买同村的房子怎么过户宅基地（农村房屋能买吗）

【案情概要】

北京市大兴区北臧村镇的弟兄俩赵某1和赵某2原本住在一墙之隔的南北两个院子里，在1998年和1999年，弟兄俩分别将自己而院落和院落中的房产一并卖给了来自外地的张某某夫妇。随后，赵某1的院子由张某某夫妇的大儿子两口居住，赵某2的院子由张某某夫妇居住。

2019年，张某某的大儿媳邢某某起诉赵某1，主张南边院子的所有权，最终，法院将南边院子所有权判给了邢某某；2020年，赵某2起诉张某某，主张北边院子的买卖合同无效，并要求张某某退还北边院子给张某2，最终，法院判决北边院子的买卖合同无效，但房子并没有返还给赵某2，随后，赵某2继续起诉要求张某某退还北边院子，但没有被法院支持。

农村房屋买卖合同有效吗？

那么问题出现了，两个院子几乎是同一时段出卖的，两个几乎相同的院子买卖合同为什么一个得到了法院的认可，而另外一个没有得到支持呢？

农村宅基地属于农村集体所有，其上修建的房屋尽管可以买卖，但必须是同一集体经济组织内才能流转。出卖方一经出卖，不得再次申请宅基地，而买受方也不能出现一户多宅的情形。农村房屋买卖被认定无效多是因为买受人不属于本村集体经济组织成员导致。

通过对该案件进行仔细的分析，发现赵某1出卖南边院子的合同是与邢某某签订的，而邢某某在签订当时属于同一集体经济组织的成员，且无其他住宅，因此，南边院子的买卖合同属于有效的合同。

关键在于北边院子的合同为什么会无效呢？原来北边院子是赵某2和张某某签订的合同，尽管合同书上没有张某某的签名，但通过金钱的给付、房屋的交付以及村干部的证明，最终认定张某某是北边院子的买受人，由于当时张某某不属于同一集体经济组织成员，因此法院认定北边院子的买卖合同无效。

院子归谁？

南边院子归邢某某，这没什么疑问。关键是既然北边院子的买卖合同无效。北边院子归谁呢？赵某2还能拿回北边院子吗？

事实上，北边院子开始由张某某夫妇居住，后来张某某夫妇把院子让给小儿子张某某2夫妇居住了，张某某2夫妇把原有的一部分房子进行了拆除，另一部分进行了翻建（或拆除后原位重建，现已无法查清）。

按照法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。

考虑到宅基地地随房走的性质，尽管买卖合同被认定无效，但张某某2已将原来的房子拆除，赵某2对其房子和宅基地的权利已经消失；即使认定赵某2并未拆除而是翻建了房子，也因翻建后形成“附合不可拆分状态”而无法返还给赵某2。

最重要的是，张某某2是同一集体经济组织成员，而现在，赵某2并不是同一集体经济组织成员，这才是张某某和张某某2无法返还北边院子给赵某2的根本所在。

赵某2怎么主张自己权利？

愚以为，赵某2在确认合同无效后，不应继续主张张某某返还院子，而是应当与张某某进行积极协商，通过协商主张一定的经济利益。因为这种情况下，张某某2肯定想尽快把院子确权到自己名下，而确权必须赵某2配合，而赵某2无非也是觉得房价长得快，自己卖的亏罢了。说到底，当时卖房是两厢情愿的事，赵某2见院子升值（或者面临拆迁）就想反悔，存在一定的不诚实守信在里头。

总之，卖房有风险，买房需警慎！尤其农村房屋买卖更要多长个心眼，防止出现各种纠纷。

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