北京商住房未来5年走势（商住两用不要买）
我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房提问：你好姐，我30未婚，买清河强佑126新房，1000全款，因为贷款贷不出多少钱，且喜欢新房常住，图海淀的户口，这地方合适吗？
回答：强佑从投资角度看是回避 你未婚其实暂时不用考虑学区，入手那么强佑，加上全款入手，买完大概率是这辈子资产很难再翻动 如果是自住，喜欢清河的环境可以考虑入手，建议用上杠杆。 做好心理准备，长远看跑输大盘。
提问：请问丰台科技园和丽泽商务区在北京的地位是怎么看待的，感觉一直发展不起来
回答：丽泽是缺少商圈地段的南城翻身的希望，但是结果是高举慢打。 全新规划办公商圈，新地铁，新机场，丽泽是南部的核心，但建设时间太长，广告太多，「储值客户」收益率很低。 但核心仍然在于，产业的链接地区，居住人群有限，丽泽天然不是很好的新基地，分矿点。 关于丽泽，之前也有回答 丰台科技园，相对朴实一些，现在人口也有所增加。 缺点在于，位于边缘终点地段，产业人口仍然来自其他地区通勤，本身也没有过路人群，价格不算便宜。 最终落实到买房上，这两个地区都存在一定不确定性，加上价格吸引力不强，可以先回避，选择潜力和确定性更强的板块。
提问：房姐，之前提问中的回复你估计没看着，我再提问一下。我准备7月买上地或者中关村学区，假如学区未来会降，我买三居是不是很有问题？因为我准备要二胎，所以得准备三局。我之前想着买一个小户型的学区，然后周围买一个学区属性不是很强的三居室。比如买上地东里的一居室，然后买当代城市家园的三居室，但是这个方案杠杆无法做上去，当初离婚主要原因也是为了做杠杆。房姐有什么好方案或者好的技巧吗？我是北京工作居住证，房姐对海淀的学区有推荐吗？
回答：小面积学票 自住是一套比较理想的资产配置， 纯投资一套三居带学区，未来风险略大， 杠杆是要用到对的标的，优质标的>杠杆，一味追求杠杆会有风险 一套优质三居gpgd 杠杆不会低。如果你流水充足，二套再全款抵押，依然可做到3成首付 海淀学区微观不熟
提问：房姐您好，请问现在是不是换房的好时机，在石景山远洋山水一套2居100平，西城展览路团结社区一套2居60平老破小，想换一套三居，请问怎么操作，卖掉哪个合适，还是两个都卖掉换。因工作和生活习惯还想在西边住，请您指点，谢谢
回答：建议西城老破小出掉，如果预算不足远洋山水也可以出，不知道你预算多少不好推荐，海淀自住建议看 四季青、世纪城、万柳这些地方
提问：新人首问——房姐您好，看您前期的建议主要以投资为主，聚焦在二手房，不知道您有没有关注近期开盘的新房。 我的情况是在世纪城有套小的学区房，孩子过几年去那边上学，第一套是商业贷款。由于第一套面积太小，今年想买第二套，主要是自住，想买个三居。追求居住舒适度和环境，由于手里钱不够在世纪城和四季青买稍大三居，因此前期关注石景山的新盘。原因是想找开车到世纪城30分钟内路程的房子。 目前关注华润长安九里、中海长安云尚。均价在6.8-7万。以及古城地铁边的中海和融创地块。均价据说7.5-8。 请您帮忙分析一下，我的情况适合买关注的这几个石景山新盘么？还是有其他更好的建议？不喜欢房龄超过15年的楼。谢谢
回答：投资角度石景山不如朝阳，但在自住需求和上班便利的情况下可以选， 这几个新盘中 海长安云尚>长安九里 另外中海寰宇天下的性价比也不错
提问：房姐好，北七家发展如何？华润的未来城市，单价6w，性价比如何？东坝和北七家相比，哪个发展空间更多？北京的东边和北边的新盘有比较推荐的新盘么？140平以上的
回答：北七家是逊色于天通苑的，而价格上反而比天通苑（大面积）更贵。 目前未来科学城带动的几个新盘，基本都没投资价值 东坝相比北七家要好，但也过了最佳投资时机 140 天通苑依然是好选择
