惠州金山湖潜力（暴走惠州富人区）

金山湖，过去10多年里惠州逆袭最成功的板块，很多人内心都有这样一个疑问：

它凭什么这么贵？为了弄清楚这个问题，我们把它的10多年发展轨迹，用6分钟的时间，让你全面了解，请一定要认真观看。

过去十年，惠州很多片区都有自己明显的标签。

比如江北，写字楼很多,现代气氛浓；

比如仲恺，高新企业密集，厂房多；

比如湖心岛，风景很好，很适合居住。

从2010到2022，12年的时间，它从一片荒凉，到万家灯火，各个被有钱人追捧的小区陆续交付，惠州金山湖湖心岛，是如何一步步走上神坛？

今天我们一起走进金山湖，看看这块曾经连牛吃草都不到的地方，到现在得金山湖者得天下，它的10年开挂之路，又有哪些值得我们深思的地方？

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前世：

湖心岛，从板块范围来看，非常好划分。

《惠州府志》嘉靖二十三年曾有记载：“西江碧水汇入而成湖，肥鱼鲜虾取之不尽，犹如开天的聚宝盆，故美名曰金山湖……”

天空视角，它就是一个心形湖围起来的区域。所以你也可以这样理解，这个板块，连形状都被偏爱。

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在老惠州人的眼中，这里地势低洼，被水系包围，村宅分布，有些零星的菜地，现在的碧水青山，在彼时看来，一片荒凉，是牛群吃草都不愿意到的地方。

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就是这样一个地方，谁也没有想到，它会成为后来惠州众人追捧，争相拥有的地方。

2007年，惠州金山分区规划确定金山湖以高端居住为主的定位。

2009年，金山大桥正式通车，天堑被打通，连河麦，接东平，湖心岛获得了发展的最重要的条件。直到现在，金山大道依旧是惠州重要的城市中轴。

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2012年，金山湖公园一期开园，同年，金山湖概念性城市规划，惠州塔，惠州眼等规划，让板块达到前所未有的高度。

2018年，金山湖二期开园，2020年，金山湖大型商场金山湖中心开业，让湖心岛大型商业的短板得到改善。

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看到这里，很多人可能要问，看起来湖心岛的发展也没什么特别的，为什么有那么多人抢着住进这里？

其实我自己也很好奇。为了弄清楚这个问题，我特意去搜索了一下十年前的资料，发现这个板块的成名，与惠州城市的气质和方向，都出奇的一致。

惠州是一个湖居城市，无论是西湖还是红花湖，生态，将这座城市宜居的性格特点展示的具象又独特。金山湖作为城市湿地，其集雨面积达到55平方公里，蓄洪量相当于三个西湖。

373公顷的面积，天然的风景资源，让金山湖公园有了成为惠州最大湿地公园的潜质。

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另一方面，惠州的发展以南拓、北优为大方向，向南可以将城区与仲恺，惠阳等片区连接起来，与深圳形成连接式发展。

看到这里，就不难理解为什么嗅觉灵敏的开发商，像中洲、隆生、方直、泰丰等，都抢着在湖心岛划疆拓土。

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今生：

火热的开发让金山湖城市界面快速变化，也给我们示范了一个城市发展与生态自然共存的最佳答案。

如今的金山湖湖心岛，没有了坑洼的田间小路，却有了无数家庭周末在此露营，蓝天上有孩子放飞的风筝，湖边有放空自我的垂钓者，一本书，一张野餐垫，便能给选择这里的人们一个不同寻常却又放松无比的周末。

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看到这里，你也许会问：为什么人们愿意搬到湖心岛来住？也许，除了金山湖能够带来的休闲生活之外，我想，板块内楼盘本身的有追求，也是重要的原因之一。

中洲中央公园，作为板块内最早开发的小区，如今再看，其建设标准也丝豪不亚于新开发建设的楼盘。小区的中轴水景，品质细节的呈现，园林细节，户型设计等等，都还是非常能打的。

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方直星耀国际与方直东岸花园，作为珑湖湾的延续版，即使已经过去了6年的时间，但这两个小区你现在再去看，依旧能感受到当年建设者超前的审美。

除此之外，还有重要一点，你如果去湖心岛的楼盘里面逛一逛就会发现，这个板块几乎每个楼盘都有一个特色：步行就能到达金山湖公园。

正是因为这些综合素质的支撑，金山湖的楼盘，二手房价也站的非常稳。

中洲湾上花园，能看湖景的大平层，业主的挂盘单价已经到了26000。

方直星耀国际，二手房挂盘均价也达到了20978。

另外，整个湖心岛最值钱的，是这里的别墅，比如千花岛，就曾经卖出了3.9万单价，一套别墅660万的价格。

靠近金山湖中心的一侧，方直东岸，挂盘均价18193，当然，这个小区是因为有一些小面积的公寓，拉低了整体的挂盘均价。

看到这里，很多人可能会？问：以惠州的消费力与收入能力，这么高的房价，能支撑的起吗？未来板块到底有没有更高价值？

我想，也许这个问题的答案，我们应该从当前板块内的现状去发散分析一下。

未来：

2021年，中海地产出手，以4.83亿元，拿下湖心岛一宗地块，楼面价首次破9，并且需要配建人才房，该地块与龙湖联合开发，也就是后来的中海龙湖百贤府。

它的到来，一方面让断供很久的湖心岛有了新鲜的新房选择，另一方面，也让板块新房的价格有了更高的期待。

另一方面，湖心岛商圈已经逐步成熟，金山一号桥，金山二号桥的建设，又让湖心岛板块与奥体，与河南岸的连接度进一步紧密。

未来的金山湖，还会拥有更高的想像空间。尤其是板块经过了10多年发展之后，如今已经进入了圈层筛选的环节，能入手的，都是非富即贵，区域内的购买力是不愁的。

再加上中洲实验学校、方直11小等学校与幼儿园，在这里，有休闲，有教育，高端居住的需求，相当于已经成熟。

当然了，任何一个板块，都不可能十全十美，湖心岛也是如此。

除去板块内预算过高外，因为板块为岛内，区域道路方面，金山大道将整个湖心岛一分为二，岛内社区几乎都被道路交通分割，除了噪音影响外，板块内初中学校这块拼图，一直没有被补齐。

这也是有些人选择换房原因。但问题在于，住惯了湖心岛这样高门槛的区域，很多人再换房会有一种看不上其它区域的感觉。

另外，这两年，金山湖的另一个板块奥体的后劲又很足，湖心岛有些单一的居住区，也让板块的想像少了一些空间。

再加上之前一直在讲的一些地标性规划，比如惠州塔惠州眼，一直没有动工迹象，板块内又天玺湾的烂尾，也让湖心岛有了一块伤疤。

接下来，湖心岛的发展空间，需要针对湖山村等一些原有的城中村，进行拆迁改造，这也让板块进一发展有了难度。

当然，即便这样，也不妨碍它是惠州当前来讲，综合实力第一梯队的实力。

好了，本期的板块探秘就到这里，关注我，带你读懂区域，看懂楼盘。记得转发点赞关注三连，我们下期再见。

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