强排方案和概念方案有什么区别（强排如何将货值最大化）

我们从非设计专业的角度，探讨下拿到一块地的规划指标，在基于货值最大的化需求下，如何快速的确定该地块的强排方向？

假设目标地块（简称DK1）

建筑限高24m，容积率1.5，说明这个项目只能排布低密洋房及墅类产品

建筑密度表明该地块排布高溢价产品的空间有多大，如果密度低于20%以下，就没有排布墅类产品的空间。

目前可以通过容积率和建筑密度指标，预判整个项目的平均层数

建筑平均层数=计容面积/建筑基底面积

=计容面积/（占地面积*建筑密度）

=（计容面积/占地面积/建筑密度）

=容积率/建筑密度

因此，该地块的平均层数=1.5/30%=5层。

5层平均层数，是基于30%建筑密度全部用完的极限值，通常因为日照等条件的限制，建筑密度很难达到上限。

该地块加入铺排8层，排出来的空间浪费较大。

如果，全部布置3F联排，满足密度，导致项目损容。

从初步方向来看，选择产品要基于5层的基础上，选择部分高容的产品搭配部分低容的产品，才能同时用完项目的建筑密度及容积率。

思路1：3F联排 8F洋房

规划要求多低层南北间距系数建筑高度1.35倍，且不小于12米，按联排类型分别排列普通联排，南北合院、东西向合院，每种产品特点不一。

思路二：4F叠拼 8F洋房

叠拼相较联排更出容，这版思路摆出来用地空间更灵活一些，8F洋房尽量沿北侧和东西两侧布置，其余部分做4F叠拼：

思路三：3F联排 4F叠拼 8F洋房

8F洋房尽量沿北侧，中间布置多层，底层产品沿东南侧或者景观较好的位置布置。

上述3种大方向覆盖所有组合可能，通过计算规划产品货值逐一排除。

货值计算基数参考周边定价：

货值计算基数参考周边产品定价：

洋房：1.45w/㎡；

叠拼：下叠1.75w/㎡，上叠1.6w/㎡；

联排：1.9w/㎡

思路一：

• 常规联排 8F洋房：总货值18.44亿；
• 3F竖向合院 8F洋房：总货值18.73亿；
• 3F横向合院 8F洋房：总货值18.77亿，货值最大。

2、思路二：

• 全部4F叠拼 8F洋房：总货值20.12亿；
• 局部5F叠拼 4F叠拼 8F洋房：总货值20.44亿，货值最大。

3、思路三：

• 南北向拼接合院，总货值19.59亿；
• 东西向拼接合院，总货值19.74亿；
• 常规联排，总货值19.74亿。

通过测试结果可以看出，选择思路二中的局部5F叠拼 4F叠拼 8F洋房的货值最大化，强排可按此思路推进，可以大幅提升举牌竞争能力。