白云湖板块有潜力吗（白云湖的未来要不要买单）

白云一直是一个缺乏故事的地方。

不在粤港澳大湾区发展的主轴上，没有过于牛逼的下一代产业加持，靠着本地拥趸的脚踏实地和忠心耿耿，白云的板块发展，一直是相对独立，或者说相对游离于主流行情之外的。

直到这两年，一个新的故事被制造了出来。

像无数个画饼的故事一样，“白云湖数字科技城”的故事，要从2017年讲起。

上一条推文我讲过，“规划说白了就是一个政府讲故事的能力，以及把讲出来的故事兑现的能力。”

白云湖的故事，同样也始于规划。

或许是不想浪费了“广州市最大的人工湖”这么个唾手可得的巨大卖点，2017年，白云区府决心沿着当时已经建成的“白云湖公园”画个圈，建一个数字科技城。

我必须强调一下，白云湖建于2011年，公园是早就建好的，所以你们现在看到的东湖边的摩天轮、亭台水榭，并不是因为有了数字科技城才发展起来的，人家只是作为公园的配套，早就有了。

现成的景观资源，旁边还有不少的绿地，开发强度又低，建设用地占了60%，这就是传说中的优质土地啊，必须得围绕着白云湖做点文章！

白云区府决心发展这里时，整个片区，主要是低端仓库和厂房物业，界面也是很原生态的——

图源｜广州白云发布

应该找个什么名头呢？

根据《白云湖数字科技城建设总体方案》的自述，当时，我国数字经济的规模全球第二，广东的数字经济又领跑全国——

数字经济可不是个好概念嘛！

最最重要的是，发展数字经济，规划一个数字科技城，就可以蹭上粤港澳大湾区的热点了！

这样我白云再也不是大湾区隔壁的孩子了，可以拉着湾区的兄弟姐妹们一起愉快的玩耍；

这样我白云就是“广深港澳科技创新走廊”的重要节点了，就可以顺理成章的把隔壁以佛山为代表的珠江西岸的先进制造业，和珠江东岸的电子信息产业带连起来了。

这点意图，在《白云湖数字科技城建设总体方案》里也说得很明白了：

可《方案》没说的是，作为一个广州的区域，白云湖要向下降维，以连接佛山为卖点就算了，连接的还是佛山比较边缘的——里水板块，这就有点尴尬了。

这还不算，白云湖自身，确实也没有发展数字产业的基础，这点它自己也是认的——

但这并不影响白云湖依然坚定的选择了“数字经济”这个概念。

发展数字经济是大势所趋，是上级政府希望并且鼓励的，广东还有很好的基础，用这个概念，可以向上面薅到更多的政策资源。

比如，建设用地指标。

“推动白云湖数字科技城纳入省级重点平台以获得省专项下达的用地指标”；

“在省每年下达到市的用地指标中倾斜扶持白云湖数字科技城”。

要合理的向上要东西，就得师出有名。

所以，数字经济只是恰好被选中了而已。

所以，白云湖数字科技城发展的实际支点，并不在“数字科技”上，它最大的抓手应该是：

白云湖。

我这么说，可不是个人臆测，来，抛个证据——

看，人家自己也这么说的。

景观资源绝佳，没有得到充分利用，我要收储了，（然后卖出去），提升一下环湖的形象。

白云湖是一切的起点，也是绝对的支点。

这篇文章写到这儿，说的都是白云为啥要选在这里讲故事；

接下来，我们说说当他们决定要讲一个新故事时，是怎么做的。

第一步，招个标，请专业人士来包装设计。

2019年5月，白云区府面向全球，是全球哦，招募城市设计单位。

发了双语的公告——

采购需求分两部分，一是针对整个白云湖数字科技城的：

划重点，主要是从宏观层面，去包装一些高大上的概念，比如发展定位、空间分布、总体城市设计等等；

用大白话说就是，请帮我设计一个非常动听的故事，要开发商看了马上买地，购房者听了就地掏钱的那种。

另一个需求就比较实际了，是针对起步区的，也就是黄金围的大部分地方，以及白云湖西片和东片核心区，约14 平方公里的面积。

这个设计要在前面高大上的基础上，做得更有实操性，它是要“指导起步区开发建（卖）设（地）”的。

花那么大力气采购，找专业团队设计，不就是为了把故事讲好听来卖地嘛。

事实上，最后面世的总体方案、城市设计深化方案讲出来的故事也真的很好。

整体空间结构图

你看，高端软件和人工智能产业园、新一代信息技术产业园、智造服务产业园、数字经济体验区、数字创意产业区……

高大上到像如今的网红脸一样，我都看麻了。

起步区各个片区的规划也是很不明觉厉——

反正就是，信者得（ru）救（keng）呗。

第二步，早收储早卖地，滚动开发。

这个数字科技城，28平方公里的面积，里面还有大量的旧厂、旧村，一时半会儿肯定搞不完，必然是先搞定的先卖。

2018年12月，白云湖卖出第一块地，白云湖西片的车辆段地块被广州地铁以底价拿下。（也就是后来的品实云湖花城）

毕竟是要为白云的轨交作贡献的，基本属于定向出让了，底价也正常。

2020年8月，白云湖东侧地块放出来，当时采取的是“限地价 竞政府性房源（居住） 摇号”的方式，要是抢地的房企太多，触到了上限价，我们就来竞配建，要配建也爆了，就摇号。

