桂林房价为什么涨不上去（桂林房价跌幅全国第三）

最近，国家统计局发布了70个大中城市的房价变动情况，桂林新房价格指数环比下降0.4%，降幅比7月份扩大了0.1%。

在这70个大中城市中，房价环比上涨的有46个，环比下跌的有20个。桂林在这20个房价下跌的城市中，下跌幅度排第三。

跌幅排在桂林前面的三个城市是唐山、秦皇岛（并列第一）、南充。

市场谈论桂林房价下跌有些时日了，所以大飞哥看到这个数据一点也不觉得奇怪，甚至觉得这个下降幅度还不能如实反映市场情况，实际下跌幅度要比这个0.4%大得多。

01楼市降价之风有席卷桂林之势

最近这两三个月，桂林一些楼盘的价格不断刷新市场底线，先是从恒大城3999买精装开始，临桂金科集美东方进入打折清货阶段，把之前普遍5000多的房价直接做到4000出头。

在去年疫情后尝到首波降价甜头的颐景城也不甘寂寞，推出了4000出头买房送车位的一批特价房，位于经开区的瑞园直接挂出3200的特价房。

临桂市场处在沦陷边缘，而北边儿的灵川楼市早已沦陷，被称为融创高端产品系的融创九棠府是北边当之无愧的砸盘高手，3999元特价房 送车位 送公共维修基金，直接把灵川房价按在地下摩擦，周边楼盘只能望价兴叹（品牌比不过，降价也比不过）。

这波降价风暴起始于灵川，再到临桂，近期开始向市区蔓延，首先兴进系的各个项目都有低于原售价的特价房推出，如锦城、郡府、漓江一号、江山樾等。

彰泰虽然在市区的项目不多，但多年老盘伴山云庐的特价房也到了7000左右；

七星区的砸盘高手融创文旅城时不时向市场输送7000多的特价产品，最近特价房甚至包括89平米爆款户型。

七星区一直是桂林房价的制高点和稳定器，往年无论周边区域如何波动，七星区的价格一直稳如磐石，甚至缓缓上涨，而今年在各方压力下，七星区的房价也出现了松动的迹象，尽管幅度有限。

02从全局看，桂林房价必须跌

有的说是中介瞎起哄逼着楼盘降价，这观点比较新颖，之前房价涨的时候都说是中介推高了房价，现在跌了，中介也要来背锅，不愧为专业背锅。

有的说是职业经理人不顾老板利益，简单指标思维，忽悠老板降价；有的说疫情因素导致外地购房者减少，市场“接盘侠”大量减少……

上面那些种种原因不能说错误，但未及根本，他们在房价下降过程中也许都有推波助澜，但不是决定因素。要分析深层次原因，必须要有全局思维。

全局思维就是跳出桂林来看桂林房价下跌。

从前文提到的全国70个大中城市房价变动情况看，从去年到今年，房价指数下降比较明显的城市都有一些共同特点，比如人口净流出的三四线城市；经济基础比较弱的中西部的城市；靠旅游经济支撑的城市等。

从这些房价下跌城市共性看，桂林有许多都符合，从不是桂林房价跌，是具有这些特征的城市房价都在跌。

究其原因，无非是城市人口规模、经济实力、居民收入水平等基础性因素，这里不具体分析。

另外，从广西区域看，区内城市房价基本都处在调整阶段，南宁、柳州经济实力排名广西前二的城市，房价也处在下降通道。

一向被认为广西楼市房价涨幅标杆区域的五象新区，在2018年房价普遍2万 ，如今也回落至一万六七，并且特价房一波接一波。

在强首府战略下，南宁是广西集中力量打造的区域性中心城市，人口、经济等各项指标远超桂林，但现在房价也在跌。

从这点也可以看出，桂林房价下跌，不是桂林这个城市单独面临的问题，不是桂林因为是旅游城市，房价就该跌。就好比房价涨的时候，你不能把原因简单归于桂林风景好，桂林是旅游名城等（跌的时候就不是旅游名城了？）。

