郑州高端鞋城规划（从年销20亿元到大量商户离场）

河南商报记者 李兴佳 实习生 张贺明/文

河南商报记者 张郁 实习生 罗晨晏/图

2017年由夏转秋，依旧酷暑难耐，郑州京广路鞋城的凉意却寒透了心。这是气候上的酷夏，却是数据证实的鞋业寒冬。

曾年销售额20亿元的京广路鞋城商圈，在遭遇了经济下行、改造搬迁、商圈饱和、跑路风波后，从宝座坠落。

客户变少、赊账难收、市场低迷……失败者清场离开，更多的从业者却不忍将这激战的23年简单归零。

【辉煌】

年销售达20亿元 排名全国前三

1994年3月18日，是郑州鞋业批发史上的特殊日子。这一天，由郑州市三建、市辐照中心、市贸易公司、郑州铁路印刷厂等多方投资兴建的4.2万平方米的鞋城开门纳客。

此后，这一位于京广路与航海路交叉口的郑州鞋城，开始了野蛮生长。从一家市场，长成5家产权单位、6家经营单位分治的格局，这一鞋业集聚区渐渐有了一个统一称呼——“京广路鞋城商圈”。

郑州市三建公司鞋城，是整个商圈中“年龄”最大的，“最早一部分商户在三建公司鞋城1~15区，之后才有了国际鞋城、现代童鞋城”。

前十年，是这个商圈的辉煌时期，年销售额达20亿元。郑州鞋城，一跃成为与石家庄的华北鞋城、沈阳鞋城并列的全国鞋业批发三甲市场。

1998年8月份，云安娜老总裴满红刚满19岁，恰好赶上了鞋业批发最为红火的年代，“那会儿鞋特别好卖，到货多少被抢走多少，供不应求”。她和老公一人负责守店，一人负责一月去趟广州进货，通过邮局汇款，生意好得两三天要汇一次款。

在国际鞋城经营近10年的商户陈先生回忆道，商圈最红火时，“低档区人挤人，凌晨三四点客户就赶过来。”

知名品牌的总经销、总代理纷纷落户鞋城。有人士称，郑州鞋城批发量占到中原鞋业批发总量的二分之一以上，零售量的65%以上。不少人白手起家，靠着卖鞋成为百万富翁。

消费者评价，这里鞋子品种丰富，选择余地大，价格实惠，相比百货商场便宜20%以上。

一度，京广路鞋城商圈成为财富喷涌和质优价廉的代名词。

【衰落】

多权分治、管理滞后、改造阵痛

有人称，京广路鞋城商圈的没落迹象始于2008年左右。硬件设施日趋落后、鞋城自身升级改造、京广路拓宽改造带来的重建与拆迁，让这个鞋业批发集群陷入漫长的“阵痛期”。营业额在2008年萎缩至10亿元。

历史遗留的“多权分治、管理滞后”弊端开始显现。有商户称，“整个商圈产权单位有五六家，多头管理造成市场管理混乱，这是历史遗留问题。如果统一规划，比如一二层做女鞋，三四层做男鞋，五层做童鞋，客户也知道该去哪里拿货。”

有媒体曾称，市场曾在2005年左右要启动大规模改造：二七区福华街街道办事处牵头协调，3~5年内，先在原市场周边建设新市场，高标准规划升级，然后对老市场进行改造升级。预计改造完成后，停车场、广场、超市、商住楼等服务功能齐全，新增停车和绿化面积40亩，可容纳商户2500户，全年可实现销售收入40亿元。

如今看来，改造效果并未长年持续。一业内人士具体分析了这其中的症结：一是改造各自为战，未能实现一体化；二是市场外部混乱，缺乏停车场导致各种车辆占压人行道、慢车道，周边物流服务业占道装卸货物，影响交通；三是市场内部秩序混乱，多家单位管理、各自为战、相互竞争，均不提供停车场等公共设施，未改造区域，货物挤占消防通道情况严重，客商购货通行不畅。

业内人士称，随着鞋城这块黄金宝地上人流、物流的急剧膨胀，交易环境已难以满足经营需要。一间房子里挤着两家或三家商户，很多业主另租仓储场地或到较远的地方租房住宿，这些都制约和影响了市场的做大做强。