结果，底价成交。

转头过了一个月，2020年9月，亭岗地块出让，也是采取一模一样的方式，限价 竞配建 摇号，结果，还是底价成交。

看来，开发商也不傻嘛。

当时，广州楼市的下一个阳春正蓄势待发，各家房企还在境内外的融资池里滋润的泡着澡，扼住他们咽喉的三道红线还没有发挥后来摧枯拉朽的威力——

如果不是当时没钱拿地，也不是对后市悲观，你说，那为啥不拿呢？

我就不说后来陆续再出让的中建星光城的那块宅地，和马上要开卖的公交珠实花城云著的那块地，以及力合科创的那个产业用地了，统，统，都，是，底，价，成，交。

而且拿这几块地的，全是央国平。

前面说了，规划一方面是讲故事的能力，一方面也要看兑现故事的能力。

故事讲得还是不错的，兑现能力嘛，就看那些规划的产业坐不坐得实咯。

按我前面说话的态度，你们大概也猜到了。

有一说一，我们先看看目前的建设进度和产业引进情况如何。

今年3月1号，白云区府官网有过一个简单介绍：

按官方的说法，白云湖数字科技城亭岗启动区已全面启动开工建设。

白云湖滨未来科技产业园作为“首发园区”，从报道的内容，至少可以看出两点——

1、规划的是“总部办公、临湖独栋”等业态，又是熟悉的配方。

只是我实在懒得去查，这计划作为总部办公的大楼或者临湖的独栋别墅，到底是以产业招商的名义直接卖呢，还是对外放租的，反正你往湾区走一圈——

珠海的横琴，佛山的三山新城、佛山新城，以及广州南沙的灵山岛尖等等，类似的规划和产业壳，我都看吐了。

如果你坚持认为白云湖怎可跟这一帮庸众相提并论，也行，等产业园正式开门运营一两年后，你再抽空去里面，随便找两栋大厦，看看大堂的水牌：

最后进驻的，究竟是哪些公司，以及，到底有多少公司能进来，空置率有多少。

顺便说一嘴，白云湖滨未来科技产业园吧，是白云城投搞的。也是央国平哦。

2、为啥规划的都是产业园？

因为它们在成为fashion的数字创意产业园、数字科技产业园以前，是大量的仓库和厂房，都是工业用地，不改规划用途就只能就地升级，非常顺滑。

不然谁不想建成高大上的写字楼，搞个金融城搞个名头更响的总部经济不好吗？（此处参考白云CBD：白云新城）

而且商服用地也更好卖啊，还可以做成公寓打打擦边球散卖，多香。

当然，产业园本身也没什么不好，产学研一体嘛，科技研发有税收有未来还有故事啊，不能做成下一个珠江新城，咱也可以把产业做到极致，说不定就成下一个松山湖了呢。

但我忍不住问一句，研发虽好，可如果已经是头部企业，为啥要去产业园搞研发呢？

白云湖诺大个地方，不能只挂个中关村、哈工大的名头吧，还得靠众多进驻的企业们把这个研发也好，科创也好，智造也好的给整瓷实了吧。

但只有中小微企业才需要抱团取暖啊。

你看华为，同在白云，他们要的，是一块独立的地皮，专门给自己搞研发。

顺便说一下，华为所在的华侨糖厂地块跟白云湖这里吧，实在有些距离，产业能联动成啥样我不知道，但房价一定联系不太上。

看了太多这样的产业故事，疲了，不展开了。

以上是对白云湖数字科技城现状的分析。总结一下就是：

这么好的故事讲出来，却一直只有央国平在玩，还都是底价成交。

更能代表市场反应的民营企业为啥都不入局呢？底价都算不过来账？

嗯，自己想吧。

所以，这里未来的发展会怎样？

很简单，取决于还有多少地可卖。

这个故事我为什么不buy，最早是因为我看到《方案》开篇的那张白云湖数字科技城的规划范围图——

点击查看大图更佳↑↑↑

当时我就震惊了！

这地方，竟然被9条村环绕！

夏茅村、环窖村、大冈村、红星村、朝阳村、鸦岗村、田心村、滘心村、龙湖村……

