房屋买受人的物权期待权（在买受人物权期待权优于房屋所设抵押权时买受人可诉请涤除抵押权）

上海一中院：在买受人物权期待权优于房屋所设抵押权时，买受人可诉请涤除抵押权

裁判要旨

基于生效判决的认定，另案债权人对涉讼房屋并不享有就买受人基于买卖合同对涉讼房屋享有之债权予以优先受偿的权利，现买受人明确要求继续履行与出卖方的买卖合同并办理涉讼房屋的过户手续，故涉讼房屋设定的抵押登记已不具有实质意义，在此情况下，买受人有权要求涤除涉讼房屋抵押登记的义务。

案例索引

《高峰与高菁及上海云古酒店管理有限公司房屋买卖合同纠纷案》【（2018）沪01民终6620号】

争议焦点

在买受人物权期待权优于房屋所设抵押权时，买受人是否可诉请涤除抵押权？

裁判意见

上海一中院认为：

首先，就高峰的上诉诉请，一审法院未予支持高峰要求高菁办理涤除涉讼房屋抵押登记、配合办理涉讼房屋过户手续诉请的主要理由系认为云古公司至今尚未清偿对高菁的借款。对此，因设定抵押权的根本目的在于当抵押权人的债权无法得到清偿时，其就抵押物可享有优先受偿的权利。但在本案中，相关生效判决已确认停止高菁申请的实现其涉讼房屋抵押权的相关执行程序，之后法院亦裁定解除了对涉讼房屋的查封措施，即高峰基于其购买、支付房款、实际占用涉讼房屋的行为取得了优先于高菁对涉讼房屋享有之抵押权的相应权利，即便云古公司无法偿还对高菁的借款，基于生效判决的认定，高菁对涉讼房屋并不享有就高峰基于买卖合同对涉讼房屋享有之债权予以优先受偿的权利，现高峰亦明确要求继续履行与云古公司的买卖合同并办理涉讼房屋的过户手续，故高菁、云古公司就涉讼房屋设定的抵押登记已不具有实质意义，在此情况下，高峰要求高菁亦承担涤除涉讼房屋抵押登记的义务，并无不当。现一审法院仅判令云古公司办理涤除抵押登记的手续，则若云古公司未能清偿对高菁的借款，将导致一方面高菁实际仍无法行使涉讼房屋抵押权，另一方面高峰亦无法取得涉讼房屋所有权的局面，使涉讼房屋始终处于权利不确定状态而不利于当事人纠纷的解决，本院对此不予认同。基于本案实际情况，本院认为，高峰要求高菁亦应承担涤除涉讼房屋抵押登记义务的诉请，合法合理，本院予以支持。若涉讼房屋的抵押登记系在云古公司尚未向高菁清偿借款的情况下涤除，则高菁就此可另行向云古公司及时主张相应权利。

其次，就高菁的上诉诉请，因高菁的上诉理由归根结底系认为其对涉讼房屋的抵押权应优先于高峰的债权而得到法律保护，但其该主张与相关生效判决的认定及判决结果相矛盾，若高菁对另案生效判决持有异议，则可根据相关法定程序主张权利，但此并不构成高菁本案上诉诉请成立的充分依据。由此，对高菁的上诉诉请及相应理由，本院均不予采信。