【搬迁】

有市场商户流失一半

更大的震动来自于市场搬迁。

2013年，因为市场外迁，郑州市三建公司鞋城被夷为平地，商户分流到合盛商贸城、中陆广场及京广路商圈周边市场；2014年，瑞安布鞋城外迁，商户向周边市场扩散；2014年3月，国际鞋城花掉七八千万元，进行了原址提档升级。

关于京广路鞋城外迁的疑云数年未曾消散。最大的震动发生在2015年，当年6月份，郑州市下发了《2015年中心城区市场外迁工作方案》，占地面积15亩的国际鞋城、占地42亩的盛祥置业、占地4.5亩的现代童鞋城、占地70亩的合盛商贸城、占地2.1亩的鞋城（路华大厦）进入该名单。

2015年6月份，政府指定外迁承接地的郑州百荣世贸商城与合盛商贸城达成战略协议，后者商户要整体搬往南四环百荣。2016年2月份，部分外迁的商户回流，“新市场搬回来的商户，把老市场大门冲开，各家砸各家的锁。”

2016年11月，盛祥置业相关负责人曾称，一半商户流失。

鞋城最为耀眼的时代一去不返。商户称，“最好的时候是在三建鞋城，搬到和盛商贸城后差了一半，现在又比那一半差了三分之一。大部分在勉强维持，一部分经营不下去，不干了。”

【变迁】

6年200多家商户离场

2011年5月份，白先生进驻京广路鞋城商圈展开调研。调研数据显示，整个商圈有商户2250余户。

“那会儿觉得鞋城生意真好，客户人挤人，除河南省内市场外，批发业务可辐射到安徽、湖北、山西、河北、山东等，京广路鞋城商圈在全国的影响力巨大；但同时鞋业商圈的硬件设施却比较陈旧，基本处于第一代大棚式市场阶段，冬冷夏热，大家苦不堪言，但由于生意火爆，大家还是觉得可以忍耐。”白先生回忆。

6年后的今天，市场格局翻天覆地。他称，原来的2250余户商户目前仅剩1900余户，“虽然也是七家鞋城，但搬迁和改造影响很大，比这更严重的是商户生意一落千丈，客户少了、赊账难收了、市场看不懂了。”

郑州一家鞋市场向河南商报记者提供的数据显示，2015年京广鞋城商圈鞋业批发商户规模维持在2000户左右。

“曾在2008年全国鞋类市场中排第三名（前两位分别是石家庄华北鞋城、沈阳鞋城），伴随着近年来河北、湖北等周边省份鞋业批发市场的崛起，郑州鞋城的地位逐步下降，市场年销售额也由1997年鼎盛时期的20亿元下降至2008年的10亿元。”上述市场人士称。

至此，鞋城商圈昔日的繁华再难重现。

“老鞋城重建后，生意下降明显，商户四散，这边一撮，那边一堆。2000年的时候，赶着找店铺做生意，这两年只有离场的，没见有进场的。”路华大厦（鞋城）一福建商户感慨。

“跑得快的、做得大的会淘汰小的。行业会越来越集中，大咖手里有资金、人脉和产品，资源就会向他们倾向。”曾均在国际鞋城、合盛商贸城，如今在京莎鞋世界做鞋生意的荆凯芳称，“未来鞋业会两极分化，巨无霸和小而美的店铺会活下来，夹在中间的商户最难受。这两年会淘汰很多商户。”

京广路鞋城经营惨淡

商户感慨“一直赔钱，欲哭无泪”

在郑州市航海路与京广路交叉口，密布着国际鞋城、盛祥置业、合盛商贸城、现代童鞋城、鞋城（路华大厦）等市场，合围成久负盛名的京广路鞋城商圈。

每家市场单独拎出来都是一部鞋业史诗。诗里面频繁出现搬迁、改造、行业迭代等字眼。如今，这个商圈格局发生怎样变化？空铺和租金情况如何？

【盛祥置业】

商户忧心市场不稳定致生意难做

经历过外迁劫难的盛祥置业，如今商户数量骤减。它保留了最为悠久的鞋区特二区，多少白手起家者从这里完成原始积累进而财富傍身。也正是历史最久，决定了它是整个商圈最低级的建筑业态现状。

