为什么不建议商住两用房（老生常谈还是新见解之北京商住两用房到底该不该买）

关于北京的商住两用房，我在看到网上的文章时候，首先文章说的不太透彻，其次大家评论时的戾气都比较重，说什么都有又说，各执己见，最多的几大流派有以下：1，买到手里必然砸了，不能落户，商水商花销大，投资效益低2，有的说怎么能砸呢？买到就是赚到,收房租的话收益率高，自住的话能给自己一个安稳的住所，在疫情肆虐的如今显得尤为重要3，买不起，买不起，不关注，有钱人玩的今天呢，我想谈谈我的看法，我来为大家讲解一下关于为什么不建议商住两用房?跟着小编一起来看一看吧!

为什么不建议商住两用房

关于北京的商住两用房，我在看到网上的文章时候，首先文章说的不太透彻，其次大家评论时的戾气都比较重，说什么都有又说，各执己见，最多的几大流派有以下：1，买到手里必然砸了，不能落户，商水商花销大，投资效益低。2，有的说怎么能砸呢？买到就是赚到,收房租的话收益率高，自住的话能给自己一个安稳的住所，在疫情肆虐的如今显得尤为重要。3，买不起，买不起，不关注，有钱人玩的。今天呢，我想谈谈我的看法。

首先我们要讲的是什么呢？是购买资质问题，有很多人争辩和纠结这个，必须以公司名义购买吗？到底个人能不能购买商住两用房呢？我们把2017年326政策的原文拿出来看看：

为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下：

一、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。

三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。

四、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

通过上述我们可以看出来啊，即使放到今天个人还是有资格购买商住两用房子的，但是满足几个前提，首先房源一定是17年326政策之前开发商开发出来的房子，并且你在北京连续5年社保，然后名下没房，全款购买不能贷款。并且有一点需要补充，商住房和北京户口无关，有北京户口但是没有纳税满五年一样不能购买，有北京户口、纳税满五年，名下有房同样样不能购买，这里无房指的是包括住宅商品房和商住房。其次你也可以以公司名义购买。且13年新政以后开发出来的房子，必然是只能以公司名义购买。

接下来我们要说说商住房到底值不值得购买？我觉得值不值得购买，完全分人，有些人确实适合购买，而有的人压根儿不该去碰。目前看来值不值得购买最大的一个争议点在落户的问题上，商住房是不能落户的，关于不能落户这个问题我是这样考虑的，如果你来北京时单位没有解决北京户口，那么你至少需要自身十年甚至更长时间去积累积分换取户口，那么满五年社保即可买或者随时以公司名义就能购买的商住是一个不错的过渡。要是说压根没有希望能拿到户口的人，这样的话你买什么样的房子对你来说都是一样的，即使你买了商品房一样不能落户，北京并没有买商品房住宅就送户口的政策。那么来了北京就落户的年轻人呢，我则认为绝对不应该碰商住房，你的目标应该是尽快攒钱买普通住宅把你的集体户口迁出来，无谓节外生枝，浪费精力财力关注商住房。

什么样的人，买这样的房子比较合适。我觉得两种人可以考虑购买，第一种什么样的人呢？刚来到北京的年轻人啊，工作条件比较优越，薪水较高，但没能立马解决北京户口问题，这时候你有一套自己的房子呢，你会生活质量会比较高，不用为这个每次租房去奔波劳累。而且他也算一种比较稳健的投资，就是说其实这个房子你拿到手里它也许不会升值太多，但他绝对不会赔钱，至少跑得赢通货啊。我身边有一个非常好的例子是这样啊，他是一个飞行员，说实话他的工资比较高，但他没北京户口，在积分落户上也没啥优势，精准定位评测后，他就是选择了机场附近直接买了一个商住房，不论是在北京居住还是上班啊，都是非常的方便。所以我相信在一些华为啊，腾讯啊一些大的互联网企业的这些年轻人，通过工作几年还是有能力，初步为自己购置一套这样比较舒适的住宅。

第二类是怎样的人呢，这类人在北京已经有了自己的普通住宅商品房并且落户，接下来他在工作生活中是这样的一个状态，生活工作比较稳定，有一定的经济基础，但是没时间精力进行投资炒股等行为。这样的一类人可以把商住房作为稳定理财来购买，很多人也许会质疑，回报率够高吗？是否值得，这里我可以告诉大家，经过精心的挑选房源，最终你得回报收益率不会低于8%。再者这类人也有可能因为自己的住宅离单位较远，而买离单位较近的商住房来居住，这时落户已经不是主要目的，更多的为的是工作生活方便。

至于大家争吵的商水商电问题，我到觉得并不是一个很大的问题，或者说放在北京他不是一个大问题，再商水商电，电费也不会超过普通电费3倍，一般普遍1.1元左右，水费不会超过正常2倍，一般八九元左右一顿，这样你换算成你平时水电费的两倍，在北京这座城市中真的不算什么，毕竟你花的房价只是普通商品房的三分之一或者更低。

最后我们来对比一下个人购买与公司购买两种方式的优劣。以个人名义购买其实比较好，没有什么罗乱，直接拿50年不动产权的大红本儿，房主就是个人，但是这样的房子呢，说实话就是买一套少一套的，越来越少，毕竟政府已经卡在17年以前往前的房子才能这样，所以说你要想买这样的房子，你要去做深入的市场调查。然后个人名下也只能拥有一套，这些算是他的缺点吧。以公司名义购买的优点啊，我认为只有一个，那就是不限制套数，公司名下可以购买很多套，缺点则有如下，有了公司，你就必须得做账纳税，这个东西你不是财务出身的基本自己是做不了的，你就需要找个财务公司帮你代理做账纳税，代理费是每月200，至于纳税，不同方案纳税纳的不一样，总之每年都要花一笔钱。同时你还会面临一些风险，如果这个财务公司不靠谱的话，做账连续两年或者三年有异常的话，你这个公司会被查封，这样对你个人，也就是企业法人呢，是有非常大的影响的，所以说要是有这方面想法的人一定要找个靠谱的财务公司。

嗯，以上言论就是我的一些看法，也是对商住两用房优缺点的分析，仁者见智，智者见智，各位小伙伴儿怎么看，欢迎评论辩证。

PS,就在昨天，广州发布了新的政策，废除广州商住房的购买限制。