瑞安集团武汉光谷（数百亿重仓武汉）

编辑：大江

不同于恒隆、九龙仓、太古地产等港资企业或以高端或以重奢出名，瑞安在商业地产领域或许更突显“特色”二字。

上海新天地：全国首个街区式商业，“修旧如旧”的独栋房子，设计呈现的风格则是代表上海历史和文化的石库门建筑，项目在视觉上就已有很强的标识性和独特性，开业20多年依然是上海的一张商业名片。

佛山岭南天地：融合岭南文化，将历史建筑融合到现代街区中，一店一特色，还引入了不少佛山本地特色品牌，走进佛山岭南天地，不像在逛街而像在游玩。

重庆天地：涵盖有高低村落、文化剧场、吊脚楼、商业主楼、创意办公楼等5个不同建筑群的重庆天地更是早已成为国家4A级旅游景区。

不止上海、佛山及重庆，20多年时间，瑞安已经在上海、武汉、佛山、重庆、南京等5个城市留下了7个项目（不包含已被卖出的杭州西湖天地），甚至于瑞安在各个城市的项目也都是业内人士去到当地必然会去观摩学习的对象。

今年2月的武汉调研，瑞安在武汉打造的武汉天地项目也被我们早早列上了计划表。

作为继上海新天地、重庆天地、杭州西湖天地（已被瑞安卖出）之后，瑞安在国内打造的第四个“新天地”项目，武汉天地如何？

而我们也试图通过这个项目，探寻瑞安的发展模式，及瑞安是如何在这种大型城市更新项目里如鱼得水的？

投资百亿，在武汉再造“新天地”

“做不出来，我跳长江去”

在说起武汉天地的时候，对于这个投资百亿、开发了10多年的项目，我们得先来看看它的历史。

因为，过去塑造了它现在的样子。

2000年左右的武汉是什么样子呢？

在那时多次去过武汉的罗康瑞（瑞安集团董事长）眼里，留下了落后、保守，没什么人愿意来投资的印象。

随着“中部崛起”发展战略提出，罗康瑞敏锐的察觉到了武汉的转变，以及武汉对于瑞安打开华中市场的重要性。

来源：摄图网

2005年4月，在无人竞拍的情况下，瑞安以33.9亿的报价刷新了全国土拍“地王”的名单，拿下了占地918.4亩的汉口永清片地块。

永清片地块原来是德、日、比国租界，从现在往回看，我们不得不佩服瑞安的眼光，在瑞安接手时，这里还只是烂泥地，铁路小学，铁路宿舍。

但瑞安很擅于对“环境”的改造，也对这个项目很舍得花钱，计划投入上百亿，仿照“上海新天地”模式，在武汉再造一个“汉口天地”，打造成武汉新地标。

为了做好这个项目，罗康瑞还与汉口天地的设计师本杰明伍德先生经常漫步在武汉街头，寻找武汉的文化特色，有时甚至会到深夜。

2006年初，汉口永清片重建工程正式动工，在汉口天地首期6万㎡的建设中，瑞安投入了8个亿，还定下了一期工程一年建成开业的计划。罗康瑞甚至还在媒体前开玩笑般夸下海口，“做不出来，我跳长江去”，可见对项目工程进度的自信。

但是在开业之前，因为“汉口天地”已经被抢注，项目不得不改了个名，也就是我们现在熟悉的“武汉天地”。

“新天地”成武汉新地标

由高端变为中高端，壹方购物中心命运“坎坷”

2007年9月，武汉新天地1期率先试营业。

为了保留租界建筑，武汉新天地一期工程保留修建了9幢上世纪二三十年代的历史建筑，其中8幢是保存下来的，1幢是原样重建。对于这些老建筑，瑞安是能翻新的翻新，不能翻新的就采用其中的建筑元素重造。此外，武汉天地还保留了现场60多棵原生梧桐树。

现场实拍

此后两年里，新天地二期和三期也相继完工开业。

新天地也确实如罗康瑞设想的那般，一跃成为武汉的新地标，是武汉最高端的休闲场所之一，也是颇受年轻人喜欢的带有小资情调的聚集地，新天地街区还在2014年8月和楚河汉街共同被评为“湖北旅游名街”。

