南京仙林值得买的房子（南京最宜居区域仙林楼市详细购房指南）

导读：

本篇文章主要分享的是南京仙林区域的二手房购房指南。文章一共有两个篇幅，第一篇分析仙林目前的居住环境，第二篇分享的是仙林最值得购买的楼盘。对仙林区域熟悉的购房者可以直接跳过前两篇，阅读最后一篇。

仙林是个比较大的概念，目前包括仙林大学城、仙林湖、青龙山地铁小镇三个板块，本文重点讲述的是仙林大学城板块，请各位购房者不要混淆。

南京是一个龙盘虎踞的城市，整个城市拥有丰富的山水资源。长江、玄武湖、紫金山、月牙湖、南湖这些得天独厚的山水资源并不像其他城市分布在远郊，而是全部集中在主城区。这使得整个城市居住环境非常的宜居。

如果我们硬要在这个宜居城市中挑选一个最宜居的区域，那非仙林大学城区域莫属了，仙林大学城拥有浓郁的人文环境、得天独厚的山水资源、并且是南京唯一的低密度居住区，在南京各个区域中可以说是独一无二的。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大学城区域情况以及该区域最值得购买的四大楼盘。

一、居住环境篇：南京全市最宜居的区域，没有之一。

全市唯一低密度居住的环境、12所顶级高校形成的人文氛围、前卫的区域景观设计、丰富的内外山水景观资源共同创造了仙林大学城独一无二的全市最宜居的居住环境。

1、仙林大学城云集12所高校，拥有20万师生，人文环境得天独厚。

仙林大学城顾名思义，它的的确确是一个由大学组成的城市，整个区域一半面积分布着南京十二所顶级高校，云集20万左右师生，为整个区域提供了浓厚的人文氛围。

如果你居住在这个区域，你可以随处可见青春洋溢的大学生，你可以随时去游览大学的校区，回顾大学的往事，你可以天天去大学食堂蹭饭，你可以时不时的去大学课堂蹭课。你可以去图书馆看书，虽然你已经毕业，但只要居住在这个区域其实就是居住一个超级大的学校里，这样的生活你不向往吗？这样的生活哪里能享受到？

2、仙林大学城拥有丰富的山水资源，内外景观优势无可比拟。

紫金山

汤山温泉

仙林区域被各种著名的风景区包围，你居住在仙林就如同生活在风景区里面。距离最近的是紫金山风景区（4A风景区）、栖霞山风景区（4A风景区），和仙林边界只有1.5公里，简直就是家门口的风景区，有种我家住在风景区的感觉。稍微远点的宝华山风景区是佛教、道教的圣地，汤山风景区的温泉驰名中外，幕府山和滨江风光带更是风景宜人。这简直就是喜欢旅游、喜欢风景购房者的居住圣地。

羊山湖

仙林内部景观资源毫不逊色，首先整个区域一半面积由大学校区组成，成为天然的人工景观。其次拥有大大小小的五个公园：羊山公园、萧宏石刻公园、龟山公园、仙鹤门公园、百里风光带、最后区域东部拥有天然湖泊——羊山湖，政府还在区域中心挖掘三个人工湖。

仙林内外拥有如此丰富的景观资源，在南京各个区域是十分少见的。

3、前卫的景观设计：绿化带比路宽、超级宽的绿化隔离带，高密度绿化景点

仙林的规划设计参照的是美国小镇的模式，因此就算是二十年后的今天，景观设计也是十分超前了，目前南京很多新建的新区依然达不到这个标准。

绿化带比路宽

正所谓无图无真相，上图是我在仙林区域随便两个区域截的图，无论是道路中间的绿岛、还是小区的绿化隔离带都远远超过道路的宽度。

第一张图截取的道路是仙林最主要的交通要道仙林大道，两条道路大概是13米左右，中间的绿岛竟然宽达39米，比两条道路宽度加起来还宽，旁边的小区隔离绿化带也达到38米，第二张图截取的是仙林的次干道，道路28米宽，左右两边的小区绿化隔离带达到27-40米宽。

这种疯狂建设绿化隔离带的道路规划，把道路噪音污染已经降到最低。

景观节点分布全区

上文的五个景观公园是仙林有名有姓的公园，其实仙林遍布大量的小公园，这些小公园本身是绿化带或者是绿化节点，但是因为面积太大，自然形成了一个小公园。上图就是仙林两个比较大绿化节点，这么大的面积说是绿化带实在是有点过分了。

