视角下的地产（闲谈地产）

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视角下的地产

闲谈地产

香城故事

1、

这不是一个行业性话题，这是一个个体的话题，是作者自己的话题。

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房地产行业从业22年整，如果加上之前短暂的非业内观察的深刻印象，大概接近30年了。经历了房地产行业上升周期的全黄金期，也看到过房地产行业肇始时候高频波动的房开企业的悲剧故事，而作为关联行业从业者，也是亲睹亲历了2021年整个行业坍塌下来的百业凋敝的寒冬。而基于这20年中行业上升周期的小周期，则是经历了好多次。

3、

对于国内房地产行业，从产生，成长，成熟，毋庸置疑到今天应该正走向衰退期。或者说后成熟期。这个指标可以用城市化率，人口变化数据，居民负债率，人均持有房屋面积，租售比，房价和居民收入比等等各种指标来衡量。

4、

房地产归根结底还是一个金融市场，对于普通民众来说是一个负债消费市场。举债消费的基本前提是预期收入的提高，收入负债比下降而不是上升。结合整体经济环境以及预期宏观经济以及行业经济的特征，中期以内居民收入增长概率偏低，或者是收入比例偏低，按照现有房价收入比，如果收入不增长，维持现有负债比的情况下，房价就不会有涨幅，而房价要有上涨，必须收入增长就是个充分条件。

5、

目前市场状态，各种政策刺激措施出完了，限制措施几乎也全部解除，市场在经历了去年疫情叠加行业本身的各种利空刺激下近乎冰冻的状态出现了一些回暖的信号。而之所以我们将之称为信号，而不是说真正回暖原因在于整体宏观经济环境和经济发展趋势以及国际政治经济环境的变化，以及整个行业如上面我们说的转折点长期趋势，因此回暖这个词很难定义，成交量肯定会逐年萎缩，成交价格呢（这个有很多因素影响：如通胀，战争，人民币汇率等等），长期相对较为难以预判，居民降杠杆趋势明显（提前还贷属于居民去杠杆），房地产萎缩带来的整体经济短期冲击，经济整体环境偏弱，居民缺乏经济想象空间的情况下，几乎不会有加杠杆的动力。而从市场表现来看，尽管数据有反弹，但数据依然在最低谷。

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对于房地产的从业者来说，大多理解整个行业的趋势，或者说明知悲观而乐观。继续悲观的话，行业和企业自身，甚至全面都会呈现出一种负面效应；如果乐观的话，大多数率先乐观的往往是刚需群体，而市场一旦波动，可能一个较小的波动，就会导致刚需群体一年收入被波动完了。而本波段刚需的就业岗位竞争又是相对激烈的，如果刚需房价波动叠加失业，那么现在上车很有可能就是压垮购房刚需的最后一根稻草。

如何讲房地产的宣传，这就不仅是一个经济问题，还成了一个道德问题了。

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房地产基建作为驱动中国经济大幅度向前的主要力量（经济三驾马车之投资）大概率会逐渐的沦为配角，取而代之的可能是消费，消费如果一定要找出与房地产行业的关联性，那就是商业地产，商业地产经历了10年的蛰伏，会不会迎来一个春天，值得关注。