什么是房产买卖阴阳合同（法律科普房产小心）

2019-08-20 15:27

二手房交易过程中，一套房源一般会有三种“价格”：1.网签价，购房者一般会以区域指导价即最低申报价来进行网上备案，网签价格的高低决定了购房者要缴纳税费的多少；2.评估价，即房产评估公司评估的房源市场价格，购房者用该价格向银行申请贷款，评估价决定了购房者能够从银行申请到多少贷款；3.实际成交价。

“高评高贷”是为了能够多贷款，以尽量少的首付款买房实现房产交易，因此恶意抬高房屋的市场评估价格，隐藏实际成交价格，常见具体做法是：通过评估公司将房价“高评”，然后根据最低首付比例计算相对剩余的七成尾款向银行按揭贷款，使购房者能够尽量获得更高的贷款。

2017年09月29日，住建部、人民银行、银监会联合发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，其中第二条第五项规定“银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。”即现在银行审批贷款要对比网签价与评估价，用二者的相对低值来确定贷款额度。

因此现阶段的“高评高贷”采取阴阳合同的方式实现目的，即买卖双方签署两份购房合同，其中“阳合同”代表被做高的房价，作为网签合同网上备案，“阴合同”则代表真实的房价，以“阴合同”的房价实际成交，以“阳合同”的房价获取高额贷款。

值得思考的是，“高评高贷”、“阴阳合同”有何法律风险？涉及何种法律责任？

1.阴阳合同本身的效力问题

阴合同是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此是有效的。

阳合同则是合同双方为了逃税或者骗贷而特意签署的一份备案合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三） 以合法形式掩盖非法目的；（四） 损害社会公共利益；（五） 违法法律、行政法规的强制性规定。”显然，合同双方通过串通，故意做高备案价的方式以实现骗贷的行为，实际是损害了国家、第三人银行的利益，也是以合法形式掩盖非法目的的典型表现。因此，根据上述法律规定，可以确定网签合同中涉及房屋价款的条款应为无效条款。但个别条款无效是否导致整体的网签合同也无效？在司法实务操作中，多数法院认为：网签合同为合同双方为逃税而有意做低房价，违反了合同法规定，侵犯了国家的税收利益，应属无效外，其他内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，网签合同其他部分内容应为合法有效。因此，阳合同部分有效。

2. 真实房价可能不被认可

“阴阳合同”比较常见的表现方式为是合同双方先行签订一份约定真实价格的居间协议或者居间版的房屋买卖合同，在网签时候再另行约定比较高的房价，买房人按照居间协议上面约定的真实房价实际付款。两份合同往往存在时间上的先后顺序，因此，如果不能拿出证据证明前后两份协议是“阴阳合同”的关系，就很容易被认定为合同变更的关系，即后续网签合同对房价的约定是对前期居间协议约定房价的变更,此时购房者就必须按照更高的价款购买房屋了。

3. 中介可能面临行政处罚

中介唆使、帮助当事人签订“阴阳合同”骗取贷款，居间行为不规范且也有悖于其职业准则，卖方若向政府部门举报或者投诉，中介也可能会受到相应的行政处罚，如责令限期改正、记入信用档案，罚款，取消网签资格等。《房地产经纪管理办法（2016修正）》第三十七条规定：“违反本办法第二十五条第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项、第（十）项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。”

购房者可能涉及刑事犯罪

根据《刑法》第一百七十五条之一的规定：

骗取贷款罪是指自然人或者单位以欺骗手段取得银行或者金融机构贷款，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的行为。骗取贷款罪的构造为 ：自然人或单位实施欺骗行为→金融机构工作人员产生错误认识→金融机构工作人员基于错误认识发放贷款→自然人或单位取得贷款→金融机构造成重大损失等严重后果。该罪的责任要件是自然人或单位明知违反金融管理的相关规定，仍然采用虚构事实、隐瞒真相的方法故意骗取金融机构的贷款，但该罪的责任要素不包括具有非法占有的目的，其侵犯的是金融机构信贷资金的使用权而非所有权。相比贷款诈骗罪中的骗取行为，骗取贷款罪中的骗取行为属于一种骗用行为。两罪的根本区别在于行为人是否存在非法占有目的，贷款诈骗罪中的骗取行为是行为人以非法占有为目的而实施的永久占有行为，而骗取贷款罪中的骗取行为是行为人出于周转资金不足的目的而临时占有的行为。根据 2001 年最高人民法院发布的《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》的规定，“在认定金融诈骗罪中的‘非法占有目的’时，对于行为人通过诈骗方法非法获取资金，造成数额较大的资金不能返还，并具据此可知，贷款诈骗罪中的骗取行为是行为人非法占有且拒不返还的永久占有行为。此外，成立骗取贷款罪，“要求行为人的欺骗手段应当达到一定的程度，如果只是以一般的事实夸大或隐瞒非必要事实以取得银行贷款的，并不宜认定为骗取贷款罪。”

房地产开发商或房地产中介机构通过“高评高贷”的形式搞“阴阳合同”，其所采取的以“虚高”购房价格的欺骗手段骗取首付贷款的行为，是否属于一般的事实夸大或隐瞒非必要的事实行为，关键在于是否对银行等金融机构的信贷资金形成具体危险。对于贷款时虽然采用了部分欺骗手段，但行为人贷款时怀有正当目的，将所贷资金用于正当投资、交易，并且行为人具有偿还贷款的主观意图以及偿清贷款的能力，只是后来由于无法预见的因素导致资金短缺，因而不能按时偿还贷款，以致银行遭受重大损失的，应当按照民事欺诈等民事违法行为处理 ；对于骗取贷款时不具有贷款的正当目的，而且又难以证明行为人是否具有偿还贷款的主观意图以及偿清贷款的能力，最终对银行按时收回贷款形成了具体危险的，则应当按照骗取贷款罪予以处理。对于首付贷款中，以“高评高贷”形式骗取银行首付贷款的行为，如果行为人具有偿还的意思与能力，只是后期由于无法预见的风险导致其资金短缺，不得已断供、弃供，对此不应按照骗取贷款罪予以刑法规制，而是以民事手段对其进行规制更为合理。如果行为人本身并无还款能力，只是出于投机炒房的目的，寄希望于房价上涨，一旦房价大幅下跌，就会断供、弃供，导致银行贷款无法收回，造成重大损失的，应以骗取贷款罪处理。

作者：重庆扬华律师事务所 李晶

主编：重庆扬华律师事务所 李晶

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排版：重庆扬华律师事务所 杨雨柔