4、全市唯一的低密度居住区，人口密度极低。

政府在对仙林整个区域进行规划的时候，就定位一个高端的居住区，因此整个仙林片区的楼盘主要以别墅、花园洋房两种建筑形态为主，整个仙林区域高层项目只有三个，分别是亚东城、赛世香樟园、东方天郡。其余项目都是以洋房、别墅项目为主的小区。

低密度居住小区组成整个区域的住宅区，导致整个区域人口密度极低，生活环境就相对舒适。天空不会被高层遮挡、大街上不会人流涌动、无论做什么事情都十分悠闲，没有急促的感觉。

5、最美风景，仙林每一处地方都能成为风景。

仙林整个区域聘请的国际知名设计师进行规划的，按照的是美国小镇的模式进行打造，整个区域非常重视绿化、景观，因此仙林是个公园里的区域，每个地方都可以成为一个景点。

二、房地产篇：仙林大学城四大最值得购买的楼盘：仙龙湾山庄、东方天郡、亚东城、赛世香樟园

看完仙林的情况，大家是不是对仙林的房子充满购房的冲动了。遗憾的是，整个仙林大学城经过二十年的发展，整个区域土地已经开发殆尽，已经不可能再有新房项目面世。不过仙林还是有许多优质二手房在售的，下面冷眼和大家详细分享一下仙林大学城最值得购买的二手房。

仙林区域最值得购买楼盘筛选

首先为了避免口水战，冷眼首先公布一下筛选标准，以示公正：

拆迁安置房小区排除

理由：拆迁安置房最大的缺陷就是没有电梯，这对高龄购房者是十分不友好的，所以排除在外。

别墅、类别墅小区排除

理由：别墅、类别墅小区价格高、也不是普通购房者购买的物业，因此排除。

远离中心区域小区排除

理由：很多项目远离仙林中心区域，无法享受到完善的商业、生活配套，先天上就比其他项目有缺陷，因此排除掉。

高价小区

理由：价格过高，偏离项目价值的小区排除掉。

通过以上标准进行筛选，最终冷眼选出仙林最值得购买的四大楼盘：仙龙湾山庄、东方天郡、亚东城、赛世香樟园。这四大楼盘各项指标十分靠近，首先全部位于仙林区域中心的核心位置。共享仙林商圈。其次房龄基本接近，都是在2006年左右建设完成的房子，学区也全部属于南师附中仙林分校。

下面冷眼将对最值得购房楼盘进行详细分析:

1、仙龙湾山庄优劣势详细解析

仙龙湾山庄位于仙林大道以南，处于仙林大学城核心地段，学区是南师附中仙林分校。项目占地16万平米，规划建筑面积近20万平米。整个项目主要以6层花园洋房的产品为主，涵盖少量别墅、公寓物业类型。

优势一：周边居住环境极为优越。

仙龙湾山庄是坐落仙林别墅规划区内，因此居住环境极为优越，是四个项目中最好的。

项目西面是保利紫晶山、朗诗钟山绿郡等别墅项目，全部建设的是2-3层的别墅或者类别墅物业，不但毫无遮挡，而且由于别墅小区环境优美，本身就是一个景观区。项目东部是南京审计大学金审学院的优美的校区，内部校区优美，人文氛围浓厚，业主可以随时去校区体验大学生活。项目南部是农业科学院，只是进行一些农作物的培养和养殖，无任何污染，而且根据实地探查发现，该研究所已经荒废好久。

项目北部是仙林最大的交通要道仙林大道，一般会产生噪音污染，但该项目小区绿化带超级宽，最小50米，最宽达到60米，基本上没有任何污染。

项目西部仙隐南路是一条断头路，因此车流量较小，基本不会产生噪音污染。

萧宏石刻公园就位于项目西面400米左右，公园是一个巨大的免费对外开放的公园，内部拥有各种景观。等于仙龙湾山庄业主的私家花园。

优势二：项目性价比高，花园洋房和高层价格一样。

仙龙湾山庄房子的性价比是四个项目中最高的。根据头条幸福里数据显示：仙龙湾山庄成交均价低于东方天郡，和亚东城价格持平，仅高于赛世香樟园的价格。

但是大家要清楚四个项目中只有仙龙湾山庄的物业类型是6层的花园洋房，其他都是高层项目。在房地产市场中，洋房和高层是有几千的差价，但是仙龙湾山庄不但没有差价，反而和其他项目高层物业价格持平。

购房者可以拿高层的总价在仙龙湾山庄轻松的购置一套洋房的产品。

优势三：户型方正、得房率高，一层拥有超大院子。

三房两厅两卫：120-130平米

两房两厅一卫：90-100平米

仙龙湾山庄的户型非常优秀，所有户型都十分方正，毫无浪费；户型采光较高，三房的户型是三开间朝南，两房的户型是两开间朝南；并且该项目通过设备平台、阳台赠送较多面积，再加上洋房得房率高，基本上超过90%以上。

