东莞临深哪个楼盘值得投资(东莞惠州中山)

“深圳的房价越来越高攀不起,那么临深楼市是不是要考虑一下呢?”随着今年初深圳楼市的走高,刚需群体们已经有点坐不住了。

但是,据一些数据显示,东莞、惠州、中山这些城市的房价自年初以来也出现了一波上涨,单就涨幅来说,也不比深圳逊色多少。

如果要买临深楼市,刚需族们究竟应该买哪里呢?今天我们就来说说今年临深楼市的一些新情况。

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城区洋房备案价4万

东莞楼市有点烫手

今年最火的临深楼市当属东莞。

4月3日,东莞莞城区丰华珑远翠珑湾16号楼通过备案,总共248套房源,建筑面积约99-126平的三房两厅、四房两厅产品。项目的备案均价约38279元/平,最高备案价40208元/平。莞城区另一个在售楼盘,最新备案价均价也达到了3.84万元/平,相比2018年9月首次备案的2.5万元,涨幅超过50%。

东莞万江区某在售新盘一栋楼备案价,95-120平的三四房,最高价达到了3.8万元/平,均价达到3.54万元/平,而就在去年12月底,该楼盘首次备案均价仅为2.65万元/平。按备案价计算,短短4个月上涨了33%。

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需要说明的是,按照东莞城市区划,虽然莞城、万江都属于城区,但莞城属于东莞老城区,不但区域面积狭小,而且老旧建筑较多,而万江位置较偏远,其实也不是东莞城区的中心位置。

东莞的行政中心区是南城,而南城新盘房价也已破4,即便是那些二十年前的老房,现在二手均价也在3万 的位置。而东城区的房价更胜一筹,据东莞市住建局公开信息显示,今年东城万科御景湾8号备案了17栋住宅,共计41套房源,最高备案单价为63315元/平。

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然而,东莞城区楼市最受关注的是松山湖附近,这里的优质盘价格也早已破4。去年9月11日,深业鹏基在松山湖拿下一块地,成交价23.3亿元,楼面价28000元/平,预计上市销售价不低于45000元/平。

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东莞是一个制造业发达的二线城市,地理位置处于广深经济走廊中心位置,区位优势非常明显,因此这里不但本地购买力强劲,而且汇聚了不少来自深圳的买盘。整体来看,东莞楼市南高北低,临近广州的镇街楼价不及临近深圳的高,临深镇街的楼价追平城区楼价。

东莞临深的几个镇,如塘厦、凤岗等地,都是深圳刚需盘最青睐的区域。这些地区虽然是东莞地界,但由于紧贴观澜,高速路可以直达深圳,从当地自驾到福田中心区,车程只需三四十分钟,比龙岗到福田还快。

凤岗是东莞深圳化最彻底的区域,凤岗大运城城邦、名流印象花园等小区二手房挂牌最高价逼近6万元/平,挂牌均价也在3.6万元/平左右。而塘厦有赣深高铁东莞南站,该工程虽然目前正在建设中,但按照政府披露的工程进度,主体结构计划2020年12月底完成,2021年6月底试运营,届时从塘厦乘坐高铁到深圳,时间约在20分钟左右。

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存量巨大,价格萎靡

惠州楼市有点凉凉

与东莞楼市的火爆相比,惠州楼市简直有一股凉凉的感觉。

根据中原地产数据显示,今年五一期间,惠州整体的成交均价为12285元/㎡,同比上升6.2%,如果换算成单价的话,惠州今年五月的房价较去年,涨了717元/㎡。

惠东县属于临深区域,又临近海滨,风景优美,气候宜人,但是惠东的楼价却秋意很浓。

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(图源房天下)

那么,这是为什么呢?

