链家租房租客需要中介费吗（链家不收租客中介费了）

从3月1日开始，上海的链家启动新的房屋租赁业务模式，租房中介费改为只向房东收取，租客免收，当然中介费的总数是不会少的，只是原本属于租客的那份要房东这出，房东需要支付一个月租金的70%（有的可能会是100%），房东多出了钱，链家这边提供诸如保洁，维修，快租等服务。

乍看起来似乎对租客是件大好事，链家的官方微信公众号上也是这样宣传的：“0佣金0服务费，租房党的春天来了”。 那么租房党的春天真会因此到来吗？或者说房东党的冬天会降临了？

链家的新服务模式从根本上讲只是一种应对市场竞争的企业行为，但由于这家绿皮公司是市场中最大的中介，所以这个举措。必然会对市场整体产生比较大的影响。

这套新的业务模式出来后，市场会受用吗？会有多少人接招呢？虽然现在网上不乏吐槽的声音，但可以肯定市场上一定会有为数不少的，尤其是租客这方会接招受用。

至于原因嘛，说的好听点是绝大部分的房东和租客都是行业的门外汉，对于其中的门道不明就里；说的不好听点就是这个市场中的“韭菜”真的是太多了，而且是被收割了还浑然不知的那种。

客观公正地讲，链家新的业务模式是有一定进步性和可取性的，但也绝对没有到其官宣那样“灿烂”的程度。选择接不接受的前提是要先认识清楚这究竟是怎么一回事，认识清楚了，再根据自身情况，权衡值不值，最后才是决定“跳不跳”。特别是租客们，尤其是占比最大的年轻租客们，毕竟钱真的是难挣好花，在上海“活着”不容易啊！

有鉴于此，柯南思来想去还是决定从一个内行人的角度给大家分析一下这件事深层面的一些问题，那些链家不会跟你讲的深层面的问题。

问题一：上海租房市场的现状到底是个啥样？

（一）房东和租客群体的演变

这十几年来，上海的房东和租客这两个群体的变化还是很大的，相应的整个市场的态势也随之产生极大的演变。

房东群这边，二房东包括个体二房东以及机构二房东即长租公寓企业的比例大幅度提高，尤其是在最近的五年里。虽然具体比例没有准确的统计，但根据市场现实感受可以大致判定各类二房东汇总起来的房源数量至少占据了半壁江山，而且无论是哪种类型的二房东，其出租房子的装修以及设施，初看上去都貌似比同类真房东出租的房子要好不少，相应的价格也贵不少。

租客群这边则呈现出整体数量下降，流动性逐年减弱，年轻化比例不断增高，素质好经济实力强的租客比例日渐减少的状况。原因嘛？一是上海近些年整体流入人口的减少；二是换租成本高，非不得已，租客大多都选择趴窝不流动；三就是那些奋斗出了一些名堂或是有家人支持的租房客，这些年都买房了。

（二）房东和租客群体的演变对市场态势的影响

两方面人群结构以及数量的不断变化，作用于整个市场，使得市场呈现出这样几个特点：

①真房东和租客几乎都不可能通过互联网平台直接找到对方，因为真房东的房源无一例外的被淹没在二房东和中介的房源信息的汪洋大海里了；双方要想认识彼此，基本上只能是通过中介。

②租金在各类二房东的助推下，日涨夜涨。当然没有二房东的因素，租金大概率还是会年年涨，但在二房东的神助攻之下，涨幅加大了，顺带着刺激了真实房东的心态，导致租金增长普遍性加速，尤其是在长租公寓跑马圈地的那几年里。

最近一两年倒是放缓了，少部分还出现原地不涨的情况，这是拜市场群体的演变，致使个体二房东短时间内稍稍“认怂”，还有就是大量长租公寓“玩不下去”所赐。

③真实房东完成出租的周期越来越长，租客看房，十套里至少七八套都是二房东的房子或是长租机构包租代管的房子。这当然也是拜市场群体这些年的变化所赐。一方面中介更有动力推荐二房东的房子，因为二房东肯出高佣金，另一方面大量的中介本身就是包租婆包租公，大到链家，小到夫妻老婆店皆是如此。

目前租房市场所呈现出的这些基本面，才是链家作出搞新业务模式的底气所在。大家可以深入想一下，增加租管服务就必须要增加房东的收费，免除租客的费用才能搞嘛？在没有增加总收费的情况下，按照原来双方平摊中介费的收费方式就不能增加那些租管服务了吗？况且这种貌似让租客受益的做法，真的是房东亏了？租客赚了？要真正弄清楚，我们不妨把链家列出来的租管服务项目逐条捋一下，思量一下。