提问：房姐您好。本人2.5线房产总价值约1600万，贷款250万（5套门脸价值1250万，贷款200万；2套住宅价值350万，贷款50万），家庭年净现金流入约40万，北京工作满5年无购房，有北京工作居住证。请教您如何进行资产优化与在京投资。谢谢[抱拳]
回答：你好，有效信息太少 建议说说二线城市房产的具体信息，再做资产配置规划 租售比在5%以上的门脸可以保留 二线城市普遍新房癌多，房龄15年以上，非核心地段，未来升值空间小可以出手裂变。 北京投资子弹不同打法也不同： 1500万以上 蓝海 900-1500 性价比 600-900 脱离底层 400-600 红海市场 300-400 血海市场 300万以内 韭菜市场
提问：姐姐好，我目前在望京澳洲康都有个二居，未婚，想在望京置换三居，自住。二居卖完加上手头现金估计能有800-900w，加上公积金目前税后个人年收入小40w。 最近陆陆续续看了几个小区，倾向于融科橄榄城、华彩国际和澳洲康都，融科只看了三期。 姐姐对于我这种情况有推荐的小区吗？主要考虑自住，有一定升值空间更好，最好小区花园比较大或者周边有公园适合溜老人孩子。 另外，建议贷款多少或者说建议看总价多少的房子？感谢！
回答：建议总价1200以内，这样月供压力不会很大 望京板块的话 融科橄榄城>华彩国际>澳洲康都 ，还有 东湖湾 大西洋新城也可以看 你可以尝试做信用贷然后直接全款入，更有优势。后期需要资金可再抵押
提问：房姐好，本人女，45。今年7月能有北京房票，手上资金420，首房首贷，无工作，无稳定收入，外地有自住房，请问以纯投资的角度，我应该怎样买
回答：需要看你流水情况，如果流水不稳定贷款不好下 建议看常营片区次新盘，全款投资可以，后期需要资金可以再抵押出来
提问：房姐您好！ 本人未婚，外地户口满五年社保，名下一套东南五环和成璟园160平房产，无贷款无抵押，购买时一次性付清。看了您的分享，今年希望购入一套望京或双井的房产用来投资升值（不自住）。本人月入税后三万，存款理财300万。现阶段犹豫是卖掉重新买，还是有其他可操作空间？另外 望京和双井有什么推荐的小区吗？谢谢
回答：和成璟园可以保留，建议抵押出来盘活资金，加手上现金凑足800左右全款入一套，望京>双井 望京：宝星国际、大西洋新城、华彩国际、慧谷阳光 双井：九龙花园、天之骄子
提问：房姐好！目前在海淀有一套200多平米的学区房，价格1700左右，2004年的一手房，没有贷款和抵押，房子位置非常好！挂了一段时间了没出手，一方面价格不理想，另一方面主要是不舍得。但孩子长大了，需要买房子，目前手里子弹不多。我和老公都在西边工作，孩子在东边工作。目前家庭月收入5万左右，在南方海边有一套100万的房子。请教您应该如何利用我们手里的房子来满足需求呢？一是最好有个学区房，二是给孩子调出一套房子。谢谢您！
回答：1. 一换二 建议 一套选丰台品质自住房兼顾保值，孩子选择朝阳板块主要看望京或者CBD、朝青 具体需要知道预算再看楼盘 2. 保留现有房产自住，然后抵押掉给孩子在朝阳购入一套，根据家庭流水抵押出500-600比较合适，过多还款压力会较大
提问：房姐好！我在金融街上班，想改善一下现在的房子，请问顺驰蓝调或金泰城丽湾两个楼盘怎么样？交通是否方便？哪个楼盘更好些？或者您有没有推荐的楼盘。谢谢！
回答：当前丽泽区域内的价格来说，普遍溢价，所以不考虑 推荐下面几个 角门4，10交汇地带550左右商品房 还有广安门，莲花桥，天宁寺一带
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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