继承权一直没有执行，就意味着房子全部产权一直空着，没有人占有。
• 当然，想出租、想出售，没有权力，也就不可能得到利益。

再延伸一下，假设一直“空”着，到了小涛儿子这一代，想起来要过户了：

相当于孙子要继承爷爷奶奶的房子，这时候就要开始往上“追溯”了——本来正常的继承最多只需要向上追溯一代就可以了，现在需要追溯两代，增加的麻烦可不止一倍。这仅仅是“麻烦”问题。更麻烦的是，隔代多了，很多证明材料找不到，想要办理可能根本办不了。

所以，“不过户”对于继承人来讲，具有特别大的风险。

再次重申一下：这里无意危言耸听，仅仅是希望从对继承人利益保护的角度，给到大家一些提示。

至于是不是需要有花费这件事儿，无法左右。但是从另外一个角度：花点钱把能到手的东西尽快拿到手，是不是更划算一些？

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