下沙沿江未来前景（关乎下沙沿江和大学城北）

文：东杭州城市研究院 雷哥

最近，下沙有两件大事广受关注，一件是沁香公寓外立面改造，另一件是长安-下沙线在大学城北站点位置实锤。

也许有人会说，外立面改造又不是什么特别了不起的事；长安-下沙线的站点，等官宣就是了，有什么好一而再，再而三的议论？

这看似没有关系的两件事背后，究竟有什么值得挖掘和思考之处？

PART.1

先来说沁香公寓。花4亿改造外立面，不是一般的局气。

望江新园的外立面也只花了2.6亿。

沿江老居民都知道，沁香公寓是下沙沿江东历史最“悠久”的小区之一，跟隔壁景冉佳园差不多同期建完。

沁香公寓是人才专项用房，景冉佳园早先是经济适用房 廉租房 人才房。

结果五六年过去了，在9年学籍政策落地前，景冉的房子差不多每年都要换一大批业主，这两年才消停下来；而沁香公寓呢，偌大一个小区，风吹日晒鸟无人烟，不仅外立面破损，连楼顶都长出小树来了，依旧是静悄悄，空荡荡，野猫出没，野狗乱吠。如此黄金地段的一个小区，怎么就荒废了呢？

个中缘由，无须深究。

但就在十一之前，有周边居民发现，工程队进场了，开始“扒”沁香公寓的墙皮。坊间立刻流传，说沁香公寓年久失修成了危房，不仅要“扒”墙皮，还要整幢楼爆破，拆了重新盖商品房。

雷哥经过时曾向施工人员求证，答复是维修外立面，不拆楼。

为什么会有这样的传言出来呢？

大约是因为这个小区，不，这块地，不仅仅是文海学区，还毗邻江堤和湿地，离地铁1号线云水站也不远，隔了一条小路就是文清小学。妥妥的学区 地铁 准江景房。荒废了多可惜？

改成商品房，能卖多少钱？！

既然以前的事情理不清，那索性拆掉重来。

不过既然不是拆楼，只是改造外立面，大家的期待自然而然就下去了——外立面而已，不值一提。

可谁曾想，不仅小区楼被“扒”了皮，连小区外面靠近6号大街的商铺都被“扒”了。这就有点让人震惊了——动作是不是太大了点？

区区一个人才房小区，至于如此大动干戈吗？

如果是以人才公寓的形式出租，大家都是租房，房子不是自己的，能住就行，对外立面的要求不会太高，也没必要砸下重金。

可实际上，沁香公寓的整修是全方位的，外立面之余，小区大门、小区内景观等都被纳入改造计划中。

于是又有人说，费那么大劲，肯定不会再是人才公寓了。不少住在周边的老年人开始憧憬，会不会改成老年廉租公寓？让那些帮忙带娃前来投靠子女、因为孩子长大而家里住不下的老人能够租来自住？

更多人则认为会改成商品房，不然，砸下去的钱，怎么收回来？

毕竟，亏本的买卖，谁都不会做。

PART.2

上月末，沁香公寓被划拨给了杭州建沁房地产开发有限公司，建沁的背后是杭州钱塘新区建设投资集团有限公司。

这一变动再结合钱塘城发官方公众号中提及的沁香公寓将作为人才共有产权保障住房试点的消息，谜底已然浮出水面。

雷哥认为，这个变动，是一个不亚于将凌云小学划归文海的“金点子”。

为什么这么说？

首先，沁香公寓位置那么好，一直荒废下去太可惜，这么一“改”，直接盘活这个“老旧”小区，为沿江注入“新鲜血液”。沁香公寓如果真的成为下沙第一个专门为各类人才所提供的共有产权房，那就既没有违背人才专项用房的性质，也能让前期投入的资金有了收回的保障。

再者，以沁香公寓学区 地铁 准江景房的条件，如果改成商品房，价格堪比对门江语海。可它既没有走人才房的老路，也没有到另一个极端变成商品房，而是取了中间路线，兼顾人才属性与经济价值。

这个人才属性，换句话说就是社会价值。在盘活“老旧小区”的同时，让它变成钱塘区招引人才的一方活水；让更多的人才相对容易地就能在下沙安家落户，继而为建设美好家园贡献力量。

再次是人才的附加值。人才共有产权房，面向的是各类人才。简单来说，有资格申请的，至少是区一级及以上的人才。这样的人才，大多正当壮年，绝大多数都是育龄夫妇，并且有实力养育一个以上的孩子；并且，此等家庭培养出来的孩子，相对又能保证生源的质量。