但我在白云湖东侧地块控规调整的招标文件中，发现东湖旁边还有个大朗村。

不知道建设方案为啥没把这个村也标进去，但无论怎样，这里至少也有9条村要改！

如果不是因为白云湖这个最大的卖点就死死的定在这儿，天然被6条村包围，地理条件无法回避——

否则，我想任何一个政府都不可能在一大片城中村里去规划打造一个新城，一个区级或市级的重点发展平台。

改得动么？找一块净地发展不好吗？再不济找旧厂整体收储也好啊，对吧。

就凭这张图，我对白云湖数字科技城能发展到什么程度就大打问号。

于是我去看了2022年的广州市城市更新项目计划，差点闹了个乌龙——

竟然有田心村！看来改造白云湖的决心真的很大啊！

结果我一细看，哦，对不起，此田心村非彼田心村，榜上有名的西槎路那个，已经改了好多好多好多年了，同名同姓而已，人家融资区现在叫万科金域悦府，都卖了两年了。

然后我又去看了《广州市2022年城市更新项目前期计划》，白云区就两个，一个旧村，一个旧厂，旧村那个是棠涌村，完全没白云湖什么事。

再看回白云自己的旧村改造三年和五年计划，好的，9条村也是一条都没有的。

也就是至少再等10年的节奏而已。

所以，我依然维持先前的判断。

一个从2017年就开始打造的，号称纳入“一园一城一示范区”这种白云区一号工程的重大平台，目前旧村还没啥动静，这……怎么搞？

我倒是从《方案》中看出了些端倪。

要“整合利用”三旧资源，哦，不改啊？

但“虚拟”社区是什么意思？

是要Soho办公，连实际场地都省了？

果然是元宇宙时代，好“低成本”呐。

我当然要维持先前的判断！

好，那我们现在来算一下，白云湖划的这个范围里，还有多少地可卖？

整个白云湖数字科技城面积28平方公里，其中，白云湖规划总面积为2.07平方公里，你们把9条村的面积加总（我懒得算了），再减去现在已经卖掉的那些地块，基本上剩下的，可能就是这个故事还能持续下去的时间。

到期会不会像“海珠创新湾”一样简单粗暴的消失，还是悄悄的转移阵线，大力宣传下一个白云湖，我们放长双眼看。

然后，我再大胆预测一下啊。

上个月，白云区规自局又放出了一个招标公告，要采购“白云湖数字科技城地区规划师”，具体不展开了，有兴趣自己去查。具体针对的范围，是这几个地方——

我猜，这很可能说明，图中标注的这三块地，共269公顷的面积，应该已经完成收储了。

我再大胆猜一下，接下来，白云湖即将出让的地，差不多就在这269公顷里了。

那9条村就不要想了。

然后说说我对这个板块未来发展的猜想。

对于这个板块，我觉得未来比较靠谱的发展，应该是国际货运枢纽，大型物流基地。

《方案》里规划的物联网、智慧政务、智慧城市之类的，可实现度还是很高的。

为什么大概率会是个货运枢纽和物流基地呢？

首先，这里的交通通达性本来就很好，机场、火车站、高速、轨交，已经有很多线路交汇，并且依然还有很多线路在持续建设中。

《方案》里也说了，这里是要服务“一带一路”的。

其实跟大湾区的概念比起来，我觉得这个板块定位服务“一带一路”更靠谱。

因为白云湖头上的大朗站，就是“中欧班列”广州的始发站，其实早就坐实了国际货运枢纽的地位。

加上白云机场的空港优势，说实话，这里发展发展基建、交通、物流什么的，没问题。

对于这个板块，我的选筹建议也很简单。

本地客请随意，跨区买房的，一定慎重。

你对这里又不熟悉，配套又没有多好，增值空间也看得见，图啥？

当然，能耐着性子看我啰里八嗦讲到这儿，还打算买的，也别犹豫。

反正每个人买房其实都有自己心里的判断，看这些文章吧，都是给自己找趋同的印证而已。

以上的以上，仅供参考。

,