从全局看，房地产整体行情偏悲观，在房地产调控的高压下，楼市没有幸存者，之前还有北上广深等极少数城市能逆风而行，随之被调控大棒打的抬不起头。

而其他大多数城市虽然有心提振楼市，但在经济增速下降、信贷政策持续收紧、房地产供应过剩等因素的综合作用下，也是有心无力。

在这个大环境下，桂林房价下跌是非常正常的，且符合经济规律的，反而不跌才不正常。

03为什么有的楼盘跌的那么狠？

上文从当前国内房地产大环境分析了，桂林房价下跌的合理性（下跌合理，并不是说下跌是对的，不分对错，只说事实。）

桂林楼市价格下跌并不是桂林某个群体造成的，也不是什么力量能够左右的，是房地产大环境决定的，是桂林城市的内在属性促成的。

大的基本面很难去改变，但具体呈现的效果却有调整空间。比如有的区域下跌的厉害，比如临桂、灵川；有的区域就比较稳定，比如秀峰、七星。有的项目降幅大，有的项目降幅小。

最近一两年临桂和灵川房价波动比较大，楼盘价格普遍下跌，主要原因主要有两点：

1、区域购买力不足。这两个区域都属于正在建设的新区，周边居住人口虽然在逐年增加，但跟桂林老城区成熟的居住氛围相比相差很大。

到临桂和灵川买房的购房群体主要由四部分组成，周边县城居民、本区域居民、桂林市老城区分流购买力、外地楼市投资者。

这4部分购买力有限且不稳定，受外部因素影响较多。另外，新区配套不足也影响老城区居民到新区置业的热情。

2、供应量过大。供求关系是决定商品价格波动的直接因素，供不应求价格上涨，供过于求，价格下跌。而这两个区域的楼市是严重供过于求。判断是否供应过剩，只需花上半天时间到灵川、临桂开车转一转就知道了，看看售楼部客户多，还是置业顾问多。

对于个别楼盘售价打骨折的原因也不复杂，不管楼盘如何解释，基本可以归到下面几类：

1、缺钱型。这个是当前房企最普遍的问题，行业龙头都缺钱揭不开锅了，其他房企的情况也可想而知，差别只在于缺钱的程度不一样而已。

2、清盘型。一些大房企在尾盘阶段，市场又不太好，那就干脆来一次大甩卖好了，长期恋战反而成本更高，不如果断割肉离场。

3、救命型。其实这个可以归纳为缺钱型，只是说缺钱，还不足以说明救命的急切性。当前个别房企的资金链已经濒临断裂，老板面临的问题不是能赚多少钱，而是生存或死亡。桂林也有那么几家，不太方便点名。

4、指标型。这类房企大多是上市公司，对下属城市公司都有定期的任务指标考核，如果考核不达标，负责人轻则批评罚款，重则直接拎包走人。所以，有的项目为了完成指标，会在一定时期内，推出价格超低的特价房来冲量。

04桂林房子还能买吗？

一旦房价波动的时候，受情绪影响购房者容易陷入两个极端。

在房价上涨的时候，因为担心房价继续涨，会出现恐慌性购房，投资的、自住的会扎堆跑步入场，进一步推动房价上涨。

在房价下跌的时候，又会陷入长期的观望，等待房价进一步下跌，甚至会出现房价会不会崩盘这样的过度担忧。

这两种情绪都是非常普遍的，也是正常的，但却会干扰我们做出正确、准确的判断。

我们若想在各种信息纷繁芜杂的状态下，在各种观点漫天乱飞的情况下，看到事物的本真，就要尽量从根本去分析，这样做的判断才不容易出错。

首先要深刻理解当下房地产的大势，浓缩成四个字就是“房住不炒”。

这四个字刚刚出现的时候，许多人不以为意，以为还跟之前的大多数房地产调控的内容一样，还坚信房价只涨不跌的“真理”，还觉得留现金就是傻子，把钱全部往房子上压，甚至不惜到处借钱加杠杆去炒房。

结果，不深刻理解这四个字含义的，今天都吃了大亏，炒房客断供，高杠杆企业艰难去杠杆儿，有的已经彻底暴雷。

如果把这四个字用在买房这件事儿上，就是买房自己住的，可以适时出手；投资炒房的还是别搞了。

有人说，买房自己住，如果后面房价跌了，不是也很吃亏吗？这个就要看自己的心态了，毕竟没人敢保证未来房价不会跌。

你也可以一直坚持租房住，这样就不怕房价跌了，但又有多少人甘心一辈子租房住？

房子是消费品，也是具有居住属性的生活必须品。你可以用买车的心态来看待买房。一辆车差不多的十几万，好一点儿的几十万。但车是消费品，买了就贬值，十年以后基本不值钱。那都知道买车是赔钱生意，为何还那么多人买，而且还要买贵的？早买早享受嘛。

如果你抱着买车的心态来看待买房，恐惧房价下跌的心理就不攻自破了。

另外，房子既然是一种商品，价格波动是再正常不过的事儿了。

不能说房价跌了，这个东西就一文不值了，再怎么跌，他的基本价值还摆在那儿，能住人，能安家。

桂林房价当下虽然是跌了，但桂林还是那个桂林，还是那个山水甲天下的桂林，还是世界旅游名城的桂林。

桂林城市价值依然没变，房价的波动并不能改变桂林城市的基本面。

所以，桂林的刚需们，改善们，想买房的，大可放心出手，反而在房价下跌的这个时候，眼光敏锐的人能够找到那些超跌的产品，以大大低于平时的价格，买到自己满意的房子，难道不是赚到么？

05提高警惕，规避风险

最后，提醒广大购房者，当下买房更要提高警惕，规避市场风险。

尽量不碰那些高风险楼盘，在上文中提到当前打折降价比较猛的四类房企，其中风险比较高的当属救命型。

道理很简单，他都快没命了，等你买房救命呢。能救过来当然好，万一没救过来，你不是就跳坑里了。那么多买了烂尾楼的购房者，都是血的例子。

都是普通老百姓，没人要做救世主，买房的钱都是血汗钱，许多人一辈子可能就买这一套房，难道不应该慎重些？

能买现房的买现房，买不到现房的买准现房。

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