拆迁评估三次需要多久（拆迁维权指南3）

前两篇分别给大家介绍了常见的违法拆迁和正式合法拆迁主要程序，而拆迁程序的关键环节——房屋评估报告，直接决定房屋补偿价格，因此本篇将会着重细致介绍评估流程，以及面对评估价格过低的情况下如何“绝地反杀”。

由于集体土地的特性，没有全国性统一的评估办法或规定，一般都是以地区自行发布的评估办法为依据。陈律师以上海为例，对上海国有土地上房屋的评估程序进行分析（实践中各地若没有相应集体土地上的房屋评估规定一般都会参照当地国有土地征收程序进行）：

1. 关于评估机构的资质及监督主体。从事房屋征收评估的估价机构，应当具有估价机构一级、二级、三级资质等级，但三级资质在暂定期内的除外（一般情况下评估机构资质鲜有问题不作赘述）。同时，区一级的住房保障房屋管理局负责所辖区域范围内国有土地上房屋征收评估活动的监督管理，如果遇到评估不规范，可以向该部门投诉举报反映问题，施加压力。

2. 评估机构的确定。按照规定，征收部门应当将评估项目在市估价师协会网站上发布，由估价机构报名，报名公示后组织确定估价机构。协商不成的，房屋征收部门应当组织被征收人进行投票，按照简单多数的原则，也可以采取摇号、抽签等随机方式确定估价机构。在该程序中，有的会存在公示不透明，或者组织投票不规范等问题，可以以此要求更换或者重新确定估价机构。

评估机构的选择应当由拆迁户决定

3. 评估的具体实施程序。房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，这个不难理解。征收房屋价值的因素主要包括区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等；评估办法主要有市场法评估，收益法评估，假设开发法评估；另外需要提醒的是，无论如何也不要拒绝上门评估，一旦这样做了，他们就有理由名正言顺地参照同区域、同建筑类型的房屋自行定价。

4. 不认可评估结果的救济办法。如果认为评估结果过低，在评估结束以后，很多人会纠结是否签字，认为一旦签字就是同意评估结果。陈律师看来，可以签字同时附注“不同意评估结果。并在限定异议期限内以文书形式说明具体原因要求复核，复核结果不满意的，还可以提交专家委员会申请鉴定，这是法定的两次救济权利，作为被征收人一定要把握住这两次机会，切勿消极应对。

5. 常见评估程序中存在的问题。除了以上四点之外，还有很多细节值得注意，例如评估报告存在未经两名以上注册房地产估价师签字、未加盖估价机构公章行为；估价报告没有按照法律送达的标准送达被征收人，导致无法行使相应权利； 评估机构转让、变相转让受托人的评估业务；评估机构使用评估方法错误，导致房屋价值明显低估等情况；

由于篇幅不宜过长，本人水平亦有限，因此就评估程序的主要问题进行评述，如有需要欢迎与陈律师私信沟通。