南充阳光一品江城文峰片区(南充文峰板块配套难兑现)

周末去文峰踩盘,和金科的销售一起闲聊。说起金科集美嘉悦这个楼盘,2019年4月就拿了地,至今为止一期还有100余套现房在售,二期尚未动工。

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文峰金科集美嘉悦实景拍摄

一期一批次去年6月就交房了,二批次也将于今年8月份交房。一个92亩规划了1608户的项目,动工三年还有接近一半的楼盘尚未推出销售。

这一次,金科栽在了文峰。而这,或许也是文峰众多楼盘的缩影。

一梯两户洋房(11层)现房,单价约4500元/m²。当问及这一价格在区域是否具有竞争力时,对方无奈地表示:蓝润4399起,阳光3900总价29.99万起,文峰板块正在经历着严重的价格内卷。

事实上,每一个地产板块的崛起与发展,都有其必然的逻辑,如何判断一个板块的潜在价值,或许可以从以下3点着眼:

1、地段,这是被地产业界奉为圭臬的著名理论,不过地段也不是一成不变的空间概念,而是加入了时间的概念,要从发展的眼光去看地段,包括新兴区域和城市更新;

2、规划,城市在不断向外扩张,新兴区域更是遍地开花,而且都有各种规划,但必须得分辨清这些规划哪些是概念,哪些是正在兑现的趋势,然后紧跟趋势;

3、交通,城市从小到大,从人行城市到车行城市,所以一个区域道路的网格化,公共交通的便捷度,是一个板块崛起的前提,也往往是这个板块规划兑现的先决条件。

基于以上的判断,我们来看看,文峰究竟是如何一步步沦为价格“洼”地的?

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文峰新城全貌航拍

从地势来看,呈半岛状的文峰片区发展潜力其实是很大的,江景资源充沛,自然条件非常优越。自文峰片区开发至今,区域内建成和在建楼盘已经有十几个。碧桂园、金科、蓝润、阳光几大开发商扎堆,除金科外,其余都是多项目深耕。

开局还算良好,中途却是一手好牌打得稀烂。

01、习惯性烟雾弹式输出,配套难兑现

以南高为例,临江新区南高、高坪南高均投入使用,而文峰南高至今尚无动工迹象。时不时更换围挡,“动工在即”反复出现,当大家都习以为常或者对此不抱希望时,又会撒一点糖出来。

最近一次的“烟雾弹”释放是在年初,1月18日,四川公共资源交易平台发布《南充经开区文峰新城教育基地、南充经开区文峰新城教育基地周边环境提升改造工程比选公告》。公告显示,文峰新城教育基地项目总投资超10个亿,计划开工时间2022年3月,工期20个月。

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当时我们以为,可以基本确定,南高文峰校区正式重启了!然而早已过了计划开工的时间,目前工地尚无任何施工迹象。

反复好几年的文峰南高,着实让人有点失望。

教育基地尚是如此,10里江岸线的打造,包括规划欢乐群岛和359°水魔方公园更是杳无音讯。

从满眼期待到失落,大家对文峰的热情正默默地在流逝。

02、商业,是文峰板块最大的短板

整个文峰板块,交付的楼盘不算少,南充碧桂园、碧桂园天玺湾、阳光一品江城、蓝润千里江城、金科集美嘉悦,业主陆续入住。接下来,还有更多的楼盘交付。但商业配套依然是区域最大的短板,且在短期内无法得到解决,依靠底商生活将成为常态。

文峰的商业配套不是概念性规划,只是兑现周期被无限拉长了。

我们来看看文峰两大商业项目:

第一,占地62亩,23万方蓝润新天地。

紧临蓝润·江湾住宅项目,包含了办公楼、商业街、艺展中心及商业综合体。2018年4月份拿地,至今尚未动工。

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文峰新城规划总人口16.5万人,即便满员入住,也不足以给23万方的商业项目进行消费输入,所以新天地应该是面向全南充的。

商业综合体从建设、招商到运营,所耗成本巨大,加上电商的冲击,就算是地段上乘的商业体也不一定能运营的很好。这也就不难想象开发商将为大型综合体安排怎样的建设进度。当下市场大环境低迷,开发企业现金流紧缺,保守估计,再过10年,蓝润新天地都不一定能修得起来。

第二,占地26亩,6.56万方嘉陵江壹号。

位于南充碧桂园与公安局嘉陵分局之间,将打造大平层公寓、甲级写字楼、酒店式公寓、精品商业以及一座建筑面积不低于3000㎡的农贸超市。

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商业地块位置

该地块由深圳恩歌源投资发展集团有限公司于2021年7月竞得,地块拍出后不久就打上了围挡,但是至今没有动工迹象。

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嘉陵江壹号效果图

从落地可能性来讲,嘉陵江壹号大于新天地。因为体量较小,且位置更好,靠近滨江路和南湖片区。但是即便现在动工,投入使用也是几年后的事情。

商业规划摆在那儿,修或者不修的不确定性太大了,兑现周期被无限期拉长,对于文峰板块的发展来说不是好事。

03、不合理的供地计划,阻碍了文峰的发展

新区成熟期至少需要15年,哪怕是深圳速度,一个新区的成熟周期,至少也要12年以上。

文峰板块的打造从2013年碧桂园开发“南充碧桂园”开始,已经走过了九个年头。从航拍实景图来看,建筑不算稠密,但整个板块最好的资源,一线江景的地块几乎都卖完了。

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一个好的板块规划,一定是“均匀供地 配套跟进 板块提升”的发展模式。通常,土拍地价最能反应板块的增长动能。而文峰,碧桂园天樾地块2656元/m²的楼面地价已经是区域天花板了。

越往后,地卖得越便宜,到了阳光书香九里楼面地价仅1554元/m²,而阳光书香苑楼面地价低到了1338元/m²。整个文峰已经被卯定为低价板块,无论是房价还是地价。

文峰没有很好地抓住2017-2019年的房产黄金发展期,卖地没规划,配套落不了地,地价越卖越低。

另外,从产品形态来看,除了蓝润翡翠院子规划有别墅外,其余楼盘均以高层、洋房为主,低总价是购房者置业文峰板块的重要诱因。一分钱一分货,这也决定了整个板块的大致居住品质。

没有卖溢价的能力,产品同质化严重,区域各楼盘目前处于“价格内卷 甩货去库存”期,没有新鲜血液的加入、没有配套落地的加持,文峰下一波崛起可能在五六年之后抑或是更长的周期。

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或许“用一手好牌打得稀烂”来形容文峰板块再贴切不过了。不合理的用地规划未能将板块的价值发挥到最大化,配套的烟雾弹式释放让购房者普遍对该板块缺饭信息,短期内无法兑现的配套让板块没有溢价的能力,同质化的产品便衍生出了极其严重的价格内卷。这也解释了面对刚需为主的南充市场,为什么价格都那么便宜了,销量还是上不去。

来源 微观南充 南充全揭触 等

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