深圳楼市行情最新消息（这个地段的新盘极度稀缺）

问：老师，您好，我现在有260万，想买总价在460的房（还有其它房贷），罗湖田贝有套三室自住红本在手，小孩上高中，三个月看房历程如下 第一阶段：主要看坪山沙湖、大运和龙中的，因公司五年后搬到宝龙工业园。大运和龙中的大三房超出预算，小三房不太想买，只有金地龙城中央、满京华喜悦里、恒裕珑城、沙湖地铁站周边的房子较大较新，不知是否可买？买哪个小区？ 第二阶段：因很多专家都讲投住分离要买市中心，罗湖看了湖贝湖贝站和黄贝岭站周边较新的盘。 第三阶段：福田在网上看未实地考察，想买在华强南皇岗和保税区，比较中意的盘有皇御苑、京基御景华城 金地名津 高发城驰苑 嘉汇新城。 请老师指点，谢谢！

答：您好，感谢大额赞赏！ 湖贝旧改声势浩大，湖贝塔也规划建设国内第一高楼，并且传闻湖贝地下预留了高铁站的建设空间，华润会长期、持续投入，一旦湖贝塔建成，罗湖会有“王者归来”的感觉，旧改后新建的住宅也一定是天价，因为新盘在罗湖是极度稀缺的。 但存在几个大问题： 一、旧改周期超长 二、螺岭系生员超载 三、湖贝旧改片区就读的是湖贝小学 四、未来一手盘临深南东路，对后面腹地的二手房价格拉动有限 短期内来看，如果你只有少量的资金，小孩要读螺岭，华隆园是个好选择，但中长期来看，罗湖还是会跑输大市的。 优势资源是跟着钱和人走的，罗湖除了学区房，其他的楼盘都跑输大势。 虽然等湖贝旧改完成后，湖贝、黄贝岭片区，可能又崛起，但是一个片区的兴衰要二十年，一个城市的轮回可能要百年，不确定性太大，我们等不起。 龙岗中心城未来潜力不如大运板块。如果想买龙岗不跑输，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府 投住分离指的是把资金投到未来升值潜力更大的板块，这几个板块投资潜力排序：3>1>2

问：继续提问： 方案一：出掉通业花园的三房，换海馨苑的大四房自住，犹豫目前换房紧迫性不高，三四年后也可，另外通业花园有梅香学校入驻会否有一波上涨？海馨苑好像只有自住，没其他上涨利好。 方案二：继续持有通业花园，买一套600万房产投资，福保加福外南的小区如何？有推荐的吗？沙井海岸城打新比较难，还有其他推荐吗

答：1.梅香学校入驻是利好，大概率会有一波小涨幅，可以先持有 海馨苑是个毫无亮点的楼盘，时代的洪流不能一直给华强北高光，资本愿意去更新、更潮流的领域。 2.优先海岸城打新，有难度。 福外南双学位有朗庭豪园，丽港湾

问：专家你好， 最近2个月一直在看你的文章，收获不少，非常感谢 这次，需要向你请教购房的方案 我家里在蛇口有一套育才二小二中的学位房，600万左右，无欠款。 目前手上有800万左右的现金， 每个月，可以承受5万的月供。 最近，我想买房继续投资，自己规划的方案是： 1、买一套南外高新的两房，1300万。 再买一套500万以内的两房 2、买一套南外高新\/南二外的1800万左右的3 1房子 3、买一套招商海月3期的三房1350万，再买一套450万的两房 请教专家，我这样的规划方式，是否正确？ 你这样的高手会推荐怎样的选择？ 谢谢啦。

答：你好，感谢赞赏！ 倾向方案1 南山的学位： 南外系（大冲、科华、文华、高新）， 南二外系（海德）， 南实系（园丁、麒麟、南海）， 育才系这两年在走下坡路， 照着学校去找。 高新一带价格和品质都是匹配的，需要花精力淘笋。

问：老师您好！目前情况：坪山招商花园房子刚卖，现金380万在手，预算在福田区买500万内的小三房，年收入15W左右，有贷款记录，老家有一套月供2300，已挂盘，卖掉到手会有65万左右成交需要时间，2个小孩大的在坪山实验上4年级，小的一岁半，希望在福田华联大厦近一点投资自住加学位，看过华强北、华强南、八卦岭，看老师文章多数推荐保税区，或者付300万5成首付，留60万供房，重点以学位和自住投资为主，自住条件差一点都行。持有至少会有5年以上，可能持有12年也有可能（初中学位），华强北（荔园 红岭）双11后涨幅20%且无房，华强南多数为老破旧博拆迁（南园 上步）八卦岭户型不理想，请老师给些建议，谢谢！

答：大涨之后无洼地 总价500内还能买的板块也只有保税区了 如果能接受投住分离，其实沙井的海岸城是个不错的选择。

问：你好，老师，想在红山片区入手一套房，手头资金有限，只能考虑金地梅陇镇、金地上塘道、卓越皇后道的89平三房，梅陇镇跟上塘道上车相对轻松一些，卓越皇后道现在都在630左右，而且周边配套目前不是很便利，想问一下，从后期发展来看，皇后道怎么样，三个盘，哪一个比较合适

答：你好，感谢赞赏！ 卓越皇后道溢价太多，现在入手不合适。 金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。 上塘道是比较推荐的盘。 这几个盘排序： 上塘道>梅陇镇>皇后道

