房地产商开发流程及内容（房地产开发项目的流程）

房测工作有两个参与开发项目的关键点，就是预测和实测。预测和实测工作也大抵是房测工作的全部内容，可见预测和实测对于房测工作的十分重要。

那开发项目中在何时进行房测测绘的预测和实测呢？

在此之前需要理顺房地产开发项目的流程。

第一步：初步可行性研究

政府对某一个项目在某一块土地上进行开发，必然需要进行方案的可行性研究。至于先有空地再想方案还是先有方案再选地址，有点像命题写作和自由发挥。

第二步：立项准备

经过初步可行性研究之后，假如各方领导单位批复都觉得还不错，那就可以进行下一步骤：正式立项。立项需要更精细化的研究，并开展土地勘探测量和土地评估等一系列数据获取和评价措施，就是为了精确预估谨慎论证，以求得项目平稳推进安全落地。

第三步：确定方案

建设项目立项预审后，方案需要确认用地范围和确定规划条件，核发建筑用地规划许可证。

第四步：招标售地

政府进行确认地块招标拍卖，并会在招标文件中写明土地性质、土地红线范围、规划条件要求（计容范围等），开发商参与竞拍就是默认同意规划条件要求。

第五步：申领国有土地使用权证

其实这个和拍地是一个连贯步骤，开发商拍好地，合同签好资金补足，就可以申请核发国有土地使用权证。开发商有了国有土地使用权证，就表明政府同意使用这块土地了。

第六步：编制建筑设计方案

开发商需要委托建筑设计单位设计满足规范标准、地方规定、项目规划等各方要求的建筑蓝图。

第七步：建筑设计方案的审定与审批

第三方审定单位进行项目建筑设计方案的审定工作，审定工作认为是对方案建造技术上的把关。规划单位需要对建筑设计方案进行审批工作，审批工作是政府对方案决策上的通过。

第八步：申领建筑工程规划许可证

满足各方要求的建筑设计方案审批通过之后，开发商可以申请核发建筑工程规划许可证。有了建筑工程规划许可证，就说明政府同意开发商在这块土地上开发项目方案了。

第九步：开展不动产预测绘

前期测绘有房屋点位放样、界址线放样、地形测绘等测绘，其中也包括房产预测，其实房产预测工作在设计阶段就已经参与了，不停地摸索修改方案，以求开发项目利益最大化，但是只有建筑蓝图在第三方单位审定并且规划审批之后，才能出具最后的预测绘成果。

虽然理论上的流程应该是这样，但是现实实务中，规划单位往往要等到测绘单位出具测绘成果之后，再根据测绘数据计算是否满足规划要求后，核发建筑工程规划许可证。这是一个循环往复，不断修改方案的拉锯过程，所以第六步到第九步其实是一个互相穿插的步骤，测绘数据成果主要是要满足登记发证的要求，而规划方应当按照规划条件另行再算一套面积数据，这样会大量消耗时间不利于资金的运转，所以浙江省新《规程》为了加快节奏，在“最多跑一次”的背景下，强行将规划要求和不动产登记要求的测绘数据规范糅合成一个标准，一个标准一个数据，不用按不同规范再区别对待了。

第十步：申领建筑工程施工许可证

各种安全、质量、测绘方向的工作在出具了成果报告，并且地块平整为熟地，开发商就可以申请核发建筑工程施工许可证。有了建筑工程施工许可证，就说明政府同意开发商委托的施工方进场施工了。

第十一步：申领预售许可证

当施工到建筑超过室外地坪线±0.00以上时，开发商就可以申请预售许可，有了预售许可证就可以分批销售楼房了。预售允许的楼房不是一次性全部可以销售的，预售卖房的资金也不是一次性打给开发商的。每个阶段当施工进度达到政府的要求线以上时，监管在第三方银行里的钱才会打给开发商，而这笔钱也会被政府监管只能用于本项目的开发。在楼盘销售良好的情况下，是不会有开发商没钱继续建造的可能，但是现实烂尾楼频出，理论很完美现实很骨感。

第十二步：开展不动产竣工测绘

竣工测绘有房屋管线测绘、房屋地形测绘和房屋高度测绘等，其中也包括房产建筑面积实测。竣工时房产测绘就是为了采集现实建筑面积数据，对比房产预测建筑面积，对于项目是否按照蓝图进行施工，房产测绘建筑面积数据能直接反映两者的变动。如有变动，需要在报告中说明或者现场按蓝图整改。

第十三步：竣工验收备案

在第三方测绘、监理等单位出具报告，数据满足各方要求之后，规划、消防、人防和质检等政府单位也要进行项目验收备案工作，建筑数据入库和移交。

第十四步：申领不动产产权证

等项目验收合格，就可以申请办理不动产权证，领取土地和建筑二合一的不动产产权证。

第十五步：收尾结算

在数据入库和移交之后，大部分在监管中的钱已经划给了开发商，相对少部分资金还要预留在指定账户，比如后期维修基金。

流程：初步可行性研究→立项准备→确定方案→招标售地→申领国有土地使用权证→编制建筑设计方案→建筑设计方案的审定与审批→申领建筑工程规划许可证→不动产预测绘→申领建筑工程施工许可证→申领预售许可证→开展竣工测绘→竣工验收备案→申领不动产产权证→收尾结算

开发建设项目周期长、节点多，涉及社会利益广，老百姓特别关心，政府监管力度大，所以每一个环节不仅严而且快，房产预测和实测参与开发项目过程中，工期要跟着工程节点走，确实不容易，前有虎狼后有追兵上有领导下有家庭周围一圈群众，若是测绘数据有小错后期一系列环节都可能出错，甚至是决策性的错误，99%的正确掩盖不了1%错误，搞得跟法庭判案一样，房测数据有无数个法官在审。