天津重返一线城市行列（调研纪要热点二线城市）

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疫情影响下天津市场下行压力加剧，购房者观望情绪积聚。

◎作者 / 杨科伟、姚郑康、张家桦

2020年，疫情影响下天津市场下行压力加剧，缺乏支柱产业下居民购买力受限，8月部分品牌房企为销售回款推出了大规模特价房等“以价换量”的营销动作，部分区域板块降价幅度超过3000元/平方米。一时间市场情绪骤冷，购房者观望情绪积聚。

当前市场较为稳定区域是武清和滨海新区。武清一二级市场供求相对平衡，滨海新区与市区独立，市场规模相对稳定，且不限购下购房客群较多。

整体而言，当前天津全市市场存在两个问题：

一是早前土地高热地价上涨后品牌房企开发成本上升，限购政策出台后购房者容量锐减，出现刚需客源有限、购买力有限的情况；

二是一二级市场供求失衡，导致各个板块内在售项目同质化严重，去化压力下以价换量、渠道裹挟等恶性竞争屡见不鲜。

天津，简称“津”，别称津沽、津门。截至2018年，全市下辖16个区，总面积11966.45平方千米，2019年末，常住人口1561.83万人，城镇人口1303.82万人，GDP14104亿元。

随着房地产市场发展，天津市楼市依据地理位置可划分为市内六区（和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区）、环城四区（西青区、北辰区、东丽区、津南区）、远郊区县（武清区、静海区、宝坻区、宁河区、蓟州区）以及滨海新区。

01

政策环境：

限购、限贷与北京同步联动

房价阴跌后限价“限无可限”

天津市楼市政策调控较为保守，变化更换均与北京保持同步。在实行中的政策为限购、限贷，其中对市场影响最大的是限购。已中止的政策为限价，2019年起天津允许房企自主给项目定价，上调幅度有高于片区指导价5%和10%两个档位，但须打折力度不超过5个点且销售量大于30%。限价中止的主因即上文提及的自2017年起天津全市房价已处于阴跌状态，限价“限无可限”。

限购政策与限贷政策相互联动，具体来说即除滨海新区以外天津其他区域本地户籍家庭限购两套住宅，非本市户籍家庭限购一套住宅（满足3年内连续缴纳2年社保）。相对应的，限贷政策则限制购房者首套住宅最低首付比例30%，第二套住宅最低首付比例60%。限购政策对市场的影响主要体现在两方面，一方面限制了非本地户籍购房者入津置业，极大压缩了刚需购房者客群容量；另一方面限制了本地户籍购房者改善置业，限制了市场中高端项目去化。

需要注明的有两点，一是滨海新区虽无限购政策，但对非本地户籍家庭购房仍有3年内连续缴纳2年社保的硬性要求，本地户籍家庭与满足要求的非本地户籍家庭可在滨海新区不限套数置业。二是通过“海河英才”引进人才若需落户须购置一套住宅，这一部分购房落户人群是津南海河教育园板块主要支撑。

02

“海河人才”最终以买房落户为主

刚需仍是市场主力，偏好100平方米小三房

从天津全市来看，限购政策下新房市场回归至以刚需。在成交占比上本市户籍购房者占比60%以上，新落户人才占比30%左右。本市户籍购房者偏好地缘性置业，对学区概念较为追捧，如津南区海河教育园板块相对火热。由于购房者普遍为二套置业，受限贷政策制约普遍需要60%首付。但由于二手房房价低、成交周期长，置换购房较为艰难。因而市内刚需购房者普遍存在一定购买力瓶颈，100平方米上下小三房为市场主力户型。

需要注明的是，近年“海河英才”计划所引进人才在津置业主要存在两种情况，其一是对于非在津工作的新落户人才而言，“买房落户”是其购房主要目的，仅购买同区域内总价最低、面积最小户型的项目产品。对学区的看重下选择津南区海河教育园板块置业，购买力较差的部分人才则选择房价相对较低的武清区以及滨海新区生态城板块。其二是在津工作的新落户人才，本就已在津工作多年的新落户人才多选择就近置业，其他人才则多为滨海新区开发区企业以及武清区部分北京外迁企业所吸纳，这一部分人才则相应选择在各自所在板块置业。

总体来看，据统计“海河人才”计划累计落户人才约30万人，其购房行为对天津新房市场影响较小。一方面30万人才体量对全市超1500万人常住人口而言占比过小；另一方面新落户人才多选择最小面积段户型置业。因此就成交规模而言影响有限。

