买房怎么看公摊（专业解答公摊十问）

1、“公摊”是什么？

我们常说的“公摊”指的是共有建筑面积的分摊，是各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。不动产权证上所标注的面积为商品房的建筑面积，公摊面积的大小关系到得房率的高低，如果公摊大的话，套内面积自然就小，反之亦然。

2、“公摊”的规范性依据是什么？

根据《房产测量规范》（GBT 17986.1/2-2000）:

建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积

公摊面积＝公摊系数×套内建筑面积

公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积×总套数）

套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积＋未计算的阳台面积。

3、“公摊”包括哪些建筑部位？

公摊面积主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积等。除此之外，还包括套与公共建筑空间之间的分隔墙等公用的墙体的面积。

注意：独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面。

4、住宅地下室设置的库房是否属于“公摊”？

作为买房者经常会遇到单独出售的地下室库房，那么这个地下室免得到底是本幢楼栋所有购房者共同买单的“公摊”面积，还是可以单独出售的“私有”面积。这个从规范角度的区别是，这个地下室是否是“独立使用的地下室”，如果被定义为独立使用的地下室，可单独出售，但是该部分面积无法办理独立产权，一般是备注在对应购房者的不动产权证的备注栏中的“地下建筑面积”。

5、普通住宅的公摊系数是多少？

不同的梯户比、户型大小、楼栋业态（高层、洋房、别墅），公摊系数也有所差异。普通住宅的公摊系数如下表：

6、公摊系数是不是越小越好？

大家买房购买的建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积，因此买房购买的不只是室内居住，还有由公摊部分支撑的社区服务，如果开发商为了好卖房过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。过去的筒子楼得房率（套内面积占比）很高，但配套设施少、公共服务差。因此，公摊系数并不是越小越好。

7、“公摊”是否增加购房者的成本？

羊毛出在羊身上，如果不公摊成本，成本不消化，开发商也还是算到房价上。因此无论是公摊面积计价还是套内面积计价对购房者而言，只是计价方式有所改变，对总房价并不会产生太大影响。

但是需要注意的是，公摊面积会衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费，在住宅寿命期，几十年的积累又是一笔巨额的冤枉支出。

8、我就是搞工程的，“套内面积”是否可以自己核实？

有人说了，“公摊”不好算，那我反过来算套内建筑面积总可以吧！前面讲了，房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成，如果有详细的设计图纸，可以算。其中墙体面积和阳台建筑面积可根据建筑面积计算规则详细计算，问题是第一部分的套内房屋的使用面积本身计算起来并不容易，除了我们可以直接用尺子测量的空间外，还包括了：不包括在结构面积内的套内烟道、通风道、管道井等以及内墙面装饰厚度等等。因此即使作为相对“专业”的你，也不一定能准确算出来套内建筑面积。

9、关于房屋相关面积的权威数据到底从哪获取？

开发商办理商品房预售证过程中，由房产管理测量人员先对房屋面积进行提前测绘（根据图纸计算），并将测绘所得数据作为房产买卖合同面积的数据。这个数据是一个预估面积，在交房前，房管局会进行实际面积测量。因此预售时是设计阶段的图纸数据，一个是竣工后的实际所得数据，两者正常肯定是有偏差，开发商会要求购房者根据实际测量面积进行多退少补。

因此要获取权威的数据，需要到房屋所在当地房管局查询相关数据以及上面提到的“地下室”到底是否为“独立使用的地下室”也需要通过这种方式查询。

10、普通购房者在购房时需要注意什么？

最近看到很多新闻，交定金的时候销售人员口头承诺公摊系数20%，签合同的时候成了30%，如果不买定金还不退，这不是吃了哑巴亏？

因为作为普通的的购房者，只有在合同签订时，才能从购房合同中看到相对准确的公摊系数。所以为了避免踩坑，购房者在缴纳定金并签订购房意向书的时候建议要求开发商将相关面积数据写到协议当中，对于套内建筑面积可以给可接受范围的正负差。因为作为开发商在卖房时，即使还没有拿到预售证，根据实际的设计图纸，已经可以计算出相对准确的面积数据。