第一个原因是,惠州临深区域主要在深圳东部,而深圳现在的城市格局很明显,整个城市的经济中心在西部。这就让惠州在临深楼市中处于非常鸡肋的位置。

第二个原因是,惠州的城市基本面很普通,自身承接高价盘的力量非常薄弱。惠州城市面积11599平方公里,在广东湾区城市中仅次于肇庆,是深圳的5.8倍,但常住人口只有488万,是深圳的1/5,城市人口密度411人/平方公里,是深圳的1/15,在广东湾区城市中倒数第二。经济方面,惠州2019年的经济总量为4177亿,比福建漳州还差这一截,低于中国二线城市平均水平。

本来惠州和东莞一样,都是制造业城市,但东莞发展势头从改革开放初期开始就比惠州好很多。最近几年,东莞引入华为,而惠州最知名的企业还是TCL,两座城市产业重合度很高,但发展差距还在扩大。

第三个原因是,惠州房价透支严重。据统计,2012-2019年,惠州商品房销量83.58万套。相比之下,深圳自改革开放以来,一共只建了170多万套商品房,相当于惠州7年卖掉了深圳一半的商品房。

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然而,即便如此,惠州楼市的存量仍然非常巨大。

以惠州楼市现在最热的大亚湾片区为例,据不完全统计,从大亚湾石化区到惠东平海镇的这条海岸线上,按照各项目规划数据统计,就有大约15万套房,相当于深圳市5年的新房销量。以惠州整体均价12285元/平的价格计算,至少要数千亿的资金来接盘。这个体量有点惊人。

不过,惠州楼市不但价格便宜,而且还是大湾区为数不多的没有限购的城市之一,这也算是一个优势吧。根据房天下数据,惠州5月关注度最高的10大楼盘价格如下图,大家可以感受一下。

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炒完深中通道之后

中山楼市已经被人遗忘

根据5月份的统计数据显示,5月第二周,中山楼市二手房挂牌价从11070元变成11032元。此外,最近三周,中山楼市在售二手房数量为31222套、31586套和32359套。

单从数据来看,似乎变化不大,但其实从今年以来,中山楼市二手房价格一直在走低,在售二手房数量一直在走高。

中山是珠江西岸城市,本来无论如何也不能算临深楼市,但2015年12月,深中通道的建设正式获得国家发改委的批复,一时之间,深中通道这个概念让中山的临江房火了。

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当时炒作中山楼市的逻辑是,深中通道开通后,这个本来与深圳八竿子打不着的对岸城市一下子就变成临深城市了,两地距离一下子缩短到了24公里。如果仅从距离来看,中山到深圳的直线距离比东莞到深圳还近。

此外,当时还有一些人认为,中山作为深中通道的西岸接口城市,还有望成为珠江西岸城市群的新领袖。

但是,这些逻辑非常牵强,其实都很难成立。

首先,中山常住人口300多万,城市经济在广东省内排第五,存在感较低,本地购买力对1万出头的楼市均价都已经难以承载,其上涨空间是非常小的。

其次,即便深中通道开通,这24公里的路到底是多长时间的车程也是一个谜。如果届时深中通道堵车堵的水泄不通,中山临江盘的价值可能就要出大问题了。

中山楼价在2016年开始起涨一波,但随后就一直不温不火。至于其楼价情况,我们可以来看看网上的挂牌价格。

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(图源安居客)

丽豪花园三期在2017年2月的价格是8100元/平,这种80平左右的房子价格也就是65万元左右,三年过去了,现价76万元。丽豪花园位于中山市民众镇,离深中通道非常近,算是比较典型的深中通道受益盘了。

2015年,中山平均房价还在5300元/平左右,2018年达到12300元/平左右的最高峰,而近期又回落至11000元/平左右了。

结语

如果条件允许的话,买房首选当然是直接在深圳楼市里选位置上车,但是在现实中,的确有很多刚需盘是真的买不起深圳房,所以临深楼市也是普通家庭可以考虑的对象。不过,虽然刚需盘重点考虑刚需,但也不是说就对未来升值的事情完全无视,毕竟谁也不希望自己买入之后房价不涨反跌。

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综合来看,东莞临深片区紧邻深圳西部经济重心区域,有多条高速公路接入,且有地铁、高铁等公共交通接驳的预期,其房价的升值空间是最好的。另外,东莞城市自身的价格承接能力也较强,因此东莞楼市的远景预期较好。

惠州楼市地理位置紧邻深圳东部,但已经被炒作过几轮,且存量较大,未来升值前景并不乐观。除非未来深圳东部因为某些新规划而变得越来越重要,否则惠州楼市很难有大的起色。虽然深圳是中国的奇迹之城,但从目前的规划看,城市重心西移是一个趋势,东进可能会是很多年之后的事情了。

至于中山楼市,虽然深中通道确实会对中山临江区域的楼盘带来一些实质性利好,但利好作用有限。深中通道计划于2024年通车,现在买入至少在未来4年里会是一个考验期。

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