三房两厅两卫：120-130平米

该项目的一层拥有更多赠送空间，因为每个一层都赠送大小不一的院子。

优势四：顶级物业公司，对小区管理较好

仙龙湾山庄的物业公司是银城物业，属于南京一线物业公司，对小区管理严格负责，对小区环境维护较好。

劣势一：远离商业中心、配套设施在1公里范围之外。

仙龙湾山庄位于区域的边缘地带，远离区域的中心，距离金鹰一期2.8公里、距离金鹰二期2.3公里。虽然依然在商业辐射范围内，但距离位置较远。

仙龙湾山庄1公里范围内只有自身配置的一条沿街商业，菜场、超市、社区商业、商业中心都在1公里范围之外的，因此周边配套设施匮乏，生活较为不便。

劣势二：轨道交通出行不便

仙龙湾山庄正好处于两站地铁线路中心，从北门到仙鹤门地铁站路程有600米，从北门到学则路地铁站路程有800米，如果考虑小区内部距离，大部分仙龙湾山庄业主到达地铁站的距离在1公里左右，这个距离不远不近，十分尴尬。业主如果乘坐地铁出行十分不便。

劣势三：开发商品牌小，无知名度。

仙龙湾山庄的开发商是南京中豪房地产发展有限公司，是南京本地的一个小的品牌开发商，基本上没有知名度，开发项目较少。

2、亚东城优劣势详细解析

亚东城项目地理位置位置优越，位于仙林两大交通枢纽交汇处，是仙林最大的住宅项目，占地面积29万平米，总建筑面积50万平米，物业类型为高层、小高层，容积率1.5，绿化率高达45%。项目规划有6000平米的大型会所，社区幼儿园以及4万平米高档次商业配套，各种配套设施齐全。

优势一：地理位置好、未来发展前景好

亚东城位居仙林的核心位置，距离仙林商业核心不到1公里，未来随着苏宁商业广场、石林青春天地商场等核心区商业物业的开发，亚东城将迎来新一波的利好。

优势二：交通出行方便，与地铁无缝对接。

地铁二号线学则路地铁站就在亚东城的南部，亚东城的南门与地铁站咫尺之遥，可以无缝对接，因此该小区业主地铁出行十分方便。

优势三：项目周边配套齐全，1公里范围内拥有各种配套设施。

亚东城周边配套十分齐全，而且全部位于亚东城1公里的范围内。九霄梦天地、亚东商业街、苏果超市、爱尚街区、亚东俱乐部等区域型商业就紧挨亚东城建设，大型商业中心东城汇、金鹰距离亚东城也不遥远。

劣势一：高层奇葩户型多，不规整

亚东城总共有小高层、高层两种物业形态，其中高层物业形态是点式楼，户型较为奇葩。

第一种是9-11层的小高层物业，建筑形态是板式楼、南北通透，户型比较正常，没有太大的缺陷。

第二种是16-18层的高层物业，建筑形态是点式楼，南北不通透，户型不方正，个别高层一层七户人家，居住舒适度较差。

劣势二：临近地铁，视觉、噪音污染严重

地铁二号线在仙林部分是全高架外露，亚东城南部正好紧邻二号线，因此不可避免的有噪音和视觉上的污染。

虽然亚东城也有较宽的绿化带，与地铁线路大概有50米的距离，但是由于地铁噪音污染较大，又是处于高架的高空，因此亚东城的南部房子因此不可避免受到影响。

劣势三：建筑形态差、楼栋分布不均

亚东城整个小区是中间排布较矮的9-11层小高层产品，四周排布16-18层高层产品，这导致整个项目非常压抑。居住在小高层的住户会感受到四周高层建筑的压迫感。

3、东方天郡优劣势详细解析

东方天郡是栖霞建设在仙林开发的高端地产项目，客群主要面对仙林高端人士。整个项目位于仙林大学城的中心区域，大致可以分为东区、西区两个区域，总建筑面积达到39万平方米。

项目在户型上均引入“入户花园”，并且在项目规划上以4层叠加式花园洋房及小高层、高层建筑为主体框架，小区配备了4000平方米的双会所和6000平方米风情商业街的配套设施。

优势一：项目档次高、口碑好，住户、租客中外国人占比高

东方天郡是南京本地品牌房企栖霞建设开发的项目，这个项目开发的时候定位高端项目，因此整个小区的规划、档次、产品是四个项目中最高的，因此该项目一直保持较好的口碑。在区域住宅市场具有较高的知名度。