目前的盛祥置业依旧是原始的大棚式建筑，设施老旧，被钢筋玻璃组成的天花板与室外隔绝，没有空调。盛祥置业难再现当年盛景，下午三点，地表温度最盛，不少标有门头的商铺闭门，人流稀少。

以一条东西向内街为例，街区南北两侧一共35家门店，31家大门紧闭，闭店率高达88%。有些门头消失，卷帘门落上灰尘，挂出“出租转让”牌或者“搬迁”告示。

一条黄金通道两侧开业率较高，42家店铺，未开业的门店共22家，闭店率52%。

庞女士是该市场某品牌代理商，她经营的铺子在30到40平米之间，月租金为4000元左右。“自打过了年后租金降了。”她说，“听说是市场要搬迁，我们的客户少了，市场方把租金降了点。”

不过租金降了，生意却没有降之前红火。庞女士主要在市场内做一些批发业务，她说：“这两年生意大不如原来了。2013年、2014年那会儿，一个月的毛利能有五六十万元，现在这俩月也才几万块钱，最好的时候也不过二三十万。”

庞女士认为，市场不够稳定是生意不好做的一个原因。“我们这个市场一直说要迁，之前有说今年5月底，最新的日期是说8月底。”说着，庞女士指了指店门外，“你看好多商铺都已经搬走了。我们店之前搬去了南四环，后来又搬回来了。前前后后的装修、租金、转让花了有几十万元。”

时间定格在下午近4点，盛祥置业的主道路上，间或走过一两个逛街的人或拉货的人；店主们或坐在店中，或在店门口摆置的地摊旁有一搭没一搭地扇着扇子。转过主道路，相邻的一排街道上空无一人，只停靠着几辆电车，两排灰白色卷闸门拉到了底。

【国际鞋城】

背负期望与压力

国际鞋城被背负了太多期望，也承受了诸多压力。当年以政府招商引资项目进驻郑州市场，成为京广路鞋城商圈内第一个比较现代化的市场。

依靠自身努力，国际鞋城吸附大品牌归拢，自知硬件陷入瓶颈后，它断臂自救，在2015年花去五六千万元进行了升级改造，并且商户营业执照由“批发”改为“零售”。

时至今日，这座四层的楼宇式商场仍然算得上硬件过硬，二三楼未见空铺，只是也未能逃离宏观经济下行的阴霾。

下午四点后，国际鞋城内仍可见到三两成群的零售和批发客户，不过总人数两只手就能数得过来。

陈先生将自己从事二十多年的鞋业定性为“熬着”。他坦言：“生意是越来越难做，上半年不景气盼着下半年会好一些；谁承想下半年还是不行，就又望着明年能好一些。”

国际鞋城三楼租的20多平米的商铺，每月需要陈先生支付2000元左右。“房租比起以前是降了，但是这挣不到什么钱，只能是一年看一年熬下去了。”

同在国际鞋城，一层的侯先生不太同意“观望下去”的态度。做鞋业批发近二十年的山东汉子老侯认为，一年年的风气变动并不大，做生意要紧的还是靠自己。

老侯租的一层十几平方的铺子，租金每年十多万，主要是代理某品牌的鞋子，面向乡镇客户，走薄利多销的路子。最辉煌时他雇了三四个人，而如今，他自己守着一层的铺子，仅是仓库雇人看管。

老侯说，他们这个行业就像是个服务行业，没有什么暴利的路子，全靠和上下游打交道、拿交情给彼此生财之路。“做生意，就是在这里面靠自己杀出条路子。”

【合盛商贸城】

商户数量锐减，闭店较多

合盛商贸城的前身为郑州眼镜城，2009年底动工改建。一度，它曾是整个商圈商户比重和客流量最大的一个鞋城。

市场占地面积近5万平方米，总投资1.2亿元，经营面积5.6万平方米，楼宇面积2万平方米，在京广鞋城约2000家鞋业批发商户中，合盛鞋城占据近900户，几乎占据鞋城商圈半壁江山。

