房地产开发商模式（开发商的杠杆商业模式让多少购房户欲哭无泪）

现在买房的刚需特别要小心了，切记不是现房，全款买房不能立即办理产权证的千万别下手。按揭买房时，开发商会提供《商品房预售许可证》，上面有一栏专门写抵押情况的，如有抵押，在备注中会有详细的说明，一定要看仔细，如果存在抵押情况则应当小心。

大城市不熟悉，就咱一个六线城市来讲，不知道有多少购房者的房产被开发商拿去银行抵押贷款，即使是房贷还清也无法过户办理房产证。

因为开发商之前把房子抵押的贷款还没还清，作为银行方有权利随时把房子拍卖掉。

也不知道监管部门怎么就允许开发商拿着已经抵押的商品房用来交易？

这难道不是赤裸裸的诈骗？

购房者还可以和银行签订按揭贷款合同，直到暴雷后大家才知道，居然小区所有人的住房都被开发商抵押贷款的真相？

正常来讲，开发商在建工程是被允许当作抵押物，到银行贷款用于该项目的继续建设，否则房真卖不动的话，楼盘就只能烂尾。没有哪个开发商是准备有充足的资金去开发一个楼盘的，都是购买好土地使用权，拿到预售证开盘即开始卖房，房卖得好，皆大欢喜用售房款继续建设直至楼盘封顶。

万一卖不动的话，只能以在建工程当作抵押物向银行贷款（开发商缺钱），才有资金将工程继续下去。当然，在建工程也包括工程的土地使用权在内，这样的被抵押情况监管部门是允许的，不允许，烂尾楼会不计其数地出现，这也是购房者最不愿意看到的情况。在建工程抵押的贷款严格来讲只能专款专用，当楼盘封顶过后，开发商以售卖商品房的款项去偿还银行的抵押贷款，直至债务抵消，只有这样，购房者才能顺利的办理产权证。

问题往往就出自在建工程抵押贷款环节，有时候开发商拿到了在建工程抵押的贷款并不会全部投入于被抵押的楼盘，至于材料供货商都是赊账，劳务方面能拖就拖，劳务出问题，农民工的工资就没办法兑现，最后的结果只好烂尾收场了。

因为开发商都会有做大做强的想法，一个房地产公司那可能只有一个项目？其通常同时运作有多处楼盘，一个亿至少得撬动五个亿甚至十个亿的项目。两个项目的在建工程抵押贷款基本又能开一个楼盘，说白了就是赌房卖的好，卖的好，开发商有肉吃，卖的不好，材料供货商、包工头、民工、购房者全部都遭罪，因为烂尾了。

原本的在建工程抵押贷款完全能将商品房封顶，也不会拖欠农民工工资及一切供货商的货款，但基本大部分的开发商都做不到专款专用，归根结底是监管的问题。

为什么明明是被抵押房，银行允许其售卖？还可以当作二次抵押？

因为银行需要开发商把房子卖掉，才有资金偿还抵押贷款，在建工程抵押具有期权性质，在具体操作中容易出现原在建工程抵押尚未解除，登记机关就为按揭贷款进行抵押登记的情况，由于第一次的在建工程抵押贷款没有解除，即便是购房者是全款买房也无法办理产权证，但开发商会催促购房者当天打款，至于办理产权证会有理由推后两天，如果真打款的话，能不能办理产权证难说了。

这就是为什么购房户去售楼中心明明看的是五证齐全的房子，其实也存在被抵押的情况。

根据预售方案规定，楼盘在销售前必须取得预售许可证。房管部门在审批预售许可证的时候会来查询该房屋的所有权情况。如果发现这个房子抵押给银行了，房管部门会要求开发商提供银行同意销售的证明，拿到这个证明，房管部门才会审批预售证。

一些开发商为尽快完成工程建设，用在建工程作抵押向银行申请贷款，同时为加速资金的回笼，在未经抵押权人的同意且未告知购房户的情况下，将已设立抵押的在建工程预售给购房户，且销售所得价款并未向抵押权人清偿债权，这就是前面提到的开发商的资金杠杆方式，一个亿撬动几倍或者十倍的项目。

这种重复抵押增加了交易的不确定性，不仅购房者权利得不到保证，也为房地产行政主管部门的预售管理、权属登记带来很大隐患和纠纷。

十年前基本没什么问题，那会儿还没有在建工程抵押贷款一说，都是以土地使用权作为抵押去贷款，最近几年银行为了降低风险，才有了在建工程抵押贷款一项，在建工程指的是整个工程连带土地使用权一起，相对于增加了抵押物的价值。

但开发商的劣根性使然，其都是多个楼盘一起开工建设，资金都东拼西凑的使用，哪里的在建工程抵押贷款到手，某处楼盘的资金使用更着急就拿到哪里用，房卖得不错的楼盘当然也必须接济别的楼盘，也就表示即便是某楼盘的房全都卖掉了也可能会烂尾，因为资金挪作他用了。

因此，其中一个楼盘出大问题，可能就会连累所有的楼盘，包括已封顶楼盘，没有资金结清材料供货款同民工的工资，业主也进不了小区。一句话，就是一荣俱荣，倒霉全都玩完！按照现在的经济状况，目前这样岌岌可危的开发商太多了，当下谁还有心思去买房？经济这么不景气，按揭的购房者不是公务员谁敢入场？疫情再往后三年没彻底控制住的话，开发商将会哀鸿遍野，就算是刚需，也没有买房的欲望了，吃饭都成问题，谁还拿着首付去送？到头来成为法拍房不讲，自己还得落上征信的黑名单。

最好的规避方式，其实就是同开发商签订购房合同时别急着打首付或者全款，看清楚《商品房预售许可证》上面存在该房有抵押情况时，一定了要解清楚开发商是抵押给哪家银行，坚持让开发商提供债权方的账户（开发商在该行的账户）。只有这样，购房全款或者首付才能用作偿还之前开发商的抵押贷款，否则开发商可能不会将购房款用作偿还在建工程抵押的贷款，那么我们即便全款购房也可能打水漂，因为签合同付款和办理产权证不可能在同一天。