03

土地市场：

供应长期过量

2018年之后至今地价已降40%、流拍率达36%

从近10年天津土地市场数据来看，涉宅用地始终处于供过于求的状态，且在2018年以后愈发明显。

2016-2017年，地价激增品牌房企率拿高价地。随着大量品牌房企伴着前期新房高热情行争抢入市，2016年涉宅用地成交总建筑面积达1420万平方米，次年成交楼板价升至10315元/平方米历史新高。部分品牌房企如金地、保利、金隅、首创、中建、中海、融创等拿地最高楼板价均超过2.7万元/平方米。由于2017年后新房房价持稳阴跌，且限购下购房客群数量锐减顺销效果不佳，成交的高价项目多被迫妥协“以价换量”，以加快回款。

2018年至今，新房市场下行传导下地市遇冷。在新房市场受限购政策调控下行后，土地市场相应遇冷，2018年全市涉宅用地成交楼板价骤降至6831元/平方米，土地流拍率达36%。

04

当前楼市：

供过于求下一二手房价持续阴跌

同质化、扎堆化和销售渠道依赖化

整体来看，近十年天津新房市场经历了“先大热后大冷”的周期行情。

具体来说，2013年起天津房地产市场保持温热状态，年商品住宅成交规模稳定在1300万平方米上下。2015-2016年限购政策松绑下，受北京、唐山外溢置业需求刺激，全市新房成交量价齐增至历史新高，据CRIC数据2016年商品住宅成交面积达2583万平方米。

届时，新房成交规模的陡增带动房价快速上扬，至2017年达到历史新高。后2017年起限购、限价、限售政策的出台使得市场潜在购房客群骤减。叠加前期土地大规模出让使得2018年起新房市场供过于求。

在楼市不断低迷下行中，全市新房、二手房房价持续阴跌。具体来看，2020年前9月全市商品住宅成交均价较2019年仅同比增3%，二手房成交均价更是同比跌4%。全市房价阴跌的同时，武清区、津南区、宝坻区、滨海新区等热门板块均出现部分在售项目降价现象，“买涨不买跌”心理下购房者持币观望，使得市场供求关系进一步劣化。

当前市场在售项目为迎合刚需客多为小面积三房户型，购房客群容量小购买力低难以有效去化新房供应，各板块在售项目均呈现同质化、扎堆化特点，供过于求下市场库存体量较大。在这一背景下分销渠道成为全市在售项目普遍依赖的主要去化工具，分销成交可占项目成交的80%以上，分销佣金点数一般在标准2.5%的基础上存在跳点或现金奖励等激励措施。

05 降价传闻：

8月起部分品牌房企迫于出清回款“砸价”

市占率最大的本土房企尚未跟进

2020年天津疫后新房市场稍有起色，但对比历史仍处于下行期。6月商品住宅成交面积同比增16%，但9月同比由正转负降15%。市场回暖主因为疫情期间刚需购房需求的累计，整体依旧下行则是8月起出现的“降价”现象使得购房者观望心理加剧。

目前“砸价”现象局限于部分品牌房企在售项目，市场热点区域均出现以价换量现象，抢回款、完成销售目标是主因，以融创为代表。如北辰区融创津辰壹号项目套均总价降价幅度达35万元。但由于市占率最大的本土房企多并未降价，故整体市场价格没有明显下降。

06

区域市场特征：

北京外溢客从武清退却

疫后“海河人才”流向生态城、海河教育园

从商品住宅成交体量上来看，当前武清区与滨海新区是新房市场成交规模冠亚。2020年前9月，津南区海河教育园区板块与滨海新区生态城市场火热，在售项目间竞争激烈。值得注意的是，受地域关系以及政策利好程度的不同，热点区域及板块间在新房市场量价走势、购房主力客群等方面有一定差异。

1.武清区：北京外溢投资客退潮，本地人购房占比60%，总价190万以上项目去化难

武清区新房市场与天津市内六区间相对独立，2018年后房价没有出现明显的阴跌现象。主因在于北京外溢投资客退却后，本地购房者换房改善衍生出购房需求对楼市有支撑。事实上，2015年期随着限购政策和人才政策的出台，购房者群体出现两次变化，市场也随之波动。

