龙头择时战法详解（从此以后放弃杂毛）

大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

一部分在天上，一部分在地下，按照股市的话来说，这就是龙头与杂毛的差别。

这是我在上一篇关于黄埔楼市的文章中，下的一个重要结论：

1、龙头盘回暖迅速，到访量、成交量等指标全线飘红，而杂毛盘依然是一潭死水；

2、龙头盘率先涨价，而且说涨价就是真涨价，而杂毛盘要么还在跌跌不休，要么是只打雷不下雨；

3、龙头盘即便单价、总价更高，依然更受购房者青睐，而杂毛盘降价降得再猛，依然乏人问津……

从我最近跑盘、调研的情况看，这波楼市的回暖，到目前为止，只是一部分，也就是分化严重。

龙头和杂毛的区别，不止在黄埔表现得异常明显，放眼整个广州市场，更是体现得淋漓尽致。

就区域而言，海珠、天河、荔湾一骑绝尘，黄埔、番禺也很不错，但增城、花都、从化这些就一般般。

根据世联行最新报告，我统计了一下上周全市11个区的到访、成交数据：

黄埔，总来访量、总成交量全市最高，盘均来访量、成交量，也都是全市最高水平；

盘均来访量，最高的是天河、黄埔、荔湾，超过300台，最低的则是从化、南沙、增城，仅100多台；

盘均成交量，黄埔、天河、番禺位列前三，其中黄埔高达33.7套，白云、南沙、花都则不足10套。

1、在最近这波涨价潮中，受到追捧，卖的好的，海珠的保利湖光悦色算一个。

我查了一下数据，发现保利湖光悦色年后去化不俗，连续多周来访量、成交数，均排海珠第一。

按照这个速度，项目今年即可清盘，目前剩余货量不到100套，完全没有去化压力。

其实吧，哪怕是别的区还在感受冷空气的春节期间，海珠的盘已经率先把市场捂热了。

比如，海珠的中海观雲府、观澔府，春节七天成交超过2亿元，最多的一天成交达15套。

到现在，这两个盘的热气也没散掉，到访量还在不断增加：

2月最后一周，观云府和观澔府的到访量已经从原先的不到100，分别上涨到185、230，成交量也都在10套以上。

2、广州每一轮涨价潮，宇宙中心天河，绝对是打头阵的那一个。

比如最低上车门槛都要500万 的保利天汇，2月的第一周，内场的销售就和我说，已经接待不过来了，光周六一天就接了23台客，很多时候因为实在忙不过来，有些客户只能安排一起讲解。