搬迁让合盛变动巨大，加剧市场洗牌。如今的合盛是重病痊愈后的赢弱模样。

它分为童鞋馆(A馆)，皮(革)鞋，拖鞋区。童鞋馆一楼，未见有空铺，也未见客流；童鞋馆二楼，形式更不容乐观，商铺全部落锁，未见有商铺开业，或者空无一物，或者沦为仓库。相连9家商铺，空无一物，门头被拆掉，一副无人经营状态。有商户称，目前处于免租金状态。

合盛B馆形式更加严峻。临街门店都在正常经营，往里走，却是另外一番景象，空荡无灯，大部分商铺被货物堆满，成了仓库。

还未撕掉的搬迁通知，写有“将于2017年1月25日前必须完成市场搬迁”字样，能够辨认出这个市场曾经被外迁重创的痕迹。

合盛以南北向主街为线，划分为东西区。有商户称，合盛西区商户较多，但仍未填满，东区商户较少。成排分布的沿街商铺，正值中午，开业寥寥。商户反映，部分区域有租金，部分区域免租。

商户张先生深刻感受到了行业的阵阵凉意，“一直赔钱，赔得腰直不起来，欲哭无泪。没实力没好位置的商户生意坐不起来，只有死路一条。”

他印象中，以往生意好的年月，毛利润能达到20%，如今基本维持在4%-5%，最高不过10%。

他想关了店休息，但是又怕“店空了后招灾，市场影响不好”。可是截至中午近12点，他未迎接到一个顾客进门，心一横，干脆“到中午关了店走人”。

听说市场近期要收租，他计算了下，50平米的店，按照一平米50元计算，一年租金得3万元，他说无力再经营。

【现代童鞋城】

童鞋要集聚

2009年，现代童鞋城开业。它是鞋城商圈第一家也是唯一一家童鞋专业市场。它赶在了鞋业辉煌的末期，一出生就注定命运多舛。

也正是因为出生晚，它的模样高大很多。一栋楼宇式的四层高档童装商场，每层结构相似，共计五十多家商铺。时间推移到下午五点之后，距现代童装市场规定的停止营业还有半小时，市场里有结伴逛街的零售客户，不过可能是时间原因，人数更少些。

守着二十多平米的商铺，马先生每月要支付租金4000元左右。涉足童鞋领域两年的他，对所处的现代童鞋市场不太满意。他觉得，市场的整体环境与高档童鞋不大般配。

“店铺数量不多，面积也不够大。一眼望得到头的市场吸引不了人来逛的。”马先生说，“我觉得童鞋市场分得太散了。要是有个大商场能把中高低档童鞋都容纳了，那样的市场集聚会更好些。”

【路华大厦（鞋城）】

主营运动休闲鞋

相比其他市场，鞋城（路华大厦）是唯一一家获得了政府同意进行提档升级的市场。

它主营运动休闲鞋，商户数量并不多，却和其它市场品类划分明显。楼宇式商场建筑，一共10层，1-2层为品牌运动休闲鞋，3至10层为写字间和仓储区。

黄女士租的二楼商铺，30平方左右，一季度租金为一万多元。她坦言，今年春款销量非但没下降，反而上升，原因跟产品款式有关。她称，近年生意还可以，基本跟往年持平。

这与河南商报记者听到的哀嚎一片大不相同。黄女士解释，她主要给商超供货，客户和渠道较为固定，所以波动较小。

同一楼层福建籍商户却有不同感受，“这两年生意下滑明显，客户在减少，很多同行离开了这个行业。仓库租金压力大，库存不好消化，卖不出去。经济不好，人工工资降不下去。”

鞋商户转型路：

39天开42家直营店，合伙制店长月入两万

下游欠款难收、一次搬迁致损一二十万元，更加剧了鞋业寒意。商户叫苦“像掉进了河里，没人捞一把。”