2015-2016年北京外溢投资时期。主力购房者以北京外溢为主，相对北京而言的价格洼地使得武清市场充斥外地投资客。两年内市场高速发展，量价均创新高。至2016年武清区商品住宅成交468万平方米，成交均价也在2017年随后破万。2017-2019年回归本地刚需时期。天津限购政策出台后外地投资客锐减市场回归本地客主导的刚需市场，市场规模随之回落，量跌价涨下至2019年末规模较2016年历史高点腰斩。2019-2020年海河人才新政时期。人才新政实行一年后，2019年起新落户人才逐渐在武清区成交中出现，其购房目的主要为买房落户，买房以小面积低总价为主。疫后市场重新升温，主因是房价的快速上涨，热点项目开盘认筹比可达5:1。

与天津整体市场相一致的是，武清区当前也面临在售项目同质化严重问题。2016年后由于较大的房地价比下房企利润空间较大，品牌房企密集入驻。至2020年新开项目林立，主力户型相同项目间厮杀剧烈，出现了以价换量的砸价现象。与天津整体市场相左的是，武清本地购房者置业欲望很高。除去可见的房价红利外主要有两点动因。一是为子女购房是人生必修课，且六个钱包支撑下尚且购买力充足；二是本地居民对居住体验有追求，换房改善心理常在。

值得一提的是，武清区持续上扬的房价在其中起到了较大作用。2010年至2020年，武清区域新房均价由5501元/平方米倍增至14005元/平方米。房价快涨让一部分早前置业的本地人获得价格红利，并衍生出换房改善需求，也倒逼另一部分观望购房者入市购房，支撑刚需去化。

当前武清市场以本地购房者为主力，在成交中占比60%以上，“海河人才”落户占比30%左右。购房者对房价较为敏感，置业总价有明显天花板，190万总价以上去化遇难。

2.滨海新区：市场销售规模与客群容量较固定，疫后生态城板块高热

滨海新区均与天津其他区域间相对独立，新房年销售规模与购房客群相对固定，2015年起除2016年外商品住宅年销售规模保持在250万平方米上下。购房客群则以滨海新区工企员工为主，附带部分唐山外溢购房者。

2020年疫情后，叠加塘沽爆炸影响生态城成为滨海新区最热板块，前期供地大增下当前在售项目众多，主力购房客群以塘沽区、开发区外溢人口为主。由于塘沽区、开发区在售项目较少，且房价较高，部分购房者在分销引流下前往生态城板块置业。此外，少量购买力不足的外地工作人才外溢到这一片区，主要来自唐山。

滨海新区内其他板块中，塘沽区在售项目以改善为主，购房客群多为本地换房改善客户。但由于人口相对固定，且刚需改善需求已于前期消化完毕，当前市场去化情况并不乐观。开发区是滨海新区房价最高点，在售项目普遍为刚需、改善混合，面对客群以在开发区内的企业员工、高管为主。如万科大都会项目，既有100平方米及以下的两房刚需产品，也有150平方米三室改善产品，与其他区域与板块主打刚需产品不同。大港板块则更为封闭，主要以地缘性的国企产业工人为主，但由于混改后国企产业工人收入锐减，购买力制约下市场较为冷淡。

3.津南区：海河教育园板块项目竞争激烈，但市场下行下月均流速不足400套

津南区中的海河教育园板块具有独特的教育政策优势，这一板块内居民可享受市内六区教育资源。在学区概念加持下海河教育园区成为天津在售项目最为密集，竞争最激烈的区域。

项目同质化非常严重，十余处在售项目主力户型雷同。8月迫于回款下品牌房企率先降价，以阳光城项目为最先，幅度在3000-4000之间。在售房源以100平方米以下小户型为主。刚需客户主要为教育投资，来源为海河英才计划下一部分外地工作的新落户人群，对价格敏感，追求以最低总价在学区内买房落户，有很明显的购买力天花板。改善客户以地缘性为主，对总价不敏感，大多采取高首付乃至全款。

但需要注意的是，市场下行的背景下海河教育园区这一热门板块实际购房者容量较低，即使有本地改善、新落户人群刚需置业等种种支撑，疫后板块内月均成交套数也仅有400套上下，如区域内率先降价的阳光城文澜府，9月也仅销售58套，日均到访流速不足30组。

总而言之，无论是宏观层面房价阴跌、地市流拍，还是实地操盘层面品牌房企降价走量、全市项目高度依赖分销，均说明了天津当前市场已下行至冰点。一味以价换量、渠道引流不利于市场平稳健康发展。当前隐患在于六个钱包支撑下的本地客购买力已出现瓶颈，但房价在前期地价透支下向下调整空间有限。未来市场走向如何主要在于这一矛盾博弈。

