成都三联花卉市场 三圣乡109亩终名花有主

地处三圣乡，占地109亩，容积率2.4，最高清水限价33000元/㎡，在7月12日的成都第二轮集中供地中，最终被华发和锦江统建联手拿下，成交楼面价16800元/㎡。

早在第一次土地供应中就登上了拍卖席，因为地块大、房地价差大，加上位置就位于三圣花乡旅游区旁的优质地段，这块地被许多人看好，但却意外流拍。但在第一次集中供地结束之后，就有企业复盘表示：由于这块地的出让时间在第一场，公司的拿地预算仅够拿下这一块土地，但不想第一场就“梭哈”。

房地价差达1.62万元/㎡

这块土地因为地幅大，在当下市场上这块本应被许多房企视作粮仓的大地，却因为总价压力，将多数房企劝退。

在第二次集中土地供应中再度登场，相较首轮集中供地而言，起拍价降价了500元/㎡、清水最高限价上涨了1000元/㎡，这也意味着房企理论上能够拿到更大的利润空间。

此前，华发和锦江统建联合开发的锦江大院两个组团就紧邻109亩地块，而该项目一直销售良好。5月7日，锦江大院推出85套房源，含叠拼和合院，清水总价从600万-1694万，最终，迎来了117组家庭报名，合院快速售罄，叠拼也去化较快。

市场端的反应或许也给土地端注入了信心，最终，经过两轮举牌，这一宗地被华发和锦江统建收入囊中，成交楼面价16800元/㎡，这也就意味着这一地块的房地价差达到16200元/㎡，而地块的成交总价接近30亿元。

白鹭湾F4后，三圣乡价格再度拉升

从位置来看，本次拍出的109亩地块就在华西附二院斜对面，而这一地块旁正在打围的是区域配套的幼儿园、驸马片区椰树街配套农贸市场、以及驸马片区配套社区综合体，总配建面积超过5万㎡，建设单位均为兴锦建投集团，该公司隶属锦江投资发展集团，这也是三圣花乡的开发者。

地块北侧的打围公告

在这一区域内，早期落地了绿岛筑、蓝润锦江春天等小区，生活氛围浓厚，但前期定位较刚的小区，也让这里的高端居住氛围拉升面临考验。

但这并不是三圣乡首次面临高端转型的挑战，当德商在区域内打造500万以上大平层 合院的锦江天玺时，就让业内外大为震惊——作为锦江区为数不多有土储的板块，有人气、有配套，还有稀缺生态资源的三圣乡其实具备了高端产品布局的基础，但前期密度较高，交通较为拥堵等问题还是让许多人很难接受。

德商·锦江天玺实景图

德商·锦江天玺之后，锦江统建与华发打造了锦江大院，这两个定价不菲的高端项目，都在市场获得了极大的反响，尤其是当锦江大院千万级的合院快速售罄后，三圣乡的高端潜力也就再也藏不住了。

如果把视距再拉远一点，在109地块往西约3公里的距离，去年12月的土拍中，4宗连襟地拍出，容积率1.5、建筑限高20米，这四块宗地清水限价都为27400元/㎡，房价地价差超过9500元/㎡，分别被锦江统建、建发、深投控、金茂拿下。目前建发和金茂产品都已经初步公布，两个项目都释放出了6层洋房的产品信息，案名分别为建发·天府养云、锦江·金茂府，二者从定位来看都不低。

除此之外，区域内还有一个名为锦江赋的项目坐落在锦江大院旁，项目占地109亩，容积率2.0，由锦兴生态打造，产品类型为小高层、合院，小高层面积为143-322㎡，合院则为481-535㎡，面向高端客户打造。从目前为数不多的资料来看，产品设计、园林绿化或是其主要卖点。甚至有消息称其某些产品甚至配备了“私家泳池”。

当这宗109亩地块拍出后，区域清水限价达到33000元/㎡，三圣乡的高端格局也再度得到补充。

三圣乡项目分布图

产品猜想：洋房大平层还是高低配？

超百亩、公园旁，这样的地块适合打造什么样的产品呢？

一位TOP30的投资负责人认为，总价控制在450万以内的洋房或许是一个很好的选择，毕竟500万以上就很挑客了。

周边生活配套丰富，公园、医院、学校、商业一应俱全，在他看来，打造一个适合改善家庭买入的产品更加稳妥——120-150㎡左右的套四，能满足实用性，而2.4的容积率，虽然比不上白鹭湾1.5的超低容积率，也有足够的空间打造全板式的洋房，保证改善的舒适度。

他也指出“做高层 叠拼当然能保证货值最大，但这种产品溢价并不适用于每一家房企。”

三圣乡的生态资源是一大优势

成都谏地顾问总经理熊俊则表示，109亩的地幅大小还是很难得，但如果按照3.3万的清水价格，加上精装单价达到3.6万元，难免会有些吃力。在他看来，如果按照之前的打法，能挖地下室，高低配是首选，但现在的新规对挖地下室有众多限制，如果不能挖地下室的话，基本上全是洋房大平层。

而我们也从本次拿地方之一的珠海华发处了解到：“目前，（地块）还在进行相关的产品规划和设计，预计依然是高端路线，不排除会和在售的锦江大院定位相似。”

锦江大院合院效果意境图

而关于未来的售价是否会拉满，实际上也有想象空间。此前曾关注过该地块的一个开发商负责人表示，1.6万的房地价差其实已经很大了。可以在把产品做好的情况下，留足利润空间，而且不一定需要卖到最高限价。

对这块地的产品和前景，你怎么看?欢迎来评论区和我们讨论。