能“捞一把”的只能是自己。先知先觉者，已经开始行动，转型做集合店、研发特色鞋、启用店长合伙制。

这些尝试，要么是上演王者归来的灵丹药，要么是谢幕清场的墓志铭。很大程度上，属于前者。

【频繁搬迁】

一家商户遭遇搬迁五六次

张先生想骂人。换了几个地方后，他的童鞋生意被弄得半死不活。他形容为“惨淡经营，感觉像掉进了河里，没人捞一把。”

他深受搬迁之苦。“影响太大，每搬一次损失一二十万元。好多人都不干了，做不下去了。即便坚持下去的，60%也是半死不活，在勉强支撑。”

他算了一笔搬迁的时间账和金钱账，“如果搬迁，前两个月都要停止进货，即便搬去后，一时半会也没生意，还得折腾。”

国际鞋城一女老板称，遭遇的搬家次数有五六次，“频繁搬迁，把商户拆得四零八落。每搬迁一次，装修得花去十几万元，相当于一套商品房的首付款。有时候搬迁刚好在年底旺季，搞得生意都做不下去了。”

【客户跑路】

每年遭遇十来个客户玩失踪

国际鞋城商户陈先生是温州人，2008年来到郑州做男鞋批发。经历了2009年至2011年最辉煌的三年后，生意开始走下坡路。近10年经历中，他深受客户跑路之害。

陈先生做的是中高档男鞋批发零售，自三年前起开始向上游厂家定制自己的品牌，“不过做自己的品牌是在跟随大趋势，我的老客户还是冲着十多年的交情来提货。现在电商发展，整个行业都受影响。特别是下游的客户，手里的货卖不出去，他就可能‘跑路’。”

陈先生介绍说，鞋业批发是客户来看了版式，自己把客户心仪的鞋子从仓库发过去。下游客户过段时间才会把货款打过来。客户跑路失联之后，损失的不仅是跑路客户和货款，还会给资金链造成威胁。

跟陈先生一样，老侯也面临着下游客户跑路难题。二十年从业经历，从没有见过客户拖欠货款严重到每年都有十来个客户玩失踪，他估摸着跟现在的消费观念有关系。

“我们那时候，手上有钱第一想到的是‘我还欠着批发商的债’。我刚开始干那几年，都没见过拖欠货款，更别提玩消失跑路了。”老侯说，“现在不一样啦。单我知道的几个下游客户，就算是卖货挣到了钱，也不是想着第一时间把货款交了，而是给自己买车买房。他是有钱也不还你，都花了。”

看中了二胎政策的利好，马先生在投身童鞋批发行业两年后，并没有获得想要的结果。向省内地市供货的他，也面临着下游客户跑路的威胁。

“我现在跟下游客户打交道，都是靠交情。他们拖不拖欠货款，都要看他们自己。”马先生说，“这样对批发商很不好，但是也只能是这样。”

欠账，是批发商与客户之间的“老大难”。他调侃说“不欠帐不好做，欠帐不好做”。

“因为客户来看版式、提货都是要求先欠帐的。你不让他们欠账，他们当时就找别家。现在信息这么发达，版式、产品每家都有，可不一定非要你家的。”马先生解释说，“可让客户先欠账把货提走，客户有可能因为各种原因拖欠货款，最后可能玩消失，找都找不到他。”

【转型1】

转做集合店后，销售额翻倍

约在两年前，京莎鞋世界“高蒂”女鞋老板荆凯芳开始转做集合店。他的集合店里，除了鞋之外，增加了包和服装。

荆凯芳给出的数据是，150平米的店铺，以往月销售额为18-25万元；转做集合店后，月销售额增至40-50万元。

余顺成、裴满红夫妻俩19岁起就在京广鞋城商圈打拼，如今转战京莎鞋世界经营。他们自称是商圈第一家带头卖包、卖珠宝的鞋商户。

2013年，他们转型做集合店，兼顾卖包和饰品，2017年又加入了珠宝产品。夫妻俩想打造的是一个集合了鞋、服饰、包、饰品、珠宝在内的生活馆。别人家的店铺装修在三五万元，他家装修花去二十多万元。

“每次在行业遇到危机时，就提前布局，找出路。”余顺成称，“最开始大家认为鞋城就是单纯做鞋的，卖包会显得不伦不类，后来时间证明了一切。现在跟风做集合店的越来越多了。”