据悉，天津或将放开部分在津企业员工购房限制，非本市户籍在企职工可享受本市户籍家庭同等购房资格，但须取得产权证后限售3年。我们认为这一“限售”调整如若落地，短期内将对新房市场成交产生一定利好，但长期来看本地居民购买力与房价之间的矛盾持续下市场下行趋势难有根本扭转。

典型项目一：雅居乐·御宾府雅玥

案场图

地理位置：津南区海教园区雅泽路与津沽路交口

物业类型：高层、小高层、洋房

建筑面积：7.8万平方米

装修：毛坯

上次加推售价：21500元/平方米。

项目点评：

本项目是津南区海河教育园板块12个在售项目之一，项目由于单价及总价段高且周边竞品较多，整体去化不容乐观。

项目主打刚需产品，目标客群定位刚需落户人群，人才落户占比高达6至7成。

主力面积段98-116平方米三房产品，高层120平方米边户去化较难。

此前，项目高层产品曾开出20000元/平方米均价，且在天津楼市热度高涨期一度热销，后在楼市转冷后直降5000元却仍难去化，原因在于其面积大、单价高，且得房率较低，相较周边竞品阳光城·文澜府110平方米洋房16000元/㎡的单价并无优势。

项目竞争力在于其板块优质教育配套及交通优势。

项目销售较为依赖渠道，不乏有3.5跳点、万元现金奖等对赌协议，一周到访量约120-130组，但转化率较低，7月加推2栋洋房共56套房源仅去化5套，洋房流速较慢。

典型项目二：雅居乐·滨河雅郡

案场图

地理位置：滨海新区生态城北岛中生大道与泰四路交口

物业类型：小高层

建筑面积：12.0万平方米

装修：精装

上次加推售价：13500元/平方米。

项目点评：本项目是滨海新区生态城板块中北部片区的热销大盘，由于其板块规划及宜居环境得以热销。项目是雅居乐在生态城拿下的112万平方米大盘，涵盖7个住宅地块及5个商业地块。项目主打“全乐龄”理念低密度洋房产品，主力面积段89-107平方米三房，均价13500元/平方米。项目7月25日首开，前期蓄客仅半个月，至今已销售6.5亿元清盘在即。客源以地缘性客户为主，另有部分开发区北部企业员工及新天津人在此落户。项目优势得益于其三面环水的生态景观及一系列的政府利好规划推动，板块发展潜力较好；缺陷在于板块内商业资源欠缺，规划商业何时落地仍是未知数，虽目前来看项目销售尚为火爆，但未来去化情况仍难言乐观。

典型项目三：中交雅郡·城东春晓

案场图

地理位置：东丽区金钟街津围大道与金钟路交口

物业类型：小高层

建筑面积：32.8万平方米

装修：毛坯

上次加推售价：15500元/平方米。

项目点评：本项目位于东丽、北城、河北、河东四区交接处，受惠于四区辐射且项目单价据有绝对优势，项目销售火爆。项目主打刚需刚改产品，开盘至今已几乎清盘，主力户型为85-95平方米三房。项目在价格和交通上据有绝对优势。项目单价15500元/㎡起，距预估开盘价直降2500元，在拿地价9000元/㎡的基础上几乎无利润。此外，项目为地铁上盖，板块所在区域未来规划为外环内，另有城际高铁至北京，交通优势显著。项目客源以地缘性客户为主，另有河北、河东区外溢人口及少数北京购房客。基于周边竞品价格普遍高于项目2000元以上，项目在区域内占据决定性优势。

典型项目四：中建·壹方九里

案场图

地理位置：武清区新城新开路和雍和道交口（武清新城新开路西侧）

物业类型：小高层、洋房

建筑面积：21.2万平方米

装修：毛坯

开盘售价：小高层17000元/平方米，洋房19000元/平方米。

项目点评：本项目销售火爆，开盘认筹比达到5：1。项目主力户型为100平方米以下小三房，规划计有1944套房源。项目得以热销主要基于两方面原因，一方面是项目土地于2019年年末拿地，成交楼板价为5016元/平方米。在地价成本上低于同区域其他竞品，新房售价相比竞品具有价格优势；另一方面是由于中建集团作为央企，在区域内具有一定产品认可度。购房者以本地地缘性客户为主，新落户人才占比30%左右，且均具有一定的购买力瓶颈，总价190万元以上产品相对较难去化。

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