等这些人才家庭的孩子长大了，房子不够用了，届时5 5年的时限一到，房子就能再度进入二手房市场；这些家庭自然还要奔着改善去。

人才 人口 未来改善，一举多得。

最后是对于下沙沿江板块的影响。

下沙沿江，苦无“新房”久矣！

沁香公寓和即将入住的锦上文澜，或将搅动沉寂许久的下沙沿江。这样一个沿江“黄金地段”的人才共有产权房，也会引发各界的关注和讨论：

用人才共有产权房来“激活”闲置小区，试点共有产权房，高明！

这么好的地段拿出来做人才共有产权房，钱塘区，大气！

PART.3

第二件是备受大学城北居民关注的长安-下沙线。

下沙境内的站点尘埃落定，奥特莱斯之后，就是凌云街千帆路口和文海南路站。结合轨道交通2035规划，就有人认为，未来的规划地铁20号线（北环快线），会与长安-下沙线在凌云街千帆路口换乘。

杭州轨道快线远景规划示意图

中部东西向蓝色那条，就是开通不久的19号线。

19号线上方同样东西走向的紫色线路，就是规划地铁20号线——横贯钱塘区北部的前进、河庄、大学城北、医药港等区域，与长安-下沙线在大学城北实现换乘，是大学城北摆脱地理困局的重要线路。

由图可见，20号线与黑色的长安-下沙线在大学城北的换乘点，即文海南路站的前一站。

与此同时，结合2019版医药港小镇规划，医药港小镇确实在围垦街与海达北路口预留了轨道交通站点。这处站点，也是2035规划中的19号线（由于19号线已经被使用，实际可能更名为17号线）的起点站。

由于高速的存在，围垦街和此前的银海街一样，过了文津北路后都是断掉的：

如果20号线要在凌云街千帆路口与长安-下沙线换乘，医药港小镇的规划地铁站点又在围垦街海达北路口，势必要在凌云街与围垦街之间的沪昆高速下方再开一个口子，才能满足20号线走凌云街—围垦街的路线。

可实际上，从维度看，与围垦街最“对口”的，并非凌云街，而是北侧的水云街。可偏偏站点并不在水云街。

现在银海街已经挖通，年底或许就会开通。放着现成的通道不走，再去重新挖一个口子？一条银海街断头路就挖了多久？

再者，不论是凌云街还是水云街，往西，都要过河，都要从桥下经过；而银海街向西则是一路坦途。

最后，不论是走凌云街还是水云街，20号线去往大江东，都要从大学城北最东面的鼎文国际学校下面穿过；只有银海街不必穿越学校。

因此，雷哥坚持认为：规划地铁20号线会走银海街，而非凌云街或水云街。

这就带来另一个问题：与长安-下沙线的换乘怎么办？

毕竟两个路口相距700米。这可是半个大学城北的宽度。

有网友认为，长安-下沙线和20号线可以参考2号线与19号线沈塘桥站的方式，两个站在不同的道路上，用换乘通道加以连通：

大体建成这个样子：

该网友的方案确实打开了一个思路。这种用通道来换乘（而非同站换乘）的方式，给了地铁站点修建更多的选择。

假使20号线走银海街，可以在地下行走700米与长安-下沙线的大学城北站实现换乘。类似于坐1号线或4号线在火车东站换乘6号线或19号线，中间要走10分钟。

至于这700米的空间，大可设计成地下商业街或小吃一条街。换句话说，就是要把千帆路从凌云街到银海街这一段的地下全部挖空，来个大手笔。

于是又有网友脑洞大开，不如建一个超大的换乘站——凌云街A口，银海街B口，圈圈里C口，把西边半个大学城北的地下全都挖空，横竖没多远，一个站全都解决（水云街：不如把我挖成一条河？）。

所以，大家今天看到的银海街勘测口，未来也许真的会有出口，只不过是预留给20号线的；下方经由700米的通道去往凌云街，与长安-下沙线换乘。

十年后，当地铁五期开启时，彼时的下沙北部早已旧貌换新颜。普通地铁线路或许会因为这样那样的原因被调整甚至砍掉，但贯穿杭州数区的轨道快线，大概率会被保留下来。

到那时，坐拥两条地铁的大学城北与两条快线的医药港，将成为最大的赢家。

受益的，是崛起的下沙北部。

PART.4

之所以要将这两件事拿出来讲，是因为沁香公寓看似花重金改造的是外立面，实则切中了楼市、人才、人口、教育等众多热点。

而长安-下沙线不仅关系大学城北居民的出行，它的站点设置，又与规划地铁20号线息息相关；而20号线，又串联起了医药港和大江东北部。换句话说，小小一个站点，撬动的是整个钱塘区北部板块。

楼市、人才、教育、交通……缺一不可。

看似困居一隅的大学城北，已然成为下沙沿江与钱塘北部T字型交汇带的中心。随着长安-下沙线、银海街、过江通道的逐一建成，辖境内多所中小学幼儿园成为浙江财经大学附属学校以及整个下沙北部的重整——

宜居钱塘，未来可期。

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