小资风情街有了，还缺个什么？还缺个高端商场。

2014年7月底，在武汉天地整体规划发布会上，瑞安公布了武汉天地全新综合配套“壹方”高端购物中心的规划，11万㎡的体量，计划引入国际一线奢侈品、国际精品时尚品牌、流行时尚品牌、国际一流餐饮及娱乐品牌，打造一个定位高端、时尚的国际化综合体。

然而本来预计一年后开业的壹方购物中心，最终推迟于2016年开业，定位也由原来的高端变成了中高端，开业品牌也从此前曝光的LV、GUCCI、Cartier、DIOR、BV、Tiffany & Co、Dolce&Gabbana等一众奢侈品大牌变成了星巴克、Win House、安薇塔、THE VIZ EYEWEAE、美的电器、杨梅红国际私立美校、工匠面包、西西弗书店等品牌。此前高调宣布入驻武汉天地的四季酒店也戛然而止，盛传已久的武汉首家苹果直营店最终也不了了之。

可能由于当时武汉商业地产正处于低迷期，当年不少计划开业的项目也纷纷延期；此外，2014年左右国家也开始加大反腐倡廉力度，奢侈品在国内市场也在收缩，只能说壹方购物中心确实没有赶上开业的好时机。

值得注意的是，瑞安早在该项目奠基前就拉好了合伙人，将壹方购物中心50%的股权卖给了欧洲公司领德高地产，壹方购物中心也是瑞安和领德高共同投资20亿打造的。

项目成功与否暂且不谈，但瑞安确实提前为自己谋划了一条收益最大化的路，既借到了领德高欧洲公司的面子在武汉政府面前露了脸，又拉来了“赞助”，反正不亏。

2019年，武汉天地在讨论与质疑声中迎来第三个商业项目，面向周边中高端亲子家庭客群的壹方北馆。

现场实拍

至此，这个曾经瑞安在内地最大的投资项目，也是武汉当时最大的旧城改造项目，基本成型。

而作为复制“上海新天地”模式的武汉天地，从某些方面来说，无疑非常成功。

现场实探！新天地最年轻

南馆一楼还在围挡等高化

北馆设计最吸睛

2月9日和2月10日，笔者连续两天来到武汉天地，实探了这个项目。

从现场来看，目前武汉天地整体完成度已经非常高，笔者只看到位于南馆与北馆之间的B123地块还处于围挡施工状态。

来源：iziRetail逸芮

武汉天地的交通非常方便，南馆旁边就是轻轨1号线/地铁8号线黄浦路站，新开业的北馆也与轻轨1号线头道街站无缝接驳，但由于B123地块的阻隔，北馆与南馆差不多隔了一站轻轨，笔者从南馆穿过武汉大道走到北馆就花了十多分钟。

不过，根据武汉天地内部人士表示，未来不排除会修建地下通道连接南北两个区。

看完现场，笔者也有了一些感受。

新天地街区：

从历史建筑改造而来的新天地街区，很有特色，也是三个商业项目里最显年轻化的区域。

街区分为两条主街，步行道的仿古青砖，两旁掩映的绿树，或独立或相连的小楼，低于主街的店铺，休闲风情的外摆位，既有旧时风格的红砖灰墙，也有通透新颖的透明玻璃外墙，营造出了一副新旧结合的建筑形态。

品牌也主要是以餐饮为主，也有网红潮牌。新天地引入了茶颜悦色、墨茉点心局、奈雪的茶、喜茶、M Stand、和府捞面、星巴克、KUMO KUMO、芙蓉堂等60多家餐饮店，其中不少都是耳熟能详的网红品牌；此外，像X11、LOOKNOW、KNOWIN潮流实验室、HARMAY话梅、ATTEMPT等潮流品牌也或开业或围挡。

笔者当天在新天地逛时，就看到有不少年轻人在这边。

壹方购物中心（南馆）：

相较于街区的年轻化，后开业的南馆会更显得有时代感一点。

南馆以服饰和零售为主，包括Tommy Hilfiger、LE TEMPLER LUXX、DKNY、HAY、AIGLE、initial、李宁等品牌，还有I DO、周大福、六福珠宝、周生生等珠宝品牌，从目前的品牌来看，整体比较偏中端。

