分析成都五年后的房价（成都楼市不要再说）

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房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

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提问：投资的选筹与刚需的选筹上的标准有什么不同？有没有投资和自住兼顾的房子？

回答：有没有投资和自住兼顾的房子答案是：没有，凡是告诉你说这房子又能投资，又能自住兼顾，我告诉你大概率都是在骗你。

投资一定是投目前还不适合自住的房子，等待利好来兑现。但凡又适合自住，那也就没有暴涨的潜力了

自住是考虑个人复杂的情况，如交通学区、户型配套、楼层采光等等做出的选择，它是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的生活半径附近的什么都符合您标准的房子，那只能是CEO盘了。

投资和自住天生就是矛盾的两回事儿。有职业炒家提出的投资和自住分离就是买房只为投资，租房自住。

所以买之前请思考清楚，您到底是要资助还是要投资，这个问题一定要考虑清楚。

提问：房神你好，想问一下成都青羊二十一世纪花园的一楼值得买么？未来出手会因为是一楼而折价么？感谢回答

回答：其实折价不是一个固定值，而是一个相对值。

譬如，我们说，楼梯一楼应该比三楼折价5%以上。

一些高档小区，一楼折价比例通常更高；

而在上车的老破小里，房子总共就300万，3楼300万，一楼285万很正常，地板价挤压。

最典型的例子，一些成交结合部的上车盘，地下室可能只打一楼的8折，而大部分情况下这个数字可能是6折。

买房子不要贪便宜买一楼，顶楼，临路的房子。买的时候可能便宜两三千，卖的时候可能折价就不止这么多，而且还不好出手。

当然一楼带花园纯自住是可以考虑的。

提问：房神你好,谢谢！本人42岁，坐标成都。三口之家，名下有三套房，两个房龄超过15年的南二环附近的套三，面积120以上的住房，（一套自住）另外一个是锦江区的红星国际（学区房）。目前无成都购房资格，请问：

1、需要将手上的房产重新做资产优化配置

2、公婆今年70岁，在14年在高新南区购入住房一套，可享受落户政策。

3、目前，子弹约300，主投资公募基金，如果手上套三五楼的多层房子短时间不能成交该怎么办？红星国际学区房18年买来摇号，现租金2200每月，买入价格加税费163万，为什么这个房子始终涨不起来？需要继续持有吗？

回答：1、如果需要做资产配置的话，你只有把你2套房龄超过15年的房子卖掉，换置更有价值版块的次新房。因为房龄一旦超过15年，从它的升值空间来说，都会受到影响。

2、如果能落户高新南区，子弹又有300万，可以考虑大源版块的房子。

3、5楼步梯本来就不好出售，如果你真心想要出售，唯一的标准就是割肉出售。没有其他更好的办法。

4、红星国际小区不错，这两年你没有看到涨幅，是因为从18年开始，成都的房价整体都属于横盘期，除了郊区，基本都没有涨幅。因为它位置不错，后期涨幅空间肯定是有的，建议你继续持有。

提问：你好房神！关注你有段时间了，对您在房市上的许多观点都比较认同，今天加入希望有更多向您学习的机会。

我目前坐标德阳罗江区，现自住一套房，大概是2005年用30万买的小三房，还有几万元贷款未还完。另外在去年年底购又在什邡买了一套四房。明年9月前交房，感觉离主城有些远，是否值得继续持有？

看了你的文章一直想更加有效利用资金，实现房产的不断裂变，但自己由于刚买房，手头资金有限，也曾想把现在自住房8万元贷款还完，

然后用抵押款再去购买新房，但想到再购买新房还需要贷款，加上抵押款也要每月还款，这样再算上也要每月还贷款，这样还款压力就难以承受。有鉴于此，特请您指导我下步将如何操作呢？谢谢！

回答：先说说楼市裂变。

楼市投资裂变是指随着楼市上涨，用第一套房通过风险可控的方式不断叠加债务以建立更多面积的房产，形成优质、灵活的资产组合。

首先，楼市裂变是随着楼市上涨而进行的，如果楼市下跌，那就无法裂变。其次我们从定义中知道楼市裂变是从第一套房开始的。没有第一套房，光有现金，那也是做不了的。

因为现金是过剩的，只有资产和杠杆才是稀缺的，没有它们就没法开始裂变。

再次，我们采取的方式是用风险可控的方式进行债务叠加。如果不计后果进行裂变，那你那个不叫裂变，而是癌细胞扩散，裂变得越快，越容易出事。

最后，叠加债务的目的是建立更多面积的房产，以形成优质、灵活的资产组合。我们不是为负债而负债，而是为了买入更多优质的资产。如果借债买了万年不涨的劣质房产，那无异于自找苦吃。