问题二：链家的租管服务值它要的价吗？

我们先不谈房东多出的那些中介费会不会“羊毛出在羊身上”的问题，就单纯看链家公众号上列出的那些租管服务内容本身，看看这些服务的真实价值。

链家官宣的租管服务有这样几条

① 获取一次针对挂牌房源的2小时免费保洁，保洁标准为日常生活垃圾清理干净，地台面无浮尘，物品摆放整齐。

② 委托后3小时内上门拍摄VR

③ 提供加速出租服务，可享受最快15天出租承诺，若未出租，链家赔付。

④ 签约享专业维修团队提供的维修服务，报修60秒响应，最快30分钟上门，24小时服务，全年无休。

⑤ 1对1专属管家服务，帮您解决各种租务问题。

⑥ 签约送60万家财保障。保障内容以保单所示内容为准。

乍看起来是不是要点个“赞”？仔细推敲一下，事情真的是那么美好吗？我们就事论事地逐条来看一下。

① 两小时保洁，注意免费的时间只有两小时，而且保洁项目也只是最基本的日常保洁，这种最普通的两小时保洁费用是多少呢？钟点工阿姨两小时给100元足够了吧！可是这样仅仅两小时的普通保洁对于大多数刚退租的房子能让新来看房的租客满意吗？基本上大部分的房子都不行，如果不行要加时间进一步保洁，如何办？注意没有下文了，下文恐怕不归链家负责。

② 拍VR，链家称VR房源的成交速度是普通房源的3倍。这事我还真不敢瞎评论，但我知道看链家的VR房源和实际去看，心理的落差一定会有，租客能不能过得去这个坎，天知道。

③ 提供快租，还承诺赔付，看起来十分给力吧？实际情况是，看到网上有一个链家经理透露，只有钥匙房，市场价，且付一个月租金作为中介费的房源才有权选择快租服务，期限内租不掉，链家赔付50%。

若真是如此，那么何为市场价？谁判定？房东出价，链家如果不认是市场价，房东还有选择快租权吗？期限谁定？且不管谁定，条款白纸黑字写着最快15天，也就是期限最短是15天，最长还待定。如果定的期限不是最短的15天，一旦租不掉，房东你的损失是大于链家承诺的赔付还是小于链家承诺的赔付？最后就是选择了快租，还意味着要加价30%的服务费，实际中那些符合市场价且相对需求量大的房子，半个月租不掉的概率大吗？这些问题都是要结合自身情况，仔细想明白的。

④ 维修的条款全程没提免费的事，但有意思的是官宣的软文中可是正儿八经地提到上门免费维修的字眼。当然我们可以善意地理解为是指对租客免费，再善意一点，或许属于房东方的上门费也能免掉。可是真正的修理费呢？可能全免费吗？或许换个灯泡，通个下水管能免掉点，其他行吗？哪些维修费是能算在房东已支付的服务费中的？条款中没有说，按照常理判断，很大一部分的维修费用或是没可能包含在内的吧？

在实际的租房过程中，但凡有经验的都知道，真正费钱费时费工夫的维修主要是家用电器设备，修不成还要更换，这才是维修费用的大头，然而链家在多收了房东服务费后能承担多少？或者说能分担多大部分？反正现有的文字条款没看出来，所以没落实到文字上的都是空头支票，而且即使落到文字上的，也可能会有你没有注意到的一排小字。这个很重要，重要的事情，一定要说三遍！

另外一个可预见的担心就是，维修实际操作起来或有可能出现大量扯皮和闹矛盾的事情。一方面链家几乎不太可能会自建自营的维修队伍，更大可能是雇佣披着链家发放的统一“马甲”的外包，好处大家都懂的，这方面互联网平台企业最拿手了！另一方面，大部分的房东已经老大不情愿多出钱了，维修的事肯定坚决地甩锅，而租客听过承诺必然是有点事就要求服务，链家多半会看着合同条款办事，最后毫无疑问，还是租客最倒霉。

⑤ 管家服务，这个不多说了，打听打听那些长租公寓的管家服务，包括链家旗下的自如，达到啥个水准的服务质量？还有就是租期内到底有多少棘手的租务非要所谓的管家来处理的？打听明白了，自然就衡量的出这项服务到底值几个钱。

⑥ 60万的家财保险，一年究竟要付多少保费呢？巧了，我之前受一位老房东委托还真仔细研究了一下，并且协助他办了一个。目前各家保险公司的家财险都是一年一买，一年一续，可以自由选择保障数额。

60万保障额的年费是多少呢？各家保险公司都差不多，在150元上下。说的直白点，就是链家和保险公司搞个横向业务合作，链家从房东你对付的服务费中挖出150元左右的钱，送还房东你一个人情，保险公司则获取一个客户资源。