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南馆一楼由刘家麒路从中间一分为二，但是靠近Tims咖啡这侧的商场内部一楼有很多围挡。

根据武汉天地内部人士表示，这边开业之后就一直在等高化，目前签的品牌也都是以短期为主，本来疫情前高化都已经谈好了，但是因为疫情最终也没能谈下来。

笔者逛完，感觉动线还是很不错的，比较好逛。但可能因为开业比较早，感觉南馆每层的主题性并不强，有些地方品牌排布也有点乱，比如在3楼，亲子店旁边就是服饰店，甚至还有服饰品牌、美甲店、亲子店的排布。

壹方北馆：

不同于前两个商业区，壹方北馆则是补足了“亲子家庭”板块。

整个商场都在围绕“亲子家庭生活”展开，品牌也是以儿童服饰、亲子教育为主，还有一些生活配套，包括金宝贝、乐斯国际艺术中心、孩子王、吾行手工坊等品牌。

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北馆的整体设计是相当有特点的，外部是花园退台式设计，商场内部也有一棵很大的“天空树”，延伸到各个楼层，很惊艳。

北馆的动线呈现“人字形”，采光也比较好，商场里有些细节也做得比较到位，比如柱子做得比较细，也不怎么遮挡视线。

从当天现场来看，周边还是有不少家长带着小孩子在这边玩。

2021年上半年收租才1.78亿

住宅均价已超66000元/㎡

根据瑞安房地产2021年中期业绩报告显示，武汉天地2021年上半年投资物业租金及相关收入为1.78亿，而可供出租的建筑面积为23.8万㎡。

来源：瑞安房地产2021年中期业绩报告

值得注意的是，瑞安目前几个项目的投资物业租金及相关收入都不算高，即使是上海新天地，也只有3.59亿。

数据确实不好看，但并不能否认武汉天地的成功。

从上海新天地开始，瑞安一贯擅长于通过打造“新天地”地标，完善周边配套环境，使得周边地块迅速升值，从而带动身边的住宅和商业项目升值，获得溢价。从某种方面来说，武汉天地确实是完美复制了“上海新天地”，现在的武汉天地早已是武汉有钱有权人的聚集地，仅是高端住宅带来的溢价就不可估量。

靠着新天地的成功，其实在08年武汉市中心房价均价5000的情况下，新天地的住宅就卖到了13000。

现在武汉天地的高端住宅御江苑房价更是年年上涨，根据房天下显示，武汉天地御江苑小区的二手房3月份的均价为66197元/㎡。

来源：房天下

瑞安的盈利模式已经决定了它不靠收租赚钱，而是赚取溢价，赚不了快钱。

就像笔者看到的一句话，“把商业做好，让住宅写字楼赚钱，也算成功”。

想来是武汉天地这个项目吃到了不少甜头，瑞安在武汉也是积极拿地，先是联手中信股份以23亿的底价拿下了光谷地块，又联手武汉城建以165.268亿的价格拿下了武昌湾地块。

而城市更新一般都是长线投资，来钱慢，对资金要求也很高。资金吃紧的瑞安已经多次出售旗下项目套现，包括大连天地项目、佛山岭南天地地块等，瑞安还多次计划拆分中国新天地独立上市。

但对于瑞安来说，或许是值得的。毕竟在摘取如同上海新天地、武汉天地这般胜利果实的时候，还是很甜很诱人的。

参考资料：

1、《建设武汉新天地——访香港瑞安集团董事长罗康瑞》，来源：湖北日报，2006.2.17，记者张勇军；

2、《亲历者说，瑞安武汉天地》，来源：微信公众号iestate，2015.3；

3、《赢商品鉴之武汉新天地》，来源：赢商网；

4、《武汉天地商业街餐饮业态过半，壹方购物中心明年开业》，来源：赢商网，2014.12.26，作者潘月婷；

5、《武汉壹方购物中心进驻品牌曝光，说好的高端奢侈呢？》，来源：湖北地产联盟，2016.7.28；

6、《领德高、瑞安房地产20亿打造，武汉天地购物中心开工》，来源：赢商网，2010.11.17。

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