为什么刚需不需要选择时机（扎心刚需很难如何选择）

苏州刚需买房难吗？毋庸置疑：难！

近期统计中发现，百平以下的房源成交量还不足25%，换句话说，刚需在整个苏州买房市场上占比还不到四分之一。这或许与苏州进入改善时代有关，供刚需选择的余地越来越少。

首先来看一张表格

数据来源：克而瑞

不得不说，这个趋势有点明显：苏州住宅面积越做越大，今天规划出炉的“星洲西招商玺”项目，面积更是高达360㎡，这意味着，小面积越来越少，购房成本增加，对于苏州的刚需来说，并不是一件好消息。

其次，根据克而瑞最新公布的成交均价25303元/㎡来看，意味着100㎡的房子，至少也要250万，面积越来越大，价格越来越高，对于刚需来说，无疑是雪上加霜！

难道对于刚需来说，就一点好消息也没有了吗？也不尽然！

今年的楼市整体来看，都在调控救市中，比如苏州，降低利率，放宽购房资格，二手房不限售……而这一系列的操作，最受益的无疑是刚需，此外，“短期市场已经触底，恢复是一个缓慢温和的过程”这是郁亮在万科2021年度股东大会上表达的对目前行业的最新看法。对于刚需来说，当下买房确实是一个好时机！

那要怎么买呢？有人说，刚需买房不用纠结，钱够哪里就买哪里，是这么回事吗？

肯定不是，越是刚需，买房就越要谨慎，第一次买房，不少人压上了全部家当，所以一定要把钱花在刀刃上，结合地段，配套，工作距离，生活圈子，未来区域的发展，房子的流通性等综合考虑，预算充足的还要选择3房2卫的户型，不论市场好不好，都要好好选择，先考虑保值，再考虑增值。

具体到苏州，根据最新的房价金字塔，以单价2万为界限，可供刚需选择的基本在金字塔底端，我们从中挑选了运东、太湖度假区、黄埭等三大价值洼地，又有规划的潜力板块。

2022年06月房价“金字塔”

然而具体到每个买房人的情况都不一样，只要锁定了预算，接下来就可以根据自己的需求选择板块，再在板块内选房，这样会容易很多。

苏州南，运东

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这个板块推荐给在苏州园区、姑苏区、吴江区等工作生活，预算又有限的买房人。

从地理位置来看，运东板块紧邻园区南部向南外溢，第一站就是运东。也正是因为2019年2月，东环南延二期正式开通，交通的极大利好，直接拉近了运东到园区的距离。西走江陵路到西环通苏州新区，北走东环南延通姑苏区和苏州工业园区。运东从此融入苏州主城。

再来看看城市界面，作为园区南的运东早期以工厂为主，少量住宅为辅。随着近3年的发展，运东板块先后建了不少住宅，按照规划，板块内还会有大量的住宅和商业进驻，在配套布局上，根据规划，云梨路两侧设置了高度密集的商业、办公、住宅、行政用地、公园绿地用地。未来这里将成为运东板块最繁华的商业中心区。

图源：官方发布

现在云梨路以北的厂房已经全部拆除，临近路南的大部分厂房也已夷为平地，肉眼可见，工厂在退出，住宅规划在增加。

商业方面，

运东在大型商业综合体方面是有所缺失的，而因为距离近，这里的居民可以去享受吴江太湖新城的商业配套，如吾悦、华润、爱琴海等商业配套。

运东板块内还规划了天空之城、宝龙城商业综合体，未来家门口就有自己的商业了。

教育医疗方面，

教育方面，运东板块也是持续发力，上海世外教育附属吴江云龙实验学校、北大新世纪世恒学校、吴江新教育学校、宋庆龄基金会花朵实验幼儿园等一批优质学校投入使用，京东方数字医院也已经营业。

其次，区域内环境也不错，约35万的运河文化公园，是运河沿线中最耀眼的一段。再加上市政公园，两个公园占地面积约50万方，景观优美。

实景图

这里商业、环境、教育资源等等全都有，房价才2万/平左右。是苏州极具性价比的板块之一。

随着爱情·云锦万象新一批房源预售证的领取，均价约2.18万/㎡，再次突破板块内的天花板，未来待板块成熟后，不乏有补涨的可能性。

苏州北，黄埭

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这个板块推荐给在相城区、新区、姑苏区等工作生活，预算又有限的买房人。

