石景山的房价为什么这么便宜（这个五环外老小区值得买吗）

幸福里踩盘团出品

杨庄地处北京市石景山区南部，位于西五环-西六环之间，是石景山区重要的住宅板块之一。

测评官今天踩盘来到了杨庄板块的杨庄中区小区。为什么选择这个小区，有几点理由。一是 现在小区挂牌均价为4万8/平米，小区房价在板块内较低，属于石景山区热销的二手房小区。二是杨庄中里小区作为杨庄板块较早建设的小区之一，周围配套设施完善，距离小区不远就是休闲健身广场。因此，测评官选择了杨庄中区小区，来考察一下这个小区究竟如何？是否值得购买？

1、小区亮点

亮点一：交通便利

测评官今天恰好是坐朋友的顺风车过来踩盘，下了西四环北路一直沿着阜石路行驶，再通过御景山东街就能够到达小区了。测评官是在周末出行，没有遇到高峰期，道路还是很畅通的，而且是双向六车道，道路较为宽广，自驾出行还是相当方便的。测评官在来的路上也看了下公共交通线路，小区距离地铁6号线杨庄地铁站约900米左右，距离杨庄路东口公交站200米左右，对于使用公共交通出行的业主也是比较方便的。

亮点二：安保水平较好

测评官刚开车到小区门口就被告知要登记陌生车辆才能进入。测评官观察到大门口有监控设施，保安也带着对讲互相沟通。对保安说明了来意之后，进行了详细登记，测评官才终于进到了小区。

亮点三：生活氛围

测评官是在周末来小区踩盘，发现小区相当的热闹。在小区凉亭、健身器材、休闲广场上都能看见不少的老人和孩子在乘凉、玩耍。跟几位大爷了解了一下，他们退休前都是首钢的，一直住在这个小区，平时没事儿就一起下下棋，散散步。小区中老年人较多，彼此熟悉的很多，邻里和睦，近几年年轻人和孩子也都多了起来，小区更加的热闹了。

亮点四：小区环境较好

测评官进到小区之后就感觉小区真的是很干净整洁，道路上没有一点垃圾。特别观察了一下小区的垃圾分类处，分类处周边都非常干净，垃圾桶表面也十分的干净，从细节就能看出来小区整体环境保持的非常好。同时，小区绿化虽然较为简单，没有特别的假山、喷泉等，但各楼栋之间都有绿化景观，还有凉亭、长椅等。小区整体绿化面积和居民活动空间都较大，并且整洁干净，给居民们提供了良好的活动空间和环境。

2、小区槽点

槽点一：停车紧张

测评官在踩盘过程中的也发现了小区的一些问题，其中一个问题就是停车位不够用。测评官是自驾去的小区，停车的时候绕了一圈才在一个离大门较远的地方找到了几个空余的停车位。

槽点二：非机动车乱停

测评官在小区踩盘过程中发现，小区虽然有专用的非机动车停放处，但是还是能在小区里看见随处停放的自行车和电动车。测评官在小区内各单元楼下，都看见有非机动车随意停放，有的甚至将单元门口围住了，给居民出行确实带来了很多不便，而且显得杂乱无章，这点还是让测评官很失望的。

槽点三：楼栋养护一般

小区建成年代是2001-2002年，有将近20年的楼龄了，测评官来踩盘时重点观察了一下。板楼和塔楼的外立面均有明显褪色，年代感十足。板楼的楼道内部较为狭窄墙壁剐蹭、掉皮是常态，⽩⾊的墙壁已经充满划痕和暗黑的痕迹。塔楼的楼道是白色瓷砖地面和白墙，电梯老旧狭窄，测评官踩盘时发现有部分电梯已经停止使用了。

槽点四：小区人车不分流，有一定危险性

测评官在小区内踩盘时遇到了一个情况，那就是小区内来往车辆很多，极不安全。小区部分道路两旁都规划了停车位，因此道路变得十分狭窄，需要居民特别注意去避让。小区内部居民较多，孩子也较多，人车不分流的状况，较为容易发生危险。

经过一个半小时的踩盘，测评官最后总结一下，杨庄中区小区从小区养护和建筑年限方面来看，属于中等偏下的水平。但是整体的居住氛围、安保管理、小区环境方面都是中等偏上的水平。目前在售大多为⼩⼾型，总价低，从近3个⽉成交⾛势来看，⼩区成交单价呈向上趋势，刚需上车⼈群可以重点考虑。当然，如果是对居住品质有更高要求的⽤⼾，还是建议酌情考虑。