重庆开州楼市真实现状（重庆嘉州神盘意外扑街）

嘉州—新牌坊一带可以算得上重庆的老牌富人区了，从重庆最早的花园住宅小区加州花园，到龙湖地产的开山之作龙湖花园，再到近两年来红极一时的恒大嘉州城，这里总是不缺豪宅的闪现。所以，当恒大在这个黄金地段推出天璟组团时，市场的热烈反应是毫无意外的。

恒大天璟认筹火爆的消息铺天盖地，人山人海仿佛回到了楼市火爆的四五月份；

几天前，恒大天璟3#楼深夜开盘，据说是500人抢224套房源，让这个秋天略显冷淡的市场升起了几分热度，分分钟让人以为是秒光盘的节奏。总价200多万的楼盘，真的是当大白菜卖？

媒体纷纷报道开盘盛况，点起了冬天里的一把火

不过小树第二天下午到售楼部实地了解开盘销售情况，据置业顾问透露，首日的去化率实际在60%左右，其实远远称不上火爆；9月14日其4#楼再次加推，小树再次核实去化情况，销售情况依然不容乐观：

看来，这把火并没有真正烧起来。连黄金地段的刚需盘都火不起来，楼市走淡已是不争的事实。不过很多人好奇的是，为什么嘉州已经多年没有土地出让，这里还会有新盘呢？

01.嘉州土地之谜

其实翻开地图，这附近的10来个知名楼盘居然都是由同一个开发商修建的：重庆中渝发展有限公司。这些楼盘个个如雷贯耳：加州花园、加州城市花园、中渝国宾城、恒大中渝广场、恒大嘉州城、新光天地……简直是浓缩了重庆楼市的发展史！

谁能在贵胄之地圈下这么大一块地，好神秘……

这几个楼盘加在一起，估计占地差不多有2000多亩，而恒大天璟，估计要算其第12期的项目了。在城市核心嘉州，居然还潜伏着这么神秘的超级大盘。而这块土地和操盘手的故事，差不多要从30年前说起了。

02.神秘的重庆首富张松桥

这家名为重庆中渝发展有限公司曾经的掌门人，是神秘的重庆商人张松桥。

1964年出生的张松桥小时候曾就读天原化工厂子弟校，1980年高中即将毕业的张松桥拿到了赴港的单程证，移居香港过了两年半工半读的生活。有报道称张松桥的祖母是越南华侨，后来移居到了到香港；在她离世时，作为长孙的张松桥分到大部分财产，成为其第一桶金。

如日中天的张松桥为何将资产全部转移到海外，留下了诸多难解之谜；

利用这笔资金，张松桥开始做起了电子产品贸易，在八十年代初风靡一时的电子表，一个成本只有几元的电子表芯，从香港倒腾到内地，可赚上十几倍的利润。 1992年，张松桥创立中渝实业公司，与重庆市政府签下主城北部1.41平方公里的土地开发合同，这便是嘉州这片2000亩土地的由来。

中渝拿下土地后的第一个开发项目，是1997年建成的加州花园，也是重庆最早的花园小区之一，现在外立面陈旧不堪早已沦落为老破大，但中庭依然维护得不错；

2000年中渝开发的加州城市花园，是当时最大的公务员小区，可见张松桥过人的政商实力，现在看起来其规划设计也不过时，优异的物管也一直为人所称道；

2007年开发的中渝山顶道壹号，有着强烈的港式风格。当年，张松桥以125亿的资产站上胡润富豪榜第48名，是当时的重庆首富，实力远在如今如雷贯耳的吴亚军之上。

张松桥还掌控了多家在香港联交所的上市公司，出任渝港国际、渝太地产、港通控股、物业投资等多家公司主席，拥有九龙尖沙咀彩星中心、中环世纪广场等。当年的重庆崽儿成了不折不扣的香港大亨，是香港巨富大D会的核心成员之一，号称“重庆李嘉诚”。

03.抛售大陆资产220亿全球买楼

不过到了2015年，正当嘉州这片土地上的商业组团—中渝国际都会开发得如火如荼的时候，张松桥却和一众港商李嘉诚、郑裕彤一样，选择了抛售大陆资产。而且，还是跑的最彻底的那个。

2015年6月，张松桥以55亿元的价格，将重庆嘉州的全部项目卖给了恒大。

2015年7月，张松桥又把位于成都的7个项目以32亿元的价格卖给了融创中国。

2015年9月，把重庆御龙天峰项目25%的权益作价17.5亿港元，卖给了恒大集团。

2015年11月，又用11亿元卖出了中渝置地在贵阳的项目。

到2016年11月，张松桥将在西安的项目全部卖出给恒大集团。

至此，张松桥在内地的产业几乎卖的一干二净，总计套现120多亿。随后在香港、英国和澳大利亚购买了大量房地产资产，累计耗资220亿。

2015年，张松桥就分别以51亿港元买下香港一级历史建筑物河东花园、以7.6亿港元买下渣甸山包华士道1号的房屋、以40.21亿港元买下彩星中心和世纪广场两幢商业大厦、还以15亿港元买下马云在香港的豪宅。

