燕郊楼市现回暖迹象（燕郊楼市暴涨调查）

近日，燕郊楼市涨涨涨的消息不绝于耳。

有业内人士称燕郊看房客上涨：

帮主的朋友圈中，中介小哥的动态也显示，个别小区二手房成交价突破3.3万。直逼17年燕郊高峰时的房价，那时基本在3.5万左右。

在限购严控的情况下，燕郊楼市当真如传闻中这样“涨”吗？为了一探究竟，周末帮主亲自去燕郊走了一趟。为了看的更透彻更明白，帮主诚邀当地业主、燕郊楼市资深人士老宋作陪，希冀给大家带来最客观、最全面的燕郊楼市动向。

以老宋居住的东方夏威夷北岸为例，目前两居成交价在160万-165万，成交单价1.9万左右。18年11月，91平米的房子125万就成交了，单价1.4万左右。不过老宋介绍，涨价多与少还要看户型，况且他们小区房龄10年了，目前价格在燕郊来看，略低。

再比如首尔甜城一期，80多平米的房子1月底成交价在2万/平米左右，18年11月只有1.8万/平米。

此外，在看二手房的人当中，改善型居多。但因为3年社保的限制，成交并不理想。

再说新房，房价涨幅2000元左右，商住产品最热。

目前房价大致在2.1-2.2万上下，低密住宅价格略高（不到3万）。18年11月，房价在2万左右。

产品上，商住房是成交主力。主要是不限购、总价低。以最火的方立方（首尔甜城）来说，loft单价2.2万左右，面积30平米-40平米，总价最高90万左右。据中介介绍，这个项目最新一期共2000多套房子，仅一个周末，就卖掉了260多套。

首尔甜城售楼处现场

中介数量上，变化不大。

目前中介人数与18年相差不大。在服务对象上，因现在二手房成交不如新房，中介更倾向为新房做渠道。不过他们认为，燕郊市场真的热了。据一名发放楼盘传单的人说，与18年最后几个月相比，现在生意好了许多，每月能拉到20个看房客，以前只有2、3个人。

整体看下来，帮主最大感受就是燕郊房价真涨了。不论是新房还是二手房，涨幅基本在2000元左右。对于接下来房价还会涨多久？老宋认为，1、2个月还是有的，但涨幅不会太高。想回到17年的高峰基本不可能，除非限购放开，但这又太不现实。

成交价：小幅上涨

2019年1月，燕郊房价环比上涨5.23%，这是燕郊房价连续二个月快速上涨。

二手房，据贝壳研究院数据显示，2019年1月，燕郊二手房成交均价已达到18805元/平米。2018年12月，成交均价为18416元/平米。18年10月，成交均价仅为16722元/平米。

新房，单价普遍都在2万/平米之上。例如首尔甜城，loft价格在21000元/平米-23000元/平米，平层价格稍低，在17000元/平米-19000元/平米；天洋城4代，在售价格20000元/平米起，主推80-130平米的高层。

成交量方面：大幅提高

2019年1月，燕郊新房(包括住宅、别墅、商业、办公）共成交112套，而去年1月仅成交7套；燕郊二手房成交量同比增长了14.6%。

燕郊楼市这次回暖，其实有季节方面的原因。每年春节前后，燕郊楼市尤其是房价都会有一波小高潮。比如2018年前两个月，燕郊房价整体上涨，环比涨幅均在2.5%以上；再比如2017年前三个月，房价也在涨，且在3月达到全年最高峰。

但更为重要的是，得益于近期各种利好消息的刺激。一是副中心通州与北三县的统一规划，给燕郊未来发展强有力的支撑；二是平谷线的调整，在燕郊分成了两支：一支进入副中心，一支拐入东坝地区，燕郊的交通地位得到提升。

从市场情况看，可以入手。虽然在房住不炒和限购严控的大背景下，燕郊房价在接下来一段时间内涨幅也不会太大。不过，未来其房价上涨空间还是很大的。毕竟随着北京非首都功能的疏解，外溢客群将不断增多，区位最好、配套最成熟的燕郊，则是这些人环京置业的首选。

从购买人看，需要分开对待。如果有购买资格，帮主建议，不论是自住还是投资，趁目前燕郊房价还算低值，要赶紧入手；

如果没有购房资格，只能缓缓，等三年后社保缴纳够了再买。虽说有不限购的商住房，但不建议大家购买。既不能落户，得房率还低，未来发展也远不如住宅。所以不论是投资还是自住，商住都不是一个好选择。