未来房子升值空间大的板块（永不落伍的国际社区深度分析这个内环外的高端板块）

我们一直说上海是国际化大都市，北上广深四个一线城市，最国际化最摩登的毫无疑问属于魔都。而能深刻的体会到国际生活的无疑是身处于国际社区中。

上海城市更新迭代日新月异，国际化社区的更迭也是快速发展，无论是联洋、碧云、新江湾、大宁、唐镇、森兰，甚至宝山罗店，随着城市发展越来越多的地方涌现除了各种类型的所谓国际社区，有些被认可，有些被鄙视，你PICK哪一个？

众多国际社区，哪个你最爱？

但不能否认的是无论城市如何更迭，古北作为第一代国际社区的地位是无法撼动的，虽然距离建成已经过去三十多年的岁月，古北历久弥新。

今天我们通过解读最老牌、最经典的国际社区，来理解国际社区的精髓，找出古北经典国际社区永不落伍的支撑因素。对于向往国际生活，希望在国际社区置业的购房客户一些参考。

01古北的解读

古北国际社区的范围-古北国际社区位于长宁区，虹桥开发区西南侧。西抵虹许路，东至姚虹东路，北临延安西路（高架）与虹桥路，南至古羊路。就区位而言古北非常优越，是几个国际社区中最靠近市区的。

发展历程-古北国际社区始建于1986年，开始的初衷是作为虹桥经济技术开发区的配套生活区，同时提供外事外贸活动的综合涉外区域。

其高标准的规划和建设理念，很快发展成为国际人士的聚集区域。一起完成后为适应更多的高端国际人士居住需求，2003年古北二期开建，至2010年发展成熟，目前仍然是沪上第一代国际社区。

古北的整体规划

整个古北国际社区可以分为三期，以古北路为界，古北路以西为古北一期，以东为二期。古北一期在95年建成，2000年左右整体市场已经发展成熟，配套完善。

古北二期始于2003年，以古北集团为首的9大开发商联手扩张古北高级涉外区的范围。整个二期占地面积57.68公顷，总建筑面积103万平方米，其中住宅面积95万平方米。古北二期继承了一期的轴对称特色，同时也改善了之前通道过密、绿化率偏低和房型东西朝向以及开放式社区过多的弊端。

古北三区则是伊利路以东，也称作商务区，占地26.6公顷。目前规划有星级酒店、现代办公楼、酒店式公寓等，被称为古北商务区。

02真正的国际氛围

真正的国际社区是一种生活方式，是国际化的生活理念和生活的氛围，作为高档社区国际社区同样对于基本的社区配套要求更高，更便捷才能满足国际化的生活需求。而经过三十多年发展的古北无疑发展最为成熟，配套最具国际化。

交通

自驾方面，古北国际社区靠近中环线，坐拥延安高架、中环线城市骨架干道，加上水城南路、伊犁路、古羊路等城市主干道，自驾非常便利，可以迅速到达市区各大商圈。

同时公共交通系统完善，10号线以及在建的15号线，将打通古北与上海各区域的连接。因此，在古北无论是选择自驾还是选择公共交通，都是非常便利的。靠近虹桥商务区也是该板块满足高端商务需求，聚集大批贸易外籍人口。

商业配套

国际化的商业配套才能匹配国际化社区的格调，古北从一期开始，在商业配套的打造上就达到了当时的国际水准。

在这里生活的外籍人士可以身临其境的感受国际化的商业氛围，遍布街头的咖啡馆、饮品店、各式的外国餐厅、特色酒吧、风格鲜明的各种会所，这些都有明显的风格特色，特别是黄金城道步行街两侧琳琳落落的特色店铺，让人会产生身处国外的错觉。这里的商业又以日韩风格为主，特别是各式日式店铺和日本高端的高岛屋商场，使得这里成为日本籍居民的购物天堂。

异国风味餐饮

各色特色酒吧

除了特色小而精的店铺外，古北同样不缺乏中大型的商场，如水城南路边的古北鑫茂购物中心、古北一期的家乐福、六月汇广场、776商城等。

最奢华的还要算日本百货业巨头高岛屋，一家集零售、餐饮、休闲、娱乐为一体的纯日系百货公司，高岛屋百货商业体量达6.2万平方米，在这里几乎能够购买任何日本知名的品牌商品。这里成为古北社区居民最爱逛的高端百货商场。

