上海楼市第一梯队板块（上海千万级置业）

闵行有这么一个板块，一只脚在中环内，另一只脚在中外环间，地处长宁、徐汇、闵行三区交界处，享受着三不管的待遇，没有什么资源倾斜。但就是这样一个地方，却是上海顶级豪宅的所在地。

它就是藏在古北光芒之下的金虹桥。

金虹桥板块区位示意

闵行是一个强区，优质板块众多，要在闵行“出人头地”，是有点难的。莘庄靠着1号线稳坐老大哥的位置，七宝凭借古镇和学区征服市场，华漕有前湾规划恰饭，偏远一点的吴泾背靠紫竹高新区……大家多多少少都有点硬货在手里，那金虹桥呢？

金虹桥过硬的只有地段，它是闵行地段最好的板块，但这还不够，所以金虹桥把目光瞄上了古北。

因此金虹桥的新房，很喜欢用“古北”来取名，如古北壹号、古北中央公园、古北金鹰府等等。只要一沾上古北，那效果就像皇帝跟嬛嬛抬旗一样，一整个就高贵了！

房子的知名度虽然上去了，但跟金虹桥有什么关系？大家只记住古北了，又有多少人真正知道金虹桥呢？

但金虹桥是一个宝藏板块，这里不到1000万可能就能买到一套位于中环内、质量还不错的次新房，值得关注。

今天笔者就带大家了解一下金虹桥的全貌。

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金虹桥的发家之路

金虹桥的发展离不开古北，古北是众所周知的富人区，它还有一个更响亮的名号——上海第一代国际住区。

时间倒回至上世纪八十年代，在改革开放的大背景下，虹桥经济技术开发区成为最早一批的国家级开发区，外国领事馆、五百强企业纷纷进驻此处，随之而来的是大批外籍人士、高净值人士，这批人对居住条件是有要求的。

而那个年代，上海的居住条件还很差，很多房子还没有独立的厨房、卫生间，还没有电梯。

古北黄金城道

这样的居住条件，你让外商的外籍员工和高管住，是不现实的，人家分分钟就想走，哪里还会留下来？

所以为了安定外商，上海市政府在古北划出一片区域，建立了一批涉外小区。

随着小区建成，大量富有的外籍友人入住，古北的消费水平站到了上海鄙视链的顶端，全城的有钱人都来古北购物。

这是一个风向标——古北是上海的顶级地段。

但这也只是曾经，如今的上海新贵云出：董家渡、徐汇滨江、陆家嘴北滨江、前滩等，而古北的光芒却暗淡了不少。

但古北仍然是绝大多数人心目中的宜居典范，因为这里配套完善，城市界面新，居住环境好。

之后随着古北居住用途的土地开发殆尽，给了金虹桥发展之机，众多开发商将古北无法安置的房子建在了金虹桥。

金虹桥也出产了不少高品质楼盘，如翡翠名都、名都古北、瑧园。

2015年，古北壹号横空出世，立住了金虹桥“豪宅区”的人设。

古北壹号之后，金虹桥出产都是品质不亚于市中心的豪宅，如古北天御、古北中央公园，进一步立住了“豪宅区”的人设。

即便如此，金虹桥内仍然有一些接地气的次新商品房小区，现在甚至还有7万/㎡的单价。

02

配套：靠强邻接济

接下来我们看下金虹桥的配套。

金虹桥北面是古北板块，南面是漕河泾高新技术开发区，西面是金汇，东面则是徐汇田林和徐家汇，都是产业、商业强区，地理位置绝佳。

正因如此，金虹桥的交通条件得天独厚。距离内环高架约1公里，北侧延安西路高架无论通往市区还是机场、火车站，都十分便捷。

轨道交通方面，经过板块的有9号线和15号线，在板块边缘设有姚虹路、吴中路、合川路三站，附近还有10号线。但由于这些线路都位于板块边缘，导致板块内部腹地形成了一片不小的轨交真空区域。

商业方面，金虹桥以居住功能为主，商业除了一些沿街商业，只有金虹桥广场、卜蜂莲花、新乐坊这些小型的商业中心，缺乏大型商超。

不过，金虹桥西侧有万象城、爱琴海等购物中心，东北侧有高岛屋、家乐福、虹桥南丰城、尚嘉中心等多个知名商超，能够为金虹桥居民提供全方位的休闲娱乐服务。

教育资源算是金虹桥的短板。虽然闵行是教育强区，但分布金虹桥板块的好学校并不是太多。板块内的金汇实验学校、虹桥中学等中小学都不是特别亮眼的学校。

另外，金虹桥板块内有一些国际学校，比如上海不列颠英国学校、日本人学校，朝古北国际社区看齐。

金虹桥板块的医疗资源算是比较成熟的，闵行区中医院、上海市武警总队医院、上海市申德医院、第六人民医院等都是很不错的医院。如果家中有老人，在买房的时候对于医院品质比较考虑的，那么金虹桥板块可能是一个好选择。

