地价决定房价最新消息 地价300万一亩容积率2.8

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地价决定房价最新消息 地价300万一亩容积率2.8(1)

成本分析

房价由五大部分构成:土地成本、建安成本、配套成本、财务成本、销售成本!

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房价构成

一、土地成本 :1639元/m2

土地成本也就是咱们常说的楼面价;由地价和容积率决定!

300万÷667m2÷2.8÷98%=1639元/m2;

解释:

1、地价300万是由政府和拍卖共同决定的;每亩地的面积是667m2;

2、容积率2.8是买地的时候政府就规定好的;也就是1平方土地最多只能建设2.8平方的房子;扣除道路、绿化、景观等等面积后,就变成10多层或20多层的楼房了!

3、98%是可销售面积,因为大概2%左右的公共服务设施不能销售,比如:物业用房、老年活动用房、党建中心、公共厕所、文化活动站等等;

4、未考虑车库分摊成本:车库在大城市是盈利的,但是小城市能够本就不错了!停车位的成本大概在8万/个!所以售价超过8万就挣钱,低于8万就赔钱!

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土地成本

二、建安工程费用 :1850元/m2

1、土建工程:1250元/m2

2、安装工程:150元/m2

3、电梯工程:50元/m2

4、桩基工程:50元/m2

5、消防工程:40元/m2

6、地暖工程:40元/m2

7、门窗工程:120元/m2

8、外墙工程:120元/m2

9、零星工程:30元/m2

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建安成本

三、配套成本:521元/m2

(1)综合配套费用: 140元/m2

1、市政建设配套:120元/m2

2、城市义务教育配套:20元/m2

(2)专项配套工程费用:168元

1、供水设施配套费:25元/m2

2、管道供气设施配套费 :18元/m2;

3、集中供热设施配套费: 35元/m2;

4、供电设施配套费 :90元/m2;

(3)服务性收费:13元/m2

1、规划技术服务费:2元/m2

2、日照分析费:1.21元/m2

3、建材产品质量检测服务费:5.8元/m2

4、沉降观测费:1.91元/m2

5、房产测绘费:1.91元/m2

6、地籍测绘费:0.17元/m2

(4)室外配套费用 :165元/m2

1、室外景观、道路 等费用:140元/m2

2、雨污管网设施费用: 10元/m2

3、路灯、监控等弱电费用: 10元/m2

4、其他配套费用: 5元/m2

(5)前期工程费用:35元/m2

包括钎探、规划、设计、监理、三通一平等等费用!

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配套成本

四、销售成本 :150元/m2

1、管理成本:50元/m2

2、营销成本:100元/m2

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销售成本

五、财务成本: 350元/m2

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财务成本

六、不可控因素: 20元/m2

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不可控因素

七、合计成本:4530元/m2

写在最后:

开发成本在4500左右,再加上开发企业10%-15%左右的利润,所以最终售价大概会在5000-5500左右!

但是前期建设单位为了快速回笼资金,开盘价格不会定太高,有可能在成本附近波动,甚至会稍低于成本价格,均价4400左右;缓解资金压力后,再陆续涨价到5000以上。

先低后高的策略,让部分持观望态度的潜在客户看到涨价,也会间接刺激购买欲望。

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