现在，项目更是率先喊涨，价格最高从6.6万/㎡涨到7.5万/㎡，足足涨了9000元/㎡，100㎡的房子，总价就多了整整90万。

但涨价并没有阻止购房者的热情，上周保利天汇成交了35套，平均一天5套！

这是什么水平？

相同时间，增城10个盘、南沙13个盘，没有一个盘的周成交超过5套的，保利天汇一天的成交量，就顶得上这些盘忙活一周的。

3、去年成交量中心四区第一、闷声发大财的荔湾，在这波回暖中，表现同样不俗。

保利和悦滨江，节后首周吸引了超1000 组客户到访。年后加推的1栋，总共144套房，根据案场给出的数据，认筹客户超过200人。

到访量也多得吓人，上周到访892台，将近1000了朋友们，没看错的话，和悦滨江应该是近期全广州人气最旺的项目，没有之一。

万科金域曦府表现也很突出，2月的周来访量一直在500以上，最后一周更是高达681台。

价格虽然从月头的4.5-5.1万/㎡，涨到了月底的5-6.2万/㎡，成交依然不俗，一周成交50套以上只能算基本操作，80套以上才称得上是超长发挥。

就在上周，金域曦府就成交了52套，是全荔湾成交最高的一个盘。

4、黄埔的盘，在热度增加的同时，价格也是最敢喊的。

我之前统计的广州23个涨价的项目里，黄埔就占了7个，上涨最多的是科学城的星樾山畔和保利罗兰国际，涨幅高达4%-5%。

敢这么喊，是因为黄埔楼市，现在真的不缺客。

星樾山畔在2月第一周，来访200台，成交6套；2月最后一周，来访500台，成交37套。

来访多了一倍，成交多了5倍。

保利罗兰国际，虽然宣布涨价后来访和成交微微降了一点，但上周473台的来访量，26套的成交量，在科学城10个在售盘里依然稳居前三。

5、增城、从化这样的郊区就惨了，除个别盘外，大部分项目都是冷冷清清的样子，跟“回暖”一点都不沾边。

我之前统计的涨价项目名单，在售盘最多的增城，喊涨价的却只有4个，而且涨幅很小，只有1%-3%。

现在的增城，敢涨价的项目仍然是少数、是异类，搞促销、打特价的项目才是绝对的主流。

新塘的山水合悦，23号推出8套特价房，单价1.8万/㎡起。

永宁的金地公园名著，推出秒杀一口价，单价最低1.4万/㎡起。

中新的时代倾城，还在玩首付分期，最低6.6万就能上车。

朱村的威华国际，更是喊出了1.18万/㎡任选楼层和户型的惊天跳楼价，让朱村房价一夜回到五年前。

人家在回暖，增城在放血。虽然价格一降再降，但购房者依然毫不领情。

看上周到访数据，基本都在100出头，到访量超过200的盘不超5个。

成交数据更是惨不忍睹，绝大部分盘一周的成交量都是个位数。

南沙也好不到哪去。

31个在售盘，上周来访量超过100台的，只有16个，成交量10套以下的，有20个，一套也没成交的，有3个。

花都、从化这些就更不用说了，回暖也好，降温也罢，呵呵，根本就没人关心。

把目光缩小到一个片区，你也会发现，依然是核心片区、龙头板块表现更好。

1、比如黄埔区，上周访客最多和成交最多的盘，全都在老黄埔。

万科黄埔新城，来访780台，成交21套；

万科城市之光，来访524台，成交58套；

中鼎君和名城珺合府，来访362台，成交27套。

即便是老黄埔外围的富力新城，来访也有163台。

其次是科学城。

保利翔龙天汇，来访595台，成交32套；

保利罗兰国际，来访473台，成交25套；

星樾山畔，来访500台，成交37套。

2、海珠最火的，显然是琶洲CBD。

琶洲南TOD和保利湖光悦色，单价都不便宜，前者去到12-14万/㎡，后者也要8万/㎡。

但来访数据，却超过海珠其他大多数更便宜的项目，前者一周到访量200台，后者则高达450台。

尤其是湖光悦色，当别人还在收回折扣，试探市场反应的时候，它2周已经涨了5%！

以120-130㎡4房户型为例，以前最便宜的时候，低楼层才6.7-6.9万/㎡，现在最低也要7.6-7.7万/㎡，总价约950-1100万。

掐指一算，买得早的业主，每平就赚了8000-9000元/㎡！

3、番禺也是一样，万博-长隆板块热度远超其他板块。

比如万博和樾府，虽然价格率先涨了3%，均价上到了6.6万/㎡，但是你一去到售楼部，乌泱泱的全是人。

查了一下数据，上周来访646个，成交50套，真的猛！

4、甚至在还没解冻的南沙，也能看到这样的现象。

明珠湾横沥岛的盘，周来访量基本都在100以上，虽然成交量不太好看，但10套以上的也占了3分之2，是南沙各板块成绩最好的一个。

哪怕是在片区内部，也只有部分龙头房企开发的龙头盘卖得好，一些边缘盘就不咋地。

1、比如老黄埔，上周大板块内7个盘，虽然富颐华庭的到访量很多，638台排第二，但是成交却是倒数第三，只有17套。

明显低于万科城光的58套，以及越秀星航TOD的32套。

2、比如同在科学城的合生中央城、保利锦上和时代天韵，锦上的到访量虽然不是最多，但27套的成交量却比中央城多了一倍，也比时代天韵多出9套。

3、知识城板块，差距还要拉得更大。

知识城悦城壹号和越秀星汇城，上周分别成交了29套、65套，而板块内其他三个盘，加起来才卖了11套。

4、番禺莲花湾也是如此，保利领秀海上周成交了40套，而智联汽车小镇和凯德山海连城加起来只有29套。

5、白云北四镇，国央企开发的保利珑悦公馆和越秀白云星汇城，到访300 ，成交29 。

而时代云来和旭辉绿地铂云天镜，到访量分别只有98台、29台，成交更少，加起来只有8套，只有星汇城的四分之一！

举了这么多例子，我想告诉大家的，只有一句话：

从此以后，远离杂毛，只买龙头盘！

啥是龙头盘？

就是位于核心片区、核心板块，由龙头房企开发的标杆项目。

只有龙头盘，才能在市场回调时更加抗跌，并在上涨行情时率先领涨；

只有龙头盘，才能作为板块内的价格标杆、价值标杆，成为其他项目仰望的目标；

只有龙头盘，才能穿越迷雾、跨越周期，给到你更丰厚的价值回报！

楼市大分化时代，不是所有盘都能涨了。

城市在分化，少数一二线城市还有上涨空间，多数三四线城市只会继续沉沦。

板块在分化，中心区与郊区，核心板块和非核心板块之间的差距，只会越拉越大。

房企也在分化，龙头房企强者恒强，他们开发的项目也会是片区标杆。

以前房价一涨，鸡犬升天，杂毛也跟着涨。

未来不会了，未来龙头涨上天，看不到顶，杂毛看不到底。

但这，可能就是未来的常态。

老规矩，还是给大家几条具体的建议吧：

1、买一手，建议你跟着保利、中海、越秀、万科这样的龙头房企买，尽量买龙头房企重仓的板块，买龙头房企开发的项目。

比如，大开发商都在说聚焦，既聚焦核心一二线城市，也要聚焦核心城市里面的核心片区。未来他们大概率只会重仓海珠、天河，而不会蒙眼冲进增城。

比如，万科城市之光、保利湖光悦色、越秀和樾府，都是各自所在板块的价格标杆，也是价值标杆。

2、如果你是二手业主，也建议你趁着这波反弹，折腾调换一下仓位。

把手上那些各方面都不太行的老房子卖掉，换成核心板块的新房，或者好点的二手房，买到核心片区的核心楼盘去。

当然，你也可以不信，到时候别找我哭就行。

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