业内人士看好集合店，如今消费者“自我且多元”且“更识货”，愿意为符合自己要求的品质时尚产品买单和付出溢价，而集合店能在风格、品类以及理念上满足他们“一站式”的购物体验需求。

由于其多样化的产品，能有效提升货品的丰富度，延长顾客停留时间，一家集合店的平均客流通常为附近店铺的两倍。采用集合店模式能够使店内每平方米的租金压力、人员成本减少，估计比单品牌店下降15%，但是销售额却能增加很多。

业内称，精准的定位和优秀的商品组合能力是决定集合店未来是异军突起还是悲情离场的关键所在。

【转型2】

走特色研发和高端鞋，12个款式中单9款

整体生意不景气，余顺成、裴满红夫妻俩摸索的出路是，做特色，做高端。

他要求店内产品独一无二。为此，他们每年都和厂家合作，自创款式，甚至是私人订制款。余顺成自己设计了十二个款式，结果意外火爆，中单9款，平均一款销量在9000双左右。

“一般套路是厂家做啥版，我卖啥。这样会导致市场同质化严重，没有自己的研发不行。”余顺成说，“我们依据经验，对鞋进行本地化设计，比如南方人喜欢细高跟，本地则喜欢低跟。最后达到只有我们一家店有这个款式，顾客转了一圈后还得回来买。”

裴满红的另一个“套路”是有特色、追求个性。她自称是整个商圈第一家开订货会的鞋商户，第一家开始兼卖饰品、珠宝的商户。近20年来，身边做广州鞋的同行换了一拨又一拨，她一直坚持做广州鞋。

在市场不景气，商家纷纷打价格战赢取顾客的当下，她却坚持做高端，重真材实料和高品质。“有特色才有生命力，不能只追求便宜，现在市场低端鞋不缺。越高端，懂得人终究识货。这条路比别人更曲折一些，但我始终坚持做高端。”

高端鞋的战略布局有了效果。她刚结束的订货会，原定3天，因为客户太多，延长至5天。零售客户的黏性也越来越强，“经常一个客户一下拿走三四双很正常，甚至十几双”。

“觉得高端鞋不好做，不是因为生意不好做，而是有没有用心去做。”她总结。

【转型3】

店长合伙制，月入2万元

荆凯芳的鞋故事让河南商报记者颇为惊讶。

第一个事是，他旗下店长月薪两万元，年薪二十多万元，可是他却认为“店长一年拿40万元才是合格”。他的普通店员第一个月工资在6000元，第二个月拿到了9780元。

这是荆凯芳的员工激励战略。他认为“人管好，钱分好，就中了”，“分钱比企业文化重要，员工拿到钱比什么都好”。

他推行与店长合伙开店模式，以及店铺股份制。他在公司业绩不增长的情况下，先拿出500万元，激励员工。

比如，他从1000个店员里面选中9个人，由老总亲自授课，半年16堂课。学成后，这9个店员会被公司支持成为单店老板，店铺股东，区域合伙人甚至公司合伙人、分公司总经理。

第二个令人惊讶的是，他的发展速度之快。从2017年7月1日开始，39天内，他连开了42家直营店，平均一天至少开一家店。这些分店店长，从优秀员工中选拔出来。

我们来看一下他的搬家历程。

2005年，他在特2区一个档口，开办了高蒂河南分公司，从此一发不可收拾。

2007年入住国际鞋城时，年销售额800万元；

2011年，搬进商圈一家酒店，成立直营部，年销售额达到1500万元；

2013年，入驻商圈附近的二七研究所，销售额达到4000万元，实行股份制；

2017年入驻京莎鞋世界，销售额达到2.4亿元，实习合伙制。

他称，这个速度还太慢，2020年，销售额要不能打任何折扣地做到10个亿。

“每搬一次家，意味着销售额后面多加一个零。”他总结，“没有做不好的行业，问题出在了做不好行业的人。”

有喜有忧，各家有各家的经营故事。虽然这个行业今非昔比，但一些入局者还在上行。

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