问：上下沙片区投资如何？纯粹投资，标的600，靠近福荣路的海景房值得入手吗？有推荐的吗？这个片区学位很一般，比福保福外南的房产如何？

答：上下沙的京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改，京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，正在进行。周围农民房，未被划入旧改区域，短时间不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。 缺点：学位一般，靠近福荣路噪音大，喜欢海景自住是不错的选择 关注学区，更倾向福外南，长远看 想象空间更大一些

问：老师，你好！我本来有两套商品房在松岗，现已出售了一套，留有一套140平方的自住。现小孩子读4年级，想在深圳市购买一套学区房，期待有升值空间，靠近地铁和生活设施便利一点，总价800万左右，范围集中宝安、南山或福田都可以，有没有好的楼盘介绍啊？

答：可以买的是（南山 福田 龙华 宝安）那么核心区域南山和福田只能买两房学位勉强还可以的）要三房就要考虑龙华 宝安了（但是学校又一般） 比较推荐：第五大道、幸福海岸、太古城、后海公馆、海境界 非笋勿入

问：您好，我在看中熙君南山的房子，不知道这个楼盘怎么样，看起来好像交通还可以，旁边也有学校，离前海，后海蛇口都近。但是它在南油片区。感觉南油片区涨的比较慢。不知道是否合适。我买这房子主要是为了自住，同时也兼顾升值。以后有机会好换。不知道是否合适？这个盘跟宝能城的比起来怎么样呢？

答：中熙君南山还不错，小学 商业利好，地铁口，南海中学学位 关注度高，离前海近。 比宝能城好

问：你好，老师，我有70万在深圳哪里买房，在大亚湾也买的一套3居，在大亚湾有贷款记录，现在，在深圳居住的是公租房，怎么布局，请老师指导，是等安居房的名额呢？还是买商品房呢？是否大亚湾的房卖掉，还是继续持有，我在龙华上班

答：你好，大亚湾属于旅游地产，惠州海岸线绵长，任何时候都要打骨折才能从众多猪对手中脱颖而出。尽早出手 建议放弃安居房，时间成本和机会成本。 大亚湾出手之后，深圳把资金扩充到100万以上，全款抵押的方式入手深圳，找垫资公司配合。 也可以5 2模式，加2成信用贷。 龙华上班关注上塘板块。

问：十三老师好！不懂操作不懂付费！见谅！本人36岁，深户三口之家，孩子在读育才二小四年级，自住文竹园二期，贷款130万左右，个体经营，今年情况不太乐观，收入暂不考虑进去。鉴于目前深圳楼市环境，综合关内老破小与关外新盘次新盘价格差在缩小的情况下。也看到您关于育才系的看法。各方面因素考虑换新。1，文竹园继续持有再等涨幅，加按揭杠宝中小户型4到5百之间。三年后两套合并一套换大房，求整体跑赢大势。2，抛售文竹园买关外宜居新盘，两年后交房，要在蛇口租两年房为孩子上学。3，按兵不动。谢谢建议！

答：你好，蛇口楼龄分化，老盘不值得投资，涨幅也跑输周边次新。 如果最终还是要回到蛇口，建议现在淘蛇口次新盘。比如：南海玫瑰园和雍景湾。 另外太古城、海境界也可以考虑。

问：十三老师，从投资升值角度， ，如果总价控制在400-500万左右，以下房源应该怎么排序？谢谢十三大。 丽港湾小两房 富通城三期两房\/小三房 招商果岭2房 阳光棕榈电梯1房\/小2房 星海名城小两房 沙井海岸城（打新盘） 阳光花地苑1房

答：你好，这几个盘比较推荐海岸城和富通城 能买2房就别买1房，1房溢价太多 当然也要看项目的具体入手价

问：十三老师，预算总价500万，（刚卖掉福田一房，这次为置换，五成首付），单身妹子，考虑投资属性多过自住属性，可不自住，月入3W。目前有考虑：1.南山星海名城五期小两房，单价10w。靠近前海，看中后期升值。2.前海诺德假日花园小两房，单价12w。3.龙华壹城中心3房，单价7w。可兼顾自住。4.福田金地名轩。上下沙旧改区域。或者有别的推荐的么～

答：诺德 前海无缺点知名神盘，随时有钱随时买，一直在涨 星海名城 前海北无亮点刚需超级大盘，但是现在价格也涨了 壹城中心，龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。 这个小区有优势: 1、高赠送，利用率普遍超过90%。 2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）； 3、次新、鸿荣源品牌； 4、税费低，因为2015年首开，登记价高而且涨幅不大。 5、价格也亲民。 劣势也很明显： 1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应； 2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵； 自住可以买，投资一般般。 金地名轩以前分析过，是个冷盘 其实金地是个我特别喜欢的房企，有一种慵懒不着急的气质，上班基本是965，所以这些年扩张也很慢，公司大本营金地工业区的旧改都迟迟未动。 沙尾这一代是小工厂和城中村杂处，金地工业区相比已经是容易旧改的板块，并且确实有预留教育用地，规划建一座九年一贯制的学校。 那么金地名轩这个盘能不能买呢？ 独栋次新楼、无花园、周围的城市界面依然是多层的工厂。因为通常旧改的周期是以5-10年计算的，刚上车的急富青年不适合买这种，手里有两三套了，买一套这个做点风险投资是可以的。 当然从总价控制的角度，金地名轩受到绿景蓝湾半岛的压制，这就是很多旧改传闻片区的常态，买家总是比卖家要后知后觉。 这几个盘对比，优先诺德，会很稳！

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。