家财险这东西，说实话，出租房确实有必要买，但60万的保额太鸡肋了，如果真有心买，还是自己选择高点的保额买，一年多花不了两三百元，而且网上就可以操作。

就目前所能看到的链家自己列出来的租管服务内容，以及链家自己人透露的内情看，链家这些服务的实际可预计现金付出，大概五百多就能搞定。且不管房东是否最终转嫁了中介费用，按照市场目前租金水平，房东明面上需要多出的中介服务费用怎么算好像也要超五六百吧！毛估估少则一千多，多则可能要好几千。这通操作下来，利益没太损失，面子上还很好看，什么解决业主出租慢，没保障，租后不省心，什么减轻租客经济压力，为年轻人逐梦之路减轻负担，反正好听的话都能套上，那么真能让租客省钱吗？

问题三：羊毛到底会不会出在租客身上？

这似乎根本不算问题，十个房东九个会提高租金价格找补损失，可是有一个链家的怼说链家现在好歹是让利了30%给租客还提供服务，同行想着赚100%，似乎租客真的是赚到了，明面上看似乎很有道理，实际是如何？

实际层面上，如果房东去链家挂牌，那就意味着接受了将要支付不少于70%中介费的事实，那么房东此时的挂牌价格会只增加区区20%中介费吗？大幅度的提高或是必然的，因为每个房东都知道租客是要还价的，这意味着租客将从更高的价格开始和房东斡旋扯皮。

租客理论上省下来的30%中介费够补损失吗？答案是大概率不够。30%中介费摊到一年，每个月不到3%，本来大部分的房东再次出租一般都至少涨5%的租金，如今因为要多付中介费，开价涨幅肯定更高的多，加上绝大多数房东都自我感觉良好，让其多减一两百的房租都比登天还难，所以可以一针见血地讲，开价会较大幅度地增高，而砍价的空间大概率不会增加太多，结果是大部分租客很可能表面上省了一点中介费，实质确是被隐性地薅了羊毛，而且这还只是开始的第一次。

其实租客还有可能被薅第二次第三次羊毛，那就是在续租的时候。第一次承租的价格因为房东转嫁中介费大概率要比没转嫁的高，而大部分房东年年涨房租已经成了习惯，所以这就意味着很多租客第二年开始续租时，实际上是在已经增高的房租基础上再被薅了一次羊毛。

链家的维修服务其实在客观上还很可能削弱了一个租客和房东谈价格的重要筹码。大部分的房东出租房子都想当甩手掌柜，尤其是各种维修的事情。不少长期出租的房子总会遇到些小修小补的事，这些事情未必要花多少钱，但就是很琐碎，所以许多有经验的租客都会以不会为这些琐事麻烦房东为筹码争取更大的租金优惠，而这招对很多房东是管用的，很多房东也是会接受的。如今若房东接受了链家的服务条款，那么房东的思维逻辑肯定会转变，这个原本管用的谈价招数就彻底“凉凉”了。

还有的人会觉得，现在的房子不是不怎么好租吗？房东就算是开始转嫁费用，租不掉总会降价吧？租客应该还是会有机会的吧？事实是租客的耐心绝对不如房东，现在的大部分房东并非是急等着租金用，在没有持有税出台的当下，出租房子几乎是无成本获利，除非数月没能租掉，不然你是很难碰到真房东而不是二房东“放血”的，就算是摒不牢，降价也多半会像挤牙膏一样。

总之，不论链家新业务的初衷为何，但羊毛薅在租客身上的这个效应必定会产生，或许不是所有租房案例都会出现，但会出现一定不会少，或许不一定会立刻出现，但迟早会出现。

链家租房新业务模式符合其一贯的作风，总会有一些推动行业进步的东西，这些进步的东西，的确值得其他同行学习，但确定会让自身利益损失的事一定不会有，更很难说有啥实质性让利于民了。想想链家3%的买房佣金还不给打多少折的现实吧！不就都能整明白了吗？那些好听的说辞，听过也就罢了，入不入“局”，各位还在看明白柯南的剖析后，根据自身的需求和实际，权衡好利弊再决定吧。

或许你会说，不是想入链家设的“局”，而是不得不入“局”。这种情况或许是许多租客尤其是年轻租客的困惑，文章最后，柯南要告诉大家这样的真相：无论是租房还是买房，上海市场中至少还有为数不少的好房源不在链家盘上；在上海，无论是租房还是买房，如果找到对的类似“夫妻老婆店”的中介比找链家以及其他所谓大中介会更加安心靠谱，前提当然是你要认真地实地去找，因为你在网络上很难觅到他们的身影，而且在线下找还要有运气加持才行。如果一时找不到，欢迎联系柯南，提出你的问题，我们单独聊！

我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友。如果觉得柯南的文章还有些看头，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时在评论区联系我或是私信我。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！

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