售价51亿的河东花园成为香港最贵的豪宅；

2017年，张松桥以101亿元现金收购了伦敦最高建筑利德贺大楼的全部股份。同年，他还斥资25亿元人民币收购了位于伦敦的One Kingdom Street写字楼。从中渝置地发布的2018年半年报中来看，利德贺大楼和写字楼的租金为3.05亿元，股东可获得净利润6830万港元。

利德贺大楼是位于伦敦金融城的标志性建筑，一年租金收入仅2亿元，收益率才2%；

张松桥挥舞支票全球买楼，以至于媒体纷纷高呼“重庆李嘉诚”跑了！

04.区域周边情况

我们还是回过头来，看看恒大天璟组团的周边情况吧，其位置位于嘉州—新牌坊的交界处，实际两者已经连成一体，共同构成了嘉州商圈：

20年前，当龙湖的第一个产品龙湖花园从新牌坊起步时，这里还是无人问津的荒郊野岭，1500元/平的价格当时还被视为天价，如今已经成为城市的核心区；

值得一提的是，新牌坊附近建设的以吸引外资为主的涉外商务区，却迎来了紫光和腾讯两个国内新经济巨头，这也反映了近年来国内企业快速崛起、外资节节败退的事实；

嘉州一带汇集了市人大、检察院、人民银行、税务局等近20家市政机构，堪称隐形的政务中心；

这附近的金龙桥被网友戏称为“腐败桥”，路过的群众都会会心一笑；

05.周边配套情况

2017年开业的新光天地应该算目前北区最高端的购物中心之一，餐饮购物都可圈可点，负一楼主打生活服务的美丽市场人气非常火爆，中渝自持物业由台湾新光三越进行运营的方案奠定了成功的基础；

2015年投入运营的恒大中渝广场显然人气要差很多，以购物为主的业态显得较为单一，产权散售后小业主众多，运营者缺乏动力或许才是根本原因；

恒大天璟楼下也有很多社区商业，生活氛围比较浓厚；

06.恒大天璟规划情况

恒大天璟实际上是中渝超级大盘中的商业组团—中渝国际都会三期的项目，整个中渝国际都会占地400多亩，建筑体量约260万方，号称是亚洲最大的商业项目；

中渝国际都会整体效果图，其四期超高层地标的规划值得期待；

中渝国际都会的整体沙盘图；

目前四期空地已经挖了大坑，但还没有施工的迹象，规划是写字楼集群和地标性大厦，计划是明年动工；

恒大天璟由四栋建筑构成，位于恒大中渝广场和市人大中间；其中1、2号楼是商业公寓，3、4号楼是住宅，住宅与公寓相互隔离分区管理；

小区整体外立面效果图，因处在主干道及核心区域，全部采用的是封闭式阳台；

恒大天璟施工现场图，已经修到十多层高了，离嘉州路地铁站仅100米，主力户型套内92-116平的精装修房，4梯8户的配置还是有点打挤，预计2022年交付；

从第一次开盘的情况来看，建面价格在20000左右，套内25000左右，总价230万起步，还是有点咬人；

从周边二手房来看，周边中渝系楼盘的二手售价在1.7-1.9万之前，恒大天璟建面2万的期房价优势并不大；随着一手房开盘价的节节攀升，目前一二手房倒挂的情况已经逐渐消失；

总体而言，恒大天璟区位和配套优势堪称无敌，但夹杂在商住组团里面，仅有两栋楼的小区环境，对于改善型人群来说还是有点具体；加上单价和总价较高，缺乏性价比，没有日光也在所难免。

07.国外的月亮并不圆

当2015年张松桥看空中国经济，清空大陆资产后，历史仿佛跟他开了个玩笑，大陆楼市开启了三年疯涨模式，张松桥错过了一次资产飙升的绝好机会。而英国又开始闹脱欧，地产价格大幅缩水，一来一去百亿资产“打水漂”。

张松桥的伦敦之旅堪称惨败；

可资佐证的是，张松桥旗下的中渝置地出现惊人的业绩大跳水。2013年其销售额还有97亿，2014年降至57亿，2015年又降低到50亿；2016年营收降至11.29亿港元，同比下滑83%；2017年上半年录得收入6190万港元，再度减少92%，营业额居然只有5年前的1%。

2018年的胡润富豪榜，张松桥已掉到500名之外，等他醒悟过来的时候，大陆房地产市场的游戏规则已经发生了深刻的变化，重返内地市场已是困难重重。

国外的月亮并不圆，错过了中国经济这趟高速列车，神话就此破灭。

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