南昌房屋空置率达20%(南昌空置率高居全国第一)

最近南昌又上了热搜,不过这次却是因为超高空置率的问题。

南昌房屋空置率达20%(南昌空置率高居全国第一)(1)

近日,贝壳研究院重点研究国内28个城市的3万个小区,发布了《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》(以下简称《报告》),首次盘点了主要城市住房空置率水平。

调研结果显示,28个大中城市平均住房空置率为12%,而南昌作为28个城市中的一员,住房空置率达到了20%,是整个统计城市中空置率最高的城市。

南昌房屋空置率达20%(南昌空置率高居全国第一)(2)

来源:贝壳研究院从统计结果来看,四个一线城市中,北上深空置率都在7%以下,广州以9%空置率成为一线城市最高。二线城市中,厦门、天津、大连、苏州、济南等都在合理区间,还有11个城市空置率在10%-15%之间。武汉、重庆、南昌、南通、佛山、廊坊等6个城市的空置率超过了15%。

南昌房屋空置率达20%(南昌空置率高居全国第一)(3)

一直以来,空置率都没有明确的官方定义,也没有官方数据。

此前有多个版本的数据传出,但差距都很大,想弄清真实空置率困难重重,而贝壳这次公布的空置率数据,可信度一般。

据了解,本次《报告》基于贝壳平台交易数据,结合对5万经纪人的调研问卷结果,将3万个样本小区的空置户数、小区总户数分别加总,空置户数/总户数即为城市住房空置率。

其中,对于空置住房的定义口径为:3个月以上无人居住的住房

*需要特别说明的是,本次调研范围未包括期房和现房待售部分,故较其他统计口径会整体偏低。

我们只知道南昌在贝壳研究院的抽调城市之中,但不知道3万个样本小区中,南昌抽调了多少个。虽然样本数量不明确,不过这个数据还是有参考价值。

南昌房屋空置率达20%(南昌空置率高居全国第一)(4)

南昌高达20%的空置率,在统计范围内的城市中,住房空置率最高,说明南昌有相当多比例的住房处于3个月以上无人居住的状态。

按照贝壳研究院的说法,空置率在5%-10%之间是合理的,低于此区间则认为空置率过低,表明住房需求旺盛,潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高,表明住房供给过剩,存在库存积压风险

也就是说,对于南昌而言,已经存在非常严重的库存积压风险。

南昌房屋空置率达20%(南昌空置率高居全国第一)(5)

如此高的住房空置率,与诸多因素有关。

第一是人口老龄化。当一个城市老龄化达到一定程度,住房需求就会下降。

比如南通,老龄化人口占比22.67%,是全国老龄化程度最深城市,在今年上半年易居统计的50城烂尾楼规模排名中,南通排在三四线城市的第一名,烂尾率达到11%,其空置率也达到了15%。

不过南昌高空置率的主要原因明显不是因为老龄化,在七普中,南昌65岁及以上老龄人口仅占比10.54%,为江西最低。

第二是购房门槛。房价越高、首付比例越高,拥有多套住宅的门槛也越高,因此空置成本也越高。

南昌房屋空置率达20%(南昌空置率高居全国第一)(6)

很好理解,像北上广深等一线城市,购房门槛高,房价也高,想拥有多套住房的成本就高,空置率自然更低。

而南昌,虽然我们总说南昌房价高,但与大部分一线二线城市相比都低,购房成本低空置率也就更高。

第三,租金回报率。租金的回报率对于城市空置率是有关联的,一般而言,租金越高,住房需求相对也越旺盛,房子越好租出去,反过来说也是一样。

根据全国房价行情最新显示,在南昌各区域中,6月最高租售比为55年(约660个月),而国际上正常的租售比正常应在200-300个月之间,可见,南昌的出租回报率是较低的。

最后,空置率是客观存在的。一些老破小,因为楼龄大、户型差、配套少等原因,难以出售或出租,不得不空置。

结合南昌自身情况,相对较低的置业门槛和租金回报率,以及其他客观因素,都在加剧南昌的住房空置率。

南昌房屋空置率达20%(南昌空置率高居全国第一)(7)

从市场供需角度来看,高空置率就意味着大量潜在供应。

首先我们要搞清楚一个概念,空置房≠二手房。空置房包括存量二手房和存量新房的一部分。可以是在售的二手房,可以是出租的房子,可以是空置的投资房,也可以是未售的现房,等等。