黄埭目前最大的优势：交通，一个中环，另一个轨交7号线延伸线，可以说是去哪都很方便，即使本板块内的配套不够完善，但是可以通过交通优势去享受其他板块的优质配套。

随着苏州中环北线的开通，相城区与苏州工业园区、苏州高新区之间的通行时间将大大缩短。黄埭也不只囿于苏州北，而是很便捷的可以通往其他几大区域。

其次，轨交7号线延伸线。就在今年5月6日，苏州轨道交通2、4、7号线延伸线项目正式开工！

来源：网络

7号线北延段起于春丰路站，沿中市路、太东路、南天成路地下敷设，接入在建的莫阳站，长约7.11公里。作为黄埭首条地铁，加强相城板块融合，弥补了区域内公共交通的空缺。

来源：网络

在产业发展方面，黄埭也比较突出，既在传统产业升级上做文章，更在新兴产业发展上找出路，重点发展生物医药、光电信息、新材料等新兴产业，打造产业创新高地和创新资源集聚地。

/新兴产业发展规划图/

十四五期间，黄埭镇倾心打造“五个一工程”，即一个景区、一个中心、一批公园、一条老街、一个村庄。以水为纽带，以文化为内核，把优美的生态风光融入城市。用高端配套提升城市能级，为新一轮高质量发展注入新动能，把黄埭打造成生态、宜居、宜业的苏州城镇样本。

现如今，放眼整个中环沿线，相城黄埭随着规划落实，各种形式的配套日渐完善以及品牌开发商的陆续入驻，新房普遍价格约2万/平，渐渐成为当下苏州性价比比较高的区域，再加上优惠，现在算是低价入手，机会难得。

苏州西，太湖度假区

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这个板块推荐给在高新区、吴中区、姑苏区等工作生活，预算又有限的买房人。

太湖旅游度假区，与其他两个板块相比，最大的优势就是环境。该板块作为国家5A级景区，有着先天旅游优势，是国家首批的12个国家旅游度假区之一，区域内的景点、风景区等旅游资源丰富。

来源：网络

近期，又传出华侨城欢乐谷计划也有望落地太湖旅游度假区。通过其它城市经验可看出，“欢乐谷效应”将形成完整而超前的“城级”配套，使周边商业、交通以及公共配套得到大幅度提升和改善，从而重新定义区域的价值内涵。

以北京为例，北京欢乐谷起步于京城东南四环的一片荒芜地，今日已是主城范围。并在过去十年累计接待游客3000万人次，营业收入41亿，提供1.5万个直接就业机会，带动相关行业就业4万个。

后期，一旦华侨城的文旅项目正式落地太湖度假区，将会吸纳全省甚至全国的游客前来，进一步扩大苏州的影响力和吸纳力！

游客量最高的欢乐谷——北京欢乐谷◎NEWS

值得一提的是，吴中今年放出的大招——全面推进吴中区环太湖科创圈建设，打造数字经济时代，产业创新集群，并发布了《吴中区环太湖科创圈建设行动计划（2022~2025）》。

而太湖度假区坐拥环太湖地区“湖心”，环太湖科创圈“C位”，抢抓环太湖科创圈建设机遇，聚焦“文旅 科技”高质量发展。

此外，随着轨交5号线的开通，对于太湖度假区来说，迎来了发展的契机，开通之后，它会使得园区狮山的辐射范围进一步提高、西部洼地效应逐步释放增值潜力。

未来太湖度假区可以说是，经济发展将越来越强，生态环境越来越优秀，文旅休闲项目也会越来越全，这里属于既有生活又有诗意的地方，而房价还不到2万/㎡，性价比也是相当高。

写在最后，

刚需，大部分都是首次置业者，而这部分群体，现在是越来越多了，比如说大学刚毕业的大学生，独自在某些城市打拼的年轻人。对于他们的建议是：房子越早上车越好，而上车盘就以投资思维为主来考虑。

很多购房者的需求是既要，又要，甚至是还要，这就增加了选房的难度，最后错失买房良机，而在预算资金有限的情况下，去追求有价值的房产，提升未来置换率。

最后祝愿每一个人都能选到适合自己的家，让日子越过越甜！

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