其次该项目紧邻南京国际学校，吸引大量外国人购买和居住，他们可以承受的单价和租金能力较高，因此抬高了该项目的房价。

优势二：品牌开发商、品牌物业公司

栖霞建设是南京本土的开发商，开发物业以高端物业为主，在南京特别是栖霞区的高端购房者中拥有极高的知名度，旗下住宅项目都拥有极高的品牌溢价；与此同时，栖霞物业也是南京顶级的物业公司，对小区管理十分严格，拥有较高的知名度。

优势三：地理位置好、发展前景好

东方天郡位居仙林的区域中心，紧邻规划的中央商务区。在建的苏宁商业广场与东方天郡仅一路之隔，随着未来仙林中央商务区的成熟及完善，东方天郡将进入快速发展期。

劣势一：房价过高，性价比低

东方天郡是四个项目中价格最高的，根据头条幸福里数据显示：东方天郡是唯一一个成交均价突破4万元/平米的项目，远远高于其他三个项目。

该项目如此之高的价格更多的是品牌溢价、物业管理溢价、居住人群溢价，在产品层面与其他项目相差不大，因此性价比较低。

劣势二：紧邻商业中心、交通要道，环境较为嘈杂

东方天郡的西区紧邻大型商业中心以及交通要道，不但影响居住环境，还会带来噪音、尾气、粉尘等各类型的污染。

劣势三：出行不便

东方天郡的轨道出行与仙龙湾山庄一致，正好处于仙林中心、学则路两个地铁站的中间，距离学则路地铁站有800米距离，距离仙林中心地铁站有1300米距离，距离不近不远较为尴尬，业主轨道出行较为不便。

4、赛世香樟园优劣势详细解析

赛世香樟园是南京赛世仙林房地产开发有限公司2005年开发的房地产项目，紧邻仙林大学城商务区。整个项目容积率是1.85，占地面积10.38万平方米，总建面积24.1万平米，地上面积19.2万平米，地下面积4.9万平米。

项目整体规划了31栋建筑，其中有9栋楼是高层建筑、12楼栋是小高层建筑，建筑面积在15.45万平米，10栋楼是多层建筑，建筑面积3.09万平米，一共可以容乃1600户购房者入住。小区绿化率超过40%。

优势一、房子价格较低，购房者资金不足可重点考虑

赛世香樟园是四个项目中价格最便宜的住宅项目，根据头条幸福里数据显示：赛世香樟园二手房的成交均价仅为34323元/平米，与该项目一街之隔的东方天郡成交均价已经突破4万元/平米。购房者可以在该项目中以最低价格购买最大面积的房子。

优势二：区位优势明显、发展潜力大

赛世香樟园区位优势十分优越，紧邻仙林规划的商务聚集区旁。不但与仙林已经建成最大的商业中心——金鹰一街之隔。而且距离在建最大的商业中心——苏宁商业广场也不远。

未来随着仙林的商务聚集区日渐成熟，该项目将迎来快速发展期。

劣势一：小区发生多次事故、口碑较差。

赛世香樟园前几年一直发生各种事故，导致在仙林区域该楼盘的口碑较差。但是随着该小区更换物业后，小区管理得到极大的改进，最近几年已经没有恶性事故发生。但由于购房者对该小区印象固定，因此口碑一直没有得到好转。

劣势二：距离地铁站较远，轨道交通不便。

赛世香樟园是四个项目中距离地铁站最远的小区，距离学则路地铁站有1400米距离，距离仙林中心地铁站有1300米距离，业主轨道出行较为不便。

劣势三：车位配比不足、人车不分流、交通规划不合理。

赛世香樟园交通规划比较混乱，首先就是车位配比不足，只有1:0.96，导致小区车位极为紧张。其次整个小区人车不分流，因此小区交通极为混乱，人车混行。

劣势四：楼盘投资客比较多，出租房源占比较大。

赛世香樟园因为一直是仙林价格低谷，而且地理位置不错，未来发展潜力大，因此一直是投资客青睐的楼盘。整个小区的业主投资客占比较多，这些投资客大都把房屋出租以偿还房贷，导致小区租客占比较多。

仙林大学城凭借独特的人文氛围、得天独厚的山水景观资源、前卫的景观设计、全市唯一的低密度住宅区域，成为南京唯一的最宜居区域。经过冷眼评测：仙龙湾山庄、亚东城、东方天郡、赛世香樟园是目前仙林区域最值得购买的四大楼盘。

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