啥样的房子算是南北通透（到底什么叫南北通透）

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章哥好，请问昌平的**楼盘现在值得入手吗？我看中的是75平两居居，南北通透，报价6.3万。我是准备自住加投资，预计5年后再进行置换。

1、 首先说，你可能对南北通透的概念有些误解。

并不是说只要是南北都有窗户就叫南北通透了，而是说，站在一边的窗前，必须能看到另一侧的窗户，中间不能有遮挡物，这才叫通透。

其中，以餐厅与客厅阳台直对的为最好，其次是主卧与对面房间的窗户直对，再其次是南北窗户斜对。最后就是南北都有窗户，但互相看不见，中间有遮挡。

总之，如果站在任何一个窗前，不能看到另一侧的窗户，那就只能叫南北，不能叫通透。这两种户型的通风条件相差很大，只有通透条件下才能充分的实现对流。而一旦有了遮挡，风向就会转变，甚至有时候成为小旋风，居住体验远不如通透的。

2、 第二个条件，窗户不能太小，否则还是影响通风。而且进风口和出风口差距过大，在突然起风的时候，会导致室内的空气瞬间增加。甚至会出现邪风，钻进厨房厕所损毁吊顶。

3、 而且，还有第三个条件，就是南北之间不能有暗间。

比如一些户型面积比较小，却刻意追求南北通透，两边的窗户是相对的。但是，中间的客厅或饭厅却很小，而且是暗间。这也不能叫做通透，因为采光条件差，白天都得开灯，这就失去了通透的意义了。

4、 这个楼盘的75㎡两居，基本没可能做出南北通透来，因为实在有点小。估计厨房是在中间，如果是开放式的还好点，但一般都是封闭的，那就肯定遮挡了两边卧室的通风。而且，如果这是边户的话，客厅应该有阳台或窗户，采光没什么问题。但如果是中户的话，中间估计有暗间。

5、 所谓的南北通透，现在很多都成了开发商忽悠客户的噱头，其实就是南北有窗户而已，却开出了通透的价格，而居住体验并不太好。

6、 既然你是准备自住加投资。自住的话还可以，投资就不能是新房了，而且还是这种限竞房。这将导致你在5年之后置换的时候，不仅挂牌时间长，而且收益还低于周边现在的二手房。

因为新房都有溢价，否则开发商就没有利润了。而任何一件商品，在购买的初期是贬值最严重的。比如汽车，在第一年恨不得能贬值20%。房子也一样，在前五年是新房溢价耗散最严重的时期，一般耗散15%左右。

7、 总结，如果是自住的话，没什么太大问题，但最好选择通透的房子。或者说，可以拿这点来和开发商砍砍价。但如果加入了投资需求，那尽量选择二手房。

如有疑问，请继续咨询。

章哥，我是山东人，没有北京户口，但刚拿到了海淀的工作居住证，手上现金400，税后家庭月收入5万左右。在老家曾经贷款买过房，只能在北京算二套。现在想买个小学的学区房，当然如果能有投资属性就好了（孩子2022年上学），想在海淀买，但害怕海淀的好学校没有户口进不去。

1、请推荐海淀的二三流小学学区房，或者其他区的一流小学学区房。

2、共有产权房是否可以投资？

3、大约两年后可能得到数百万股权变现收入，不知道对现在的买房会不会有什么影响？

辛苦详细解答一下，拜托？

1、 以400万首付，二套资格，可以购买最多500万的房产。说实话，这个首付有些尴尬。因为北京的非普标准是468万，以此计算，首付只要60%，280万。而超过468就要80%首付了。所以我建议你只购买468万的房产吧，能节约120万首付，做理财也能增加收益啊。还贷月供约1万出头，对你的收入来说没什么压力。

2、 学区房，你的理解可能有些问题。海淀的一流学校是肯定没希望的，但其他区的一流也不可能成功。只要是城区的，都非常难，主要是因为你没有北京户口。即便是就近入学，也要讲究户口的，第一序列就是房户合一。你这种情况属于房户分离，要排在第三序列。

而且，所有区的好学校都竞争激烈，基本上第一第二序列就给占满了，再往后基本都是其他学校的随机派位。也就是说，只能保证有学上，但不能保证上哪所学校。这至少在城六区都是一样的，好学校只会更严格。

3、 以你的收入和首付款，实在不建议买共有产权，没什么意思。不仅申请费劲，升值慢，出售变现还有很多障碍，实在不建议。

4、 两年后的大额收入，对今天的投资没什么影响。有的太遥远了，你可以等待，但房子不等，孩子的学校也不等啊。

5、 如果要确保孩子上优质小学，在城六区基本是不可能的。只能去大兴、昌平、房山等地的次新盘，因为那些楼盘会引入优质小学的分校，只要是业主就能确保入学。但是，这些学校的真实质量又不好说，必须单独分析。

而且，你持有的是工作居住证，以此获得北京户口的可能性几乎为零。那就是孩子也不可能在北京参加高考，那初中就会回到家乡去就读的。所以，优质小学的小升初优势对你也没什么意义，没必要多花钱。

6、 总结：建议在海淀区购买老公房，然后等待随机派位，拼一下运气。如果能进入中等学校，就是最佳结果。当然，就算是海淀的最普通学校，到了其他某些区也至少算是中等的。之所以建议海淀的公房，主要是除了学位之外，能保值升值，因为海淀的房子是除西城之外最抗跌的。所以哪怕没有进入优质校，至少投资不受损失。

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