逻辑分析长期房价肯定是上涨（未来10年还会涨吗）

进入2022年，摆在很多人面前的一个问题就是该不该买房，这是目前很多人都很难作出选择的一件事情。放在过去，这是很好选择的一件事情，因为过去房价基本上都是上涨的，人们买房都是尽早，越早买房越便宜。而现在不同了，现在房价不仅位居高位，同时房价在2021年已经出现了下跌的势头。根据国家统计局公布的统计数据显示，在2021年9月份，全国二手房房价和新房房价都迎来了6年多以来的首次环比下跌，并且在10月份房价再次迎来环比下跌。也就是说，在“金九银十”的楼市传统旺季中，房价不涨反跌，这让人们对楼市信心有些不足了，特别是很多投资客，都因此开始看跌房价了。

房价下跌，对于刚需购房者肯定是好消息，这可以直接降低他们的购房成本，减轻购房压力。但是由于现在房价依旧位居高位，平均房价依旧为万元左右，所以人们购买一套房子的压力依旧非常大。现如今，很多人为了购买一套房子，不仅需要花积蓄、掏空“6个钱包”，最后还要背负二三十年的巨额房贷。因此可以看出，对于大部分普通刚需购房者来说，虽然他们买房是为了自己居住，但是未来购买一套房子也已经花光了自己和家庭的所有积蓄，房子已经成为了他们最大的财富，所以他们也不希望自己买了房子之后房价就下跌。就比如在2021年下半年很多买房的购房者，都面临了房价下跌导致房子贬值的情况，甚至笔者有一位粉丝买房不到半个月，房价就下跌30%、亏损了近40万元。

所以，随着房价出现下跌趋势，不管是投资客还是刚需购房者，在买房这个问题上都开始犹豫不决了。而最难作出选择的还是刚需购房者，因为他们本身就是急需用房的人群。因此，对于刚需购房者来说，在2022年这个楼市特殊的一年，该不该买房就成为很多人需要面对的选择。越早买房，自己就可以越早入住，解决住房问题，但是同时也需要面临房价下跌的风险。而继续等待，不仅住房问题暂时无法解决，同时也可能面临房价突然反弹大涨的风险。在过去，房价也经历过几次下跌，并且每次都反弹大涨并且继续创了新高，所以，对于房价再次反弹大涨，很多人都认为有很大的可能再次发生。

对于未来10年房价的走势，目前依旧有很多人看涨的，其中不仅有很多投资客，还不乏很多专家和学者。就比如房改专家孟晓苏就认为，目前在全国大部分地区，住房还面临供不应求的局面，人们对住房的需求依旧很大，只是楼市调控政策抑制了人们对住房的需求，一旦楼市调控政策放开，房价还会继续上涨。另外，北京师范大学教授董潘也认为，房地产行业是经济发展的支柱，未来房地产行业依旧会高速发展下去，并且未来10年我国城镇化建设速度依旧很快，每年都会有大量人口流入城市之中，能够支撑房价继续上涨。对此，董教授更是预测，未来北京和上海等一线城市的房价，最高可能涨到80万元/平方米。另外，中国中小城镇研究专家李、经济学者张五常等专家学者也都提出类似的观点，他们都认为房价会继续上涨，买房要趁早。

对于未来房价的走势，一份来自某房地产机构的房价预测数据：一线25万、二线10万。根据现在北京、上海、深圳和广州这4个一线城市平均6万元的房价计算，涨到25万元一平方米就意味着未来10年房价上涨了300%。而目前郑州、厦门、南京、杭州、成都、重庆、苏州、武汉、青岛等二线热点城市，现在平均房价在2万元-4万元之间，到了2035年涨到10万元以上，涨幅接近400%。另外，像目前房价不算太高的长沙、太原、南宁和石家庄等二线城市，房价也从当前的1.2万元-1.4万元涨到了均价4.5万元-5万元。

那么，对于机构预测的一线城市房价涨300%、二线城市房价涨400%，这有可能实现吗？在笔者看来，可能有个别城市会出现这种情况，但是大部分城市的房价就算会继续上涨，也不可能出现这么大的涨幅了，原因主要有以下两点：

1、房价已经太高，社会中已经没有太多资金来支撑房价上涨这么多了。房价的上涨是需要大量资金的支撑的，并且随着房价不断走高，需要的资金越来越多。举一个例子，在房价1000/平方米时，让一套100平方米的房子价格上涨10%，需要投入1万元。而房价1万元/平方米时，让一套100平方米的房子价格上涨10%，就需要投入10万元。可见，同样是让房价上涨10%，不同价格需要投入的资金是不同的。而现如今，大部分城市的房价都已经非常高了，像一二线热点城市动辄几万元甚至十几万元一平方米，让这些城市的房价再上涨300%-400%，需要的资金是巨大的，可能是过去几十年投入房地产行业所有的资金。所以，在房价已经这么高的情况下，房价想再像过去10年那样上涨几倍基本上是不可能的了。

2、人们对住房的需求量正在不断减少，已经没有足够的人口继续支撑房价继续大幅上涨了。房价的上涨不仅需要资金的支撑，同时还需要人口的支撑。在过去20多年，房价之所以能够持续不断上涨，根本原因就是人们对住房的需求非常大，随着城镇化的减少，大量人口流入城市，对住房形成了巨大的需求。虽然现在城镇化建设依旧持续，但是目前我国人们对住房的拥有率已经非常高了。

根据统计数据显示，目前我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子，这意味着大部分家庭都已经有了房子。另外，在过去20年，我国新生人口数量不断降低，00后和10后整整比80后和90后少了1亿人。更重要的是绝大部分00后和10后都是独生子女，他们父母、爷爷奶奶和姥姥姥爷可能都有房子，所以他们对住房的需求非常小。因此，随着时间的推移，不管是因为人口数量减少还是因为大部分人们都已经有了房子，都可以看出未来人们对住房的需求会不断减少。

通过以上3点可以看出，房价基本上很难再像过去那样继续大涨了，并且在楼市调控政策持续收紧的大环境下，投资房产的收益越来越低，投资客也会慢慢退出楼市，这对房价的上涨也会造成很大阻碍。因此，大家可以放心了，就算一二线热点城市未来10年房价还会继续上涨，上涨幅度也不会太高，最多也是稳定上涨。在稳定的房价走势下，早点买房和晚点买房差距已经不大了。