城投好进吗（地产人跳槽去城投）

去年下半年以来，在拿地增储方面民营房企和国央企、城投之间，呈现出两种截然相反的面貌。民企偃旗息鼓、城投攻城掠池，这此消彼长的势头已经延续了一年多。

许多经历了职业生涯地震的地产人，萌生了跳槽去城投干活的想法，认为城投土储的上升，为自己指明了另一条就业路径，相对房企来说更加稳定。

最近小明也翻了一圈招聘网站，发现确实有不少城投出来招聘地产开发人才了，包括投研、营销、建筑、工程、成本造价、运营等专业口。

然而，城投的offer在当下虽然有其优势，却也并不是没有缺陷。不同的城投公司之间，待遇和发展空间也天差地别。

有些市场化程度高、业务结构健康的城投公司，无疑会是地产人未来的理想去处。但面对那些转型进度相对落后但传统城投公司，就需要慎重了……

城投招人也非易事

潜在的管理问题，将阻碍人才引进

因为响应相关部门号召，涌进土拍市场托底的关系，各地城投可谓站上了风口。很多民营房企一年多了也没能扭转颓势，但城投的发展潜力却愈发显露出来。

激增的优质土储叠加市场化转型机遇，使城投成了一些地产人心目中稳健、靠谱、前景好的代名词，城投的offer已越来越受业内人士欢迎。

但部分城投在管理上存在各种各样的问题，会成为市场化人才加入公司的阻碍。

一、制度健全程度，直接影响职业前景

制度缺陷是当下部分城投存在的最大问题之一，尤其是用人制度、激励制度的不健全，会直接影响地产人的专业发挥和长远发展。

比如在用人管理的规范程度上，一些传统城投公司做得并不到位。

许多在城投供职的地产人都表示，平时工作节奏看似稳定，实际上遇到重要节点照样要高强度加班，而且由于人员管理制度不够市场化，他们几乎没有加班费。

更关键的一点是，晋升与激励制度在部分城投公司里是缺失的，薪资平均化、晋升难、考核标准模糊、考核权限不下放等制度缺陷都或多或少的存在，使人才得不到长远发展。

一些地产人在进入城投后，看不清楚未来的晋升通道是什么样的，也不清楚考核标准是什么，连考核权都不归自己的业务直属领导，而是在公司大领导那里集中行使，很难获得公正考核。

而且在一些城投公司里，不同职级、部门和岗位的员工，实行的薪酬结构和考核制度，完全是一样的。内部缺乏对不同岗位的针对性考核与激励，市场化的地产人才很难接受。

二、人员结构复杂，管理作风与房企差异太大

未完成市场化转型的传统城投，人员构成通常是极其复杂的。

除了一般招聘以外，员工的来源还包括组织任命、国企退编、劳务派遣、退役军人转业安置等形式。多种非市场化的用人来源，造成了城投人员结构的复杂性，而且有老龄化的倾向。

这对地产人来说，无论是在领导层面还是同事层面，都可能会带来棘手的沟通问题。

一方面，城投的一把手很多是由政府领导来兼任的，管理上和业务上都不够专业，但却习惯了机关式的集权管控，导致业务推进可能变得低效。

这就可能导致员工在请示与跑流程等环节上，耗费来大量的精力，但在专业性的发挥空间上却受到无谓的挤压与监控。

另一方面，部分城投的基层主管和员工群体中，也存在诸多具有特殊身份的人员，甚至是关系户。他们可能具备与专业能力完全不相称的话语权、指挥权，这会让市场化人才在协同上受阻。

三、加速市场化转型背景下，城投已不是铁饭碗

这些年来，城投公司一直在加速进行市场化的改革，无论是在管理层面还是在业务结构层面。这就意味着，未来的城投也未必就像许多人想象的，会是如同事业单位一样稳定的“铁饭碗”。

一旦城投公司的用人制度得到了充分的改革，大范围实行合同聘任制以后，相应的淘汰机制也一定会跟上来。那么想要进入城投躺平喝茶的地产人，可能就要失望了。如果业务能力和工作积极性跟不上，一样有被城投优化的可能。

因此，地产人对于城投的刻板印象，也应该适时调整。不要天真地认为进了城投就万事大吉，未来针对城投offer的竞争只会越来越激烈，大家最终还是要靠本事吃饭的。

靠谱的城投公司是怎样的？

4个维度可以甄别

虽然城投转型过程中遇到的问题不少，但转型成功、走上市场化经营正轨的城投公司并不在少数。这些城投未来在业务发展和人才引进上，都必然会走在同行前面。

那么哪些城投更靠谱呢？以下这4个维度值得参考。

一、地区发展状况，会反映城投公司的潜力

这一点很好理解，跟看房企的地域布局来评估其发展潜力的逻辑，是一样的。

城市能级高、财政实力强的地方，城投公司一定也能够吃到相应的红利。说白了，地方政府有钱没钱，对于城投获取的补助和支持力度，是有很大影响的。

一线、强二线城市的发展动力强劲，这对城投公司的业务结构、资产价值与财务预算方面，都会起到积极的拉动作用。

这些城投公司不仅能获得更优质的资产、更可持续的发展能力，而且给到市场化人才的待遇也会更高，更易吸引优质人才。

比如深圳、广州等地区级城投平台的薪资，就比中部省份的省级城投待遇还要高出一截。而新一线城市杭州的城投薪资，也能和中部的省级城投比肩，但是县域级城投的待遇就低得多。

