上海老破小优势（上海老破小）

我和苏女士是从2019年底开始说买房这个事情的。我俩没啥存款，她是因为月光，我在无锡买了房，也没啥钱。但是考虑以后在上海生活，买房是刚需，还是要买。起初商议着等过完年之后开始先看起来。然而2020的疫情让我们措手不及，所以上半年是废了。从7月份开始正儿八经的张罗的，跟很多小伙伴一样，我们俩作为外地人在上海头一回买房，啥也不知道，都是慢慢摸索的，所以想把这些摸索出来的几件事跟小伙伴们唠一唠，做个参考。

买房的第一件事：资格

此处只谈非沪户籍

单身：无资格买房。

结婚：以家庭为单位，需夫妻一方满足在上海近63个内有60个月的社保（临港除外），中间间断不超过3次，可购买一套房。如果你们已经买了一套了，那不好意思，不能再买了。如果你们老婆或者老公是上海人，不在这个范围内，你们可以参考上海户籍的买房资格。

买房的第二件事：预算

什么都能调整，只有预算不好调，为啥？因为大多数情况下钱跟不上。我们当时是只有30W，剩下的首付都是借的，列了一个表，先预估那些亲戚朋友们可以借，借多少。提前和亲戚朋友们打招呼，很多人都是在理财产品里面放着，提前打招呼，人家好准备。首付预算决定了能买到多少价位的房子，所以同学们算好。

买房的第三件事：首套还是二套

这个决定你要出多少首付。非上海户籍的结婚的小伙伴们，上海是即看房又看贷，说白了，查看你们在上海有几套房，如果已经有一套了，那就回到了第一个问题，资格。查看贷款的情况是为了确认你们在上海是算首套还是二套。如果外地有房子，并且房子还有贷款没有还清，那么你们在上海买房算二套。二套的首付的比例是50%。如果外地的房子贷款没有上个人征信，是按照首套的首付比例是35%，要是个人征信能查到贷款记录，还是二套。

买房的第四件事：看房

确认好上面的几项就可以开始看自己能买得起的房子。选房子是每个人的个人爱好。没啥特别的规律。地段，户型，楼层，学区等等都是考虑对象。我喜欢房子的户型是南北通的，这样方便通风，我曾经在川沙租过一个双朝南的房子，房子是好房子，但是夏天的时候是空调一刻都不能停，要不然是真的热死。当时我就记下来以后买房子要买南北通的。我也喜欢全明户型的，每个房间都有窗，不需要开灯，光线好。当然楼层，有人不喜欢顶楼，或者是高楼层，觉得爬着累，老人不方便。也有人觉得1楼不好，因为潮湿，上海是真的潮，大家按需购买就行。选的时候可以选贝壳或者链家APP，真实房源，有按照地图找房功能，选地段，把想看的房子和中介沟通下，周末周六就可以去看了。

买房的第五件事：税

买房子有几种税，增值税及附加税，个人所得税，契税，房产税

买房的第六件事：流程

二手房买卖的基本流程如下：

1、网签，取得网签合同也就是平时所说的黄皮合同；一般情况，在办理网签的同时，就可以申请按揭贷款了；

2、贷款合同下来，买卖双方共同到房产所在区的房产交易中心办理预受理，即提交审税、查限购、预过户的材料进行预审。贷款合同审批需要一定的时间，需要你盯紧中介去催，我们这次花了很长时间。另外过户当天需要排队拿号，周末人很多很多，需要提前去，8:30开始放号，需要买家或者卖家的身份证和人脸识别，所以即使是有中介早早去排队，还是需要交易人在8点半之前到。浦东是周六周日都可以过户的。

3、四个工作日后，买卖双方凭身份证明（原件）至房产所在区的房产交易中心办理完税手续。同一个窗口等产证。

4、拿着新产证等办理贷款的材料，寄给贷款银行办理按揭贷款事宜；银行拿到材料后。两到四周放款给卖家；

说到这，基本上需要干的事情就说完了。希望大家都能买到自己喜欢的房子，和自己喜欢的人幸福开心地生活。

小知识：

关于中介费：链接是买家2%，卖家1%，其他小中介不定。但是链家真的也是服务最好的。手头宽裕的可以交给链家，省心省事。不宽裕的自己找找其他的中介，一般小中介都是1%，有的也不到1%，可以谈。我叔是个狠人，他是自己和房东谈价格然后找中介帮他走流程，不到1%。

买房需要的资料：

网签的时候：买家1、结婚证（原件&2张复印件），2、户口本（原件&2张复印件），3、身份证（原件&2张复印件），4、收入证明原件要盖章，5、流水原件（近一年，在银行的机台上打就会有默认章），6、首付款转账凭证需要有章（支付宝不要用扫二维码，一定要用转账，扫一扫没有办法提供电子回单，只有转账可以），7、首付款收据凭证，8、主贷人收款卡复印件，9、社保60个月缴费流水。

过户的时候：买家1、结婚证（原件&2张复印件），2、户口本（原件&2张复印件），3、身份证（原件&2张复印件），

交房的时候：1、物业费，2、水电煤，交接清楚就行。