教育

在古北国际化的教育配套是非常完善的，区域内有多所国际学校，能够很好地满足区域内居民对于孩子国际化的教育。

在这里学生和老师都是来自不同的国家，选择面很多，每所国际学校都有不同国际的教育模式，上海贝尔幼稚园、建青实验学校、虹桥国际学校等等，其中最受欢迎的两所学校即为上海耀中国际学校和建青实验学校。

03板块房地产状况

国际化大都市的上海日新月异的发展，迭代出了众多的国际社区，新发展的板块势头愈发凶猛，但就区位、配套、房价而言，第一代的古北社区虽然年代久远，但交通便利、生活氛围浓郁、国际化配套完善，同时房价也远远低于其他新晋的国际社区，还是具备很大优势。

同时不可避免，这个社区毕竟发展历程较长，目前早已经无新房可售，仅能选择二手房，但即使是二手房板块内挂牌量极低，成交量在长宁各版块中占比最小，这也说明了该板块是以自主为主，居民对区域内认可度较高，换房率很低。自2015年起板块成交占比就不足10%，近年来更是下降至5%左右。

据统计近年来古北社区年二手房成交套数在500套以下，仅仅在2015、2016年成交量较高，2017年以来成交量不断下降，虽然有市场整体走弱影响，但更多的是置换率较低，挂牌量少的缘故。

板块内小区状况-由于发展早，如上海大多热门板块一样，古北国际社区房地产开发早已饱和，几乎没有土地储备，区域新房已进入零供应状态，二手房已成为古北楼市的主导，房龄较长，这点无法和新发展的板块相比。

古北路的西面为古北一期，房屋时间较长，房价较低，大概在6-8万之间，但就配套而言更加完善，生活氛围更浓。这些房屋虽然房龄长，但外立面依然非常靓丽，具有浓郁的欧陆风情，主打户型为建筑面积100-150㎡之间的2房或3房，紧邻耀中国际学校的四季晶园、上城uptown均价稍高，在83000元/㎡左右。主打户型为建筑面积100-150㎡之间的2房或3房。

古北路的东面为古北二期，房屋较新，大多数楼盘建于2003-2008年，房价在8-10万之间，在建筑规划、品质上明显好于一期房源，更契合中外人士当前的居住需求，据链家网数据显示，古北二期目前均价在85000元/㎡以上，御翠豪庭、古北瑞仕花园因房龄较短，且占据黄金城道繁华地段，均价偏高，在90000元/㎡之上。从户型上看，二期选择性更大，既有建筑面积100平左右的1房、2房，也有建筑面积200平上下的3房、4房。

由于目前上海房价已经迅速攀升，房屋总价不断攀升，因此大多数新开发的区域房屋单套面积不断缩小，其实这是不符合国际生活水准的，古北2-3房面积均较大，虽然房间较少，但客厅和房间尺度较大，符合外籍人士的要求。

社区人口结构才能支撑国际社区

当你徜徉于古北社区，感受各式的异国风情，看到匆匆而过的外国人，夜幕降临时刻到喜爱的风味餐厅品尝异国风情的料理，这所有的一切都能切实让你感受到生活在这样社区中生活的美好。

回到之前我们提出的问题，城市更新迭代，但古北永远是第一代，有其他无法超越的地方，特别是日韩外籍人士对于该区域的认可度高，区位、配套、交通、建筑、规划这些对于国际社区的成熟和认可都是至关重要的，最重要的是社区内居住的人口结构，外籍人口的比例高低是判断是否符合国际社区的重要标尺。

所谓国际社区当然是多元化的人口构成及外籍的人口的比例高才能真正称得上国际社区，据统计早在2013年古北社区内外籍人口居住比例就已经超过30%，目前更是达到了一半的比例，这才是古北被认可为第一代国际社区的最重要原因。

古北外籍人口中更多的是以日韩为主，且日本人占据绝对高的比例，乃至被称为日本人的“第二故乡”。但其实欧美人也是占据相当比例的，看到店铺内消费的人群就能感觉到这里外籍人士比例确实是比其他国际社区要高很多。

04古北置业的房源推荐

当然现在也是更多的国人向往存粹的国际社区生活，希望能够在这里置业，那么就需多多关注房源了，因为这个社区大部分以自己居住为主，挂牌量及其稀缺。

推荐以下10个楼盘是古北社区挂牌量相对比较多的小区，也是近年来成交集中的小区，这些物业值得重点关注。

作为第一代国际社区，古北有着鲜明的特色，相对其他新开发板块而言，这里配套完善、交通便利，同时房价也有着较大的优势，对于有着国际生活情结，向往国际生活的人群，特别是喜欢日韩社区风格的人而言，这里或许是不错的选择。

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