还有另一个角度，就是看不同城市的楼市发展状况，包括近年的商品房库存量、去化速度、居民购房意愿等等。

在目前楼市行情仍未反弹的情况下，许多城市的置业需求是被冰冻的，库存规模也很大，需要很长的时间周期去消化。

那么在这些城市中储备了土地的城投公司，业务前景绝对不容乐观。虽然地产人去了会有项目可做，但在未来业绩预期不佳的情况下，也必定会影响人才的在岗稳定性。

二、负债状况，会揭示城投公司的潜在风险

在过去，城投的信用与当地政府是直接绑定的。但在近年这一纽带被打破了，城投信用对政府的依赖关系正在被剥离。

这意味着未来在融资上，城投必须自己想办法。对于负债上的风险和问题，政府也不一定会去托底。

那么这样一来，不同城投公司的经营情况、盈利能力、负债状况、偿债能力等，就成了人才们评估考察的重点。其潜在的经营风险，必会激发地产人才的警惕。

在一些负债明显较重的城市中，我们会发现当地的基建投资、高新区建设规模，已经明显超过其经济与产业发展水平。这些地方的城投迟早会面临业务收缩、营收下降的问题，并可能由此引发债务风险。

其实自2021年以来，我国不仅针对房企出台了三道红线监管政策，还针对城投发债开始实行“红、黄、绿”的分档监管机制。

据第三方统计，2021年有4个省份为红档、12个省份为橙档，这一定程度上反映出了不同地区政府的债务风险现状。

要知道城投公司破产重组的案例在此前也是有的，地产人也会从市场信息中甄别出具有潜在风险的城投公司，并加以规避。

三、市场化转型深度，决定着城投公司的专业水平

不同城投公司的市场化转型意愿、进度与改革现状，会直接反映企业的管理规范程度和专业化水平。

有些城投公司领导转型意愿不高、管理机制落后、市场化收入几乎没有，依然停留在政府融资平台的定位上。除了给政府融资以外，根本不考虑业务结构的优化问题，更不会去考虑员工的发展。

这类城投，就算它近期拿了不少地，也很难留住人才。因为地产人入职了很快会发现，自己不仅业务推进不顺畅、发挥不出专业水平，而且还无法获得合理的待遇、公正的考核，那么自然不会稳定。

但有些城投的市场化程度很高，比如一线、新一线城市的市级、区级城投，都做得不错。戳这里，了解云资管

他们的管理机制与业务结构都经过了大幅改革，几乎已经成为一家正经国企。加入这样的城投去做项目，对于地产人来说是适应成本最低的，也更适合长远发展。

因为市场化程度高的城投，其薪资待遇是与市场水平对齐的。而且市场化的招聘机制，也会夯实项目团队的专业化程度，提升业务推进效率，让地产人能够获得足够的发挥空间与合理的考评，长久地留住人才。

四、资产质量，将影响城投公司发展前景

资产质量其实包括土储质量、存量资产质素、业务结构合理性等多个方面。城投公司的资产质量，是吸引地产人才的一个关键要素，因为它能很大程度上会决定公司的发展前景。

城投的资产状况会从两个方面体现，首先是城投平台之间的资产整合动向。

因为各地城投之间经常会有资产划转、平台合并等动作，不同城投公司旗下的资产，是在不停变动的。

尤其是近年，城投之间的资产整合节奏明显加快来。据媒体统计，2022年1-6月全国城投整合事件数量达到117起，为去年同期的2.1倍，而且其中市级平台还是整合的主力。戳这里，了解云资管

在城投融资监管加严和评级新规背景下，地产人会更加密切关注目标公司的资产变动状况。资产质量优越的城投，未来业务开展显然会更顺利，经营风险也比较低，更易吸引人才。

但如果优质资产慢慢地都被划出去来，那自然很难找到满意的人才。

其次，不同城投的土储质量也是很明确的信息。

这一年来城投拿了许多的土地，但并非全都是优质地块。如果仔细收集信息并加以分析，会发现有些地块是有硬伤或者疑难杂症需要处理的。

比如地段极其偏远，或者是位于高库存、低能级城市中的土地，在可见的未来数年中都会很难做。

又比如地块中包含大量变现困难、对自持经营能力要求极高的业态，如厂房、研发用房、写字楼、商业等，那想要找到经验对口、有本事做活项目的地产人，难度就更高了。

这个道理很简单：连多数房企都做不好的难点项目，城投新组建的团队就能做好吗？答案是存疑的。

结 语

对于地产人来说，风口上的城投虽香，但绝不能盲目跳槽。对城投公司来说，加快改革步伐，早日实现市场化转型，这才是招揽人才的基础。

而且城投公司的招聘人数和频次，和房企也没法比，给到双方撮合的时间是比较少的，希望大家都能够抓住机会。

来源：明源不动产研究院，本文已获作者授权，对此表示感谢。

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