本身南昌的新房库存就已经高垒,大量空置房源进入市场必然会导致短期供应增加,加剧供需失衡,导致房价下跌

南昌房屋空置率达20%(南昌空置率高居全国第一)(8)

所以前段时间南昌解除限售,华侨城万科、联泰天禧等次新二手房房源开始挂牌,短时间内南昌二手房挂牌数量增加,一些原本不好出手的房源现在只能降价处理。

不过,南昌空置房虽然很多,但是房子的分配并不均匀。有的人拥有数十套、上百套的房子,就像前段时间曝光的周公子,而有的人却连一套房子都买不起。

而房子的需求只要存在,少数人囤积房子的情况又不能彻底得到改变,房价就没有大幅下跌的基础。

因此,高空置率使得南昌房价下降是肯定的,但不可能大跌。

南昌高达20%的空置率当然值得警惕,也需要解决,而解决高空置率的风险,方法有很多。

住房空置率高的主要原因是房子的持有成本太低。炒房客之所以敢于大胆囤房,在于房子的持有环节每年只需要缴纳物业管理费,与房价上涨带来的收益相比,这点持有成本几乎可以忽略不计。

因此,如果出台房地产税或者空置税,并且按照持有房产的套数实行递增加税的办法,可以在很大程度上提高空置房源的使用效率。

但是对于现在的南昌来说,或者对于现如今整个房地产市场来说,空置税短期内不会推出,如何盘活存量房才是关键

事实上,对于住房空置问题,南昌一直在关注。

在《南昌市“十四五”保障性租赁住房建设规划目标和2022年度建设计划》(以下称《计划》)中,就可以找到盘活存量房的影子。

《计划》中明确提到“积极盘活存量资源”。期间计划采取以存量挖潜为主的方式筹集房源,其中通过建设约2万套(间)房源,存量房屋资源筹集约6万套(间)房源。

南昌房屋空置率达20%(南昌空置率高居全国第一)(9)

并且,对于一些长期空置的安置小区,南昌也在有所动作。两个月前,西湖的康桥绿城拿到了182套房屋预售证,这个项目由安置转商品房,就是为盘活国有资产,加强国有资产的使用效率。

不难看出,南昌对于城镇住房空置率问题已经有所关注,并在积极疏导解决住房空置问题。

南昌房屋空置率达20%(南昌空置率高居全国第一)(10)

当然,南昌要解决南昌高空置率,还需要从根本上理清,对于南昌来说,要破局的关键在于人。

只有城市中有源源不断的新人涌入,城市才能更有活力,住房需求旺盛,才能解决大部分的空置住宅。

因此,早在去年南昌“十四五”新型城镇化专项规划中就提到南昌打造千万级人口大都市的目标。

根据七普数据显示,南昌市常住人口625.50万人(统计节点2020年11月1日零时),而今年4月份发布的《南昌市2021年国民经济和社会发展统计公报》显示,截至2021年末,南昌常住人口643.75万人。

南昌房屋空置率达20%(南昌空置率高居全国第一)(11)

与第七次全国人口普查数据相比,一年多时间,南昌增加了18.25万人。

虽然常住人口与千万级人口的目标差距还是很大,但至少南昌仍然是目前人口保持增长的城市之一。

而且,南昌在强省会战略的促进下,正在全力推动产业体系优化升级,增强产业核心竞争力。

更多的产业自然需要更多的人参与其中,也就会产生更多的就业机会,在产业链的带动下,南昌的虹吸效应也会更明显。

有了更多的人参与到南昌的城市建设中,高空置率问题也会迎刃而解。

总而言之,高空置率只是现阶段的暂时情况,只要政策在房子的持有环节上增加成本,城市可以优化住房使用效率,扭转人口流失的趋势,这种情况就可以得到缓解。

之所以有空城、鬼城出现,还是现有土地财政体制下的资源错配。所以住房必须回归居住功能,不能继续炒下去了。

,

免责声明:本文仅代表文章作者的个人观点,与本站无关。其原创性、真实性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容文字的真实性、完整性和原创性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并自行核实相关内容。文章投诉邮箱:anhduc.ph@yahoo.com

    分享
    投诉
    首页