所以根据你的情况来看，我认为你当下资金流和负债能力都有限，不适宜操作房产裂变，否则负债太大会恶性循环，加大风险，裂变一定是在风险可控情况下才能进行。

什邡远离主城核心区，对外交通不畅，令其“形同郊区”。就算在成都疾风暴雨般向北拓几十年，什邡也摆脱不掉边缘化的危机感。

你说的这2点，只能说轻微利好，对德阳房价实际拉动我认为能力有限，投资来说地段还是硬伤。所以长持价值不大，后期可以考虑出手。

买房我一直认为买错比买贵更可怕，你的情况只适合卖1买1进行置换，暂时不适合裂变，预算有限宁可买对板块，牺牲一点面积。

提问：房神你好，本人四川四线职工，去年7月还完居住房子公积金贷款，公积金个人余额1.5w，夫妻公积金余额3.1w，刚金牛落户，手余粮50w，想成都购房投资，既享受公积金政策，又不太影响现生活质量。是买一环内老旧套二收租？还是二三环之间大点套二？或者更外围去呢？

回答：目前成都还达不到一线城市（北上广深）那样老破小也能好出手，好升值的地步。考虑到后期出售和升值的问题，所以我是不建议你购买老破小的。手上有50万，我建议你可以关注：大丰和三河场。当然如果你只考虑租金收益，那这两个地方目前租金收益肯定没有城区高。

提问：房神你好，请问几十年后房子会不泛滥随便都可以买？

回答：“一刀切”地说未来房地产行或者不行，都是不负责任的表现。因为房地产业自古以来，都是分化很严重的行业，地理位置、金融、城市资源、人口数量等的不同，房价有高有低、有跌有涨，很正常。

你问我未来房价会如何走，我还是会理智地告诉你，人口有显著增量、产业发展密集且优质、资金汇入量巨大、资源优势明显的城市，房价未来大概率还是会保持“向上走”的趋势，只是幅度和前几年比会有很大变化。

因为符合上述几点特征的城市，其实都可以看做是重要城市。

这些城市房价上涨其实无可厚非，全世界的发达经济体主要城市，房价几乎都是单边向上的。

只是过去10年中国的涨幅太过惊人，两三年翻一番的疯狂都能上演，这已经不是年轻人所能把握，和能接受的。

但刚需可以放心的是，在经历长效机制之后，房地产已经不再可能出现大起大落了，未来市场大概率会以稳健发展为主。

房价不可能永远涨，也不可能永远跌，有涨有跌才是正常的市场，比如现在，全国冷热交替，即使一个城市不同的区域不同的楼盘，价格也是涨跌不一。因此，刚需在买房时，还是要因城而异。

提问：坐标：在成东二环（成华区）有一套90平米左右的套二（2010年的房子，市值165w左右），便于孩子读书，生活圈成熟生活便利，交通比较便捷（两条地铁线，不过都要各自走8分钟和15分钟左右），

小区门口有社区巴士和5条公交线，走12分钟左右有高架快速公交；有成华区对口的中等偏上的小学；附近走路10分钟或20分钟或者30分钟有对应几个商圈（均可坐公交达到）；

另一套房子在犀浦，140平米，套四，（目前市值290W左右），临地铁（出门5分钟走路可到），生活圈较为成熟，生活便利，周边有几所较高品质的幼儿园，小学有私立（需坐一站地铁）和一般公立；

目前想出售一套，为年龄大一些后改善居住条件，想到南门或者天府新区（天府公园西侧）买一套房子，等45-50岁后居住，请房神，指点迷津。

一是，该卖哪一套（东二环老小面积房子还是犀浦新大房子）？二是到底天府新区的房子值不值得买？

为5-10年后居住考虑，是在天府新区买还是南门或者其他区域买呢（可承受总房价不超过420W）？，再者，没拿到房产证的房子，想交易，该怎么操作？”

回答：先从后期发展和升值空间、抗跌性来说，成华区肯定是优于犀浦的。10年左右的房，再持有个5年也还算可以的。

不过唯一不足的是2居室，如果是个3居室后期出售肯定会更好一些。还有140平基本属于改善型住房，对于刚需人群来说，面积大，总价高，所在出售的时候，会有些困难。

再来说交通，走路5分钟和8分钟没什么区别。所以我的建议是卖犀浦，但是，按照你的描述，你的新房应该没有拿过到产证，没有拿到产证的房不能按照正常的流程来买卖，一般都是先交一部分定金，等拿到产权了再过户，继续后面的交易。

其实我的建议是，5-10才居住现在没有必须现在考虑改善，改善就是希望居住环境和周边配套好。现在你觉得不错的，等到5年后你又觉得不行了，这样你真的是错了5年-10年最好的投资时机。

目前天府新区整体的价格都有一定程度的溢价，现在买入可能会有5年的横盘期。

如果你一定要考虑，可以考虑高新区和成华区，这些盘你考虑一下：华润24城 鲁能城 万科金色乐府 招商中央华城 华润凤凰城 融城理想 时代晶科，融城理想，英郡，怡丰新城，远⼤等

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