总的来说，金虹桥算是配套较弱的，但好在周边板块够强势，在一定程度上弥补了这一缺陷。

03

金虹桥的新房和二手房

——新房

金虹桥新房供应稀缺是常态，即便时不时有新房推出，供应总量也十分稀少。

整个金虹桥区域，2021全年只有1008套房源入市；今年，板块内的古北金鹰府、古北中央公园、湘府花园古北首席和古北悦公馆4盘加起来也只有401套房源，此种推盘量还不如外环外一个项目单次开盘的数量。

由于金虹桥位于中环沿线两侧，早已与市区相容，成为了市区购房者外溢的区域，因而板块内的住宅需求旺盛。

同时金虹桥的一二手倒挂很明显，以古北金鹰府为例，项目今年第三批次入市的新房均价为81247元/㎡，而同小区的二手房成交价已超过92000元/㎡。

供需失衡，加上一二手倒挂，让金虹桥的项目备受瞩目，一入市必热销，未入市就念念不忘。

近期金虹桥即将入市的项目为古北悦公馆，项目五批次已过会，首推214套建面约125-157㎡3-4房的房源，精装交付，官方户型图如下：

户型设计很合理，建面约124㎡的大三房，标准的飞机户型，功能和舒适性兼具。四房的户型极具竞争力，其大横厅设计是板块内的社区少能见到的。

项目均价88000元/㎡，总价约在1100-1500万之间，适合在市区、漕河泾产业工作人群，以及徐汇、长宁的改善置换。

此外，金虹桥还有天安1号、珠江铂世古北里待入市。

天安1号是一个老鸽子，购房者一直在被遛粉，它就是不入市。很多人都以为它是七宝的，但实际属于金虹桥，但因为毗邻七宝板块，配套也都是用七宝的，跟七宝楼盘也没什么差别。很多人盯着这个盘，是一个准高积分楼盘。

珠江铂世古北里据传产品为建面约400-600平联排别墅，产品建筑也基本完成，符合入市标准，就看他想不想了。

——二手房

今年截至到8月31日，金虹桥总共成交847套二手房，成交均价约为8.1万/㎡。

这批房源的面积段分布如下：

可以看得出，金虹桥板块的二手房成交两级分化比较明显，50-110㎡刚需、刚改二手住宅成交了529套，而110㎡以上的改善置业二手住宅仅成交了230套。

从成交结构推导供应结构，金虹桥的二手房大部分是50-140㎡的房源，该面积段分布着大量老公房、动迁小区、刚需商品房、改善型商品房。

截至9月25日，某绿皮中介网上，金虹桥板块共挂牌174套二手房，这批房源的挂牌价分布如下：

基本上，5万左右的单价，在金虹桥只能买老公房或者商品房小户型房源。6~8万的单价，可以买到品质中等偏上的商品房。

接下来推荐2个金虹桥板块比较优质的二手小区。

1、名都城一期

小区建造于90年代，采用欧式风格，外观古朴典雅。外立面采用大理石和深色涂料，保养得还不错，因此房龄虽超过15年，整体仍然不显旧。

小区绿化率高达60%，这么高的绿化率在上海寸土寸金的楼盘中很少见，社区内布置了绿植、凉亭、草坪等景观休闲地，居住环境安逸舒适。

内部全人车分流，社区内设会所，包含健身房、泳池、瑜伽房，满足业主的生活休闲。周边交通、商业、医疗、教育一应俱全，可以享受便利的生活服务。

名都城没有小户型房源，低总价是不存在的。往期的成交价大多在8~9万之间，仅有少量房源成交价低于8万。

2、古北新城

古北新城的建造时间跨度很大，公房和次新房均有，分为5期，总计100多栋楼，占地面积很大。总体分为一期和二期，一期多为6层楼梯房，二期多为电梯小高层及高层。

小区距离15号线吴中路站约1公里，周边生活配套完备。

绿化率35%，一进小区随处可见绿景和小水景，但整体景观设计不出挑。

外立面有棕红色面砖和灰色马赛克砖两种。楼梯房的立面保持得不太好，有点脏旧。电梯房因为房龄较新，立面整洁许多。

小区户型面积在51-153㎡之间，选择面很丰富，总价跨度很大。

总的来说，刚需、刚改和改善的需求，这个小区都能满足。

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最后总结：

金虹桥是闵行区地段最好的板块，它承接了古北、徐家汇、漕河泾这三个核心区的人口外溢，居住需求量比较大，再加上金虹桥板块的一二手倒挂明显，所以新房热度高。

从地段上，适合在徐家汇、漕河泾、大虹桥工作的改善客群入住；从积分上，适合65分以上的选手进场。

金虹桥板块的二手房主力总价段在500万-1000万，500万-800万能在金虹桥买一个老公房或者房龄超过15年的次新小区，800-1000万可以在金虹桥买到品质中等的次新3房。

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