成都买叠拼还是大平层（实得9155元起）

3月19日，位于高新区大源板块天府四街的北辰香麓132套清水叠拼产品取得预售，并于昨天正式开始网上报名，建筑面积约141-362平米，单价约24000-29994元/㎡，预计今年6月即可交房。

从交房时间就可以看出，这个项目早已开工且“捂”了很久，因为报规时间较早，北辰香麓的叠拼产品具有超大“赠送”的特点。除个别特殊楼栋位置外，上叠户型建筑面积约146平米，实得约414平米；下叠户型建筑面积约145平米，实得约318平米（不含1楼绿地花园）；实得单价仅9155元/平米起。

如此低的实得单价在大源几乎可以说是绝版了。

一、地段&配套

大源非核心，居住渐成熟

在经历了十多年的开发后，高新区的大源板块已经成为最能代表国际城南形象的片区之一，其中益州大道以东主要是以商务办公为主的大源商务区，益州大道以西则是大源居住区，北辰香麓项目就位于大源居住区，属于正统的大源板块。

项目区位图

不过，由于大源中央公园、伊藤洋华堂和地铁五号线大源站的加持，剑南大道与天府二街交汇处的位置目前已被普遍看作整个大源居住区的核心，而北辰香麓位于天府四街偏西的位置就离大源核心稍微远了一点。

目前项目周边的路网还没有完全成形，部分土地还没有出让，街区形象和天府二街、三街还有些差距。但既然是正统的大源板块，我相信随着时间的推移，天府四街一样会完全“熟”起来。

项目东侧尚未开发的地块

另外，关于紧邻项目东侧这块尚未开发的土地，最早规划为医疗卫生用地，目前已有官方确认调整为商业服务设施用地，消除了紧邻医院的不利因素，对项目算是一个利好。

除了医疗配套之外，大源板块其他配套的成熟还是有目共睹的，相信拥有高新区资格的购房者可能比我都还熟悉，下面就用一张图清晰明了的标注一下项目距离各主要节点的距离。

轨道交通方面，项目附近的地铁5号线预计今年通车，从项目到最近的民乐站步行距离约1400米，大约需要18分钟，距离较远。

商业配套方面，以伊藤洋华堂为核心的世豪广场距离项目约1900米。除了这个最核心的商业综合体，项目所在街区住宅楼盘较多，已交付的楼盘底商已有部分商家开始经营，能满足街区内基本的生活需求。

街区内已投入使用的部分社区商业

另外，小学划片虽说要等小区交付之后才会正式确定，但是从目前项目旁边的几个小区划片情况来看，北辰香麓未来多半也是划入成都教科院附属学校西区。

据了解，这所学校的前身是高新区临江小学，2014年成立，2017年被成都教科院附属学校收编，目前尚无毕业生，因此具体的对口初中还不清楚。

2、产品&户型

高低配，真叠拼

北辰香麓总占地约61亩，地块比较方正，容积率2.4。项目采用了高低配的设计，由1栋独立商业、2栋高层商住楼、3栋高层住宅和16栋叠拼住宅组成，共有住宅723户，其中叠拼共有164户，共有1160个地下停车位。

项目鸟瞰效果图

通过效果图，可以看到项目叠拼虽然只有164户，只占了总户数的1/5左右，但是叠拼部分的占地面积是大于高层的，所以叠拼部分的居住密度远低于高层。不过项目整体为同一地块，高层和叠拼之间并没有进行物理分隔，只用水景做了软性隔离。

本次项目拿证的叠拼是除了2016年已经销售的3栋叠拼之外的所有房源，共计132套，全部为坐北朝南，全部都是只有上叠和下叠的真叠拼。其中下叠户型包含-1层、夹层、1层和2层共4层私人空间；上叠户型包含-1层、夹层、3层、4层和5层共5层私人空间。如下图所示：

叠拼产品楼层分布示意图

从图上可以看出，下叠和上叠户型均有地下室空间，上叠户型的地上地下空间虽然被下叠户型隔开了，但可通过私家电梯直接从自家地下室到自家3楼，并且清水交房时开发商已经预装日立电梯。

所以，个人认为上叠户型有天、有地、有私家电梯免去爬楼的麻烦，相比下叠户型只有地、没有天、在家还要爬上爬下，居住的尊崇感更接近于别墅。此外，上叠户型占据“金三银四”的黄金楼层，不仅采光和私密性更好，还拥有五楼40多㎡的私家大露台，居住的舒适度也高于下叠户型。

已接近交付状态的叠拼实拍

另外需要注意的是，无论是上叠还是下叠户型，均不能从地下停车场直接进入自家的地下室空间，除非另外再购买2个地下停车位。

据置业顾问介绍，如果购买了2个停车位，不仅可以从地下停车场直接进入自家地下室，开发商还会把你买的私家车位围起来，包成私家车库。

当然，买不买车位全凭自愿，不过车位的价格目前还不得而知。有那么一丝“捆绑销售”的意思在里面，但开发商并不强制业主购买车位，所以就算想说它是“捆绑销售”，也是“不违法的捆绑销售”。

下面来看一下具体的户型图。

下叠户型

约145㎡四房三厅三卫

←可左右滑动→

上叠户型

约146㎡五房三厅四卫

←可左右滑动→

3、购买建议

高性价比，改善值得买

乍一看，北辰香麓清水预售价24000-29994元/㎡是贵的，会有一种高价地项目拿预售的感觉。然而项目因为报规时间较早，其叠拼属于“老规产品”，具有超大“赠送”的特点，实得单价最低只有9155元/㎡，这个价格在高新区买个老破小二手房可能都买不到，性价比可以说是非常高的。

随着这一批“老规产品”的逐渐上市去化，这样的高性价比低密度产品就是真正的“卖一套少一套”。所以，建议持币待购的高新区改善型购房者，特别是喜欢这种类别墅产品的购房者，抓住这次机会，积极参加摇号。

4、彩蛋

为何天府新区购房者也有机会上车？

北辰香麓位于高新区，按照现在的分区限购政策，肯定只有高新南区的资格才能买。

但是，北辰香麓在天府新区有一个姊妹楼盘——北辰南湖香麓，两个项目不仅名字差不多，产品也是差不多的。所以今天就在北辰香麓的踩盘报告里一起释放相关信息，后续不再专门针对南湖香麓的叠拼发踩盘报告。

北辰南湖香麓鸟瞰效果图

目前，南湖香麓还有3栋28套清水叠拼产品未售，产品跟本文介绍的天府四街的叠拼一样，都是超大“赠送”的“老规产品”，建筑面积145-147平米，实得300-380平米。

南湖香麓的售哥说最后批次的叠拼预计在今年5、6月份会推出，参考上批次叠拼的价格，仅约266-320万元/套，实得单价大概只有7、8千，性价比更加突出。就算下批次价格涨10%的限价规则上限，也基本可以秒掉天府新区所有在售/待售的叠拼产品了。

建议天府新区准备购买类别墅产品的购房者积极关注。

文/黄曦

（来源：吴思竹）

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