青岛崂山哪些房子可以买 2023年青岛主城区购房攻略

#创作挑战赛#

有这么一个说法，2020年以前，中国的房地产是上半场，基本上无脑买，大概率都会赚钱，2020年以后，中国的房地产是下半场，想从房地产这摊浑水里再捞点金出来，恐怕就需要点技巧、实力了。

盛世古董，乱世黄金。一个物件想要保值增值，必须得有门槛和稀缺性。所以以后楼市必然会走一波分化行情，只能是人口大量进入，能够提供比较高薪资待遇的一二线大中城市核心市区地方的房产，才可以实现保值增值的目的。三四线城市就别想了。

作为全国级别的楼市大神，站在大面上说“房子要买大城市的主城区”、“主城区保值增值”自然是没问题的。但是具体到每个城市上，还不太一样。就比如说我们青岛在2022年，“青岛主城区保值增值”的牛皮肯定是被吹破了。

根据本地二手房平台统计，2022年青岛二手房整体下跌3.14%，而挂牌实际跌幅最大的10个小区里，位于传统市内四区的楼盘，占了4个。2022年青岛降价幅度最大的几个新楼盘，基本也全部位于主城区，个别主城楼盘为了促销，甚至出现了单价近万的降幅。

很多在2021年不听劝，坚持在青岛市区高位站岗的炒房客，可能多花了数十万，甚至近百万，亏了一辆奔驰S、或者宝马7，并非个例。

但是即使是2022年这个楼市的“暗黑之年”，不管是崂山、还是黄岛、乃至城阳，也有不少楼盘，表现坚挺，甚至出现涨价。

也就是说，简单地说“青岛买房选主城”肯定不对，当然我之前说“青岛买房选郊区”，也是不严谨的，至少字面上的这个表述是错误的。容易被钻空子。

经过把青岛每个街道的人口存量、增减数据，以及青岛上市公司，历次参与评比的中小企业数据扒了一遍之后，我把之前的观点修正如下：

青岛买房，能实现保值增值的区域，是能够实现大量产业集中、汇聚人口的核心区域，以及核心区域周围可以作为“睡城”的依山傍水、环境优美的“风水地”。这种区域，在青岛市内四区和近郊区皆有，以近郊新区居多。

目前可以确定的是以崂山金家岭、黄岛唐岛湾、城阳小寨子-正阳中路为三大核心向外辐射，越靠近这三大核心位置，购房越安全，越能保值增值，反之越远则越不安全。

这个观点虽然篇幅比较长，但比以前简单地说“青岛购房选郊区”就严谨多了，也更经得住推敲。

另外，在这里强调一下，2022年，青岛划定了主城区的最新范畴，按照下图的范畴来看，很明显把青岛99%值得买房的区域都已经划入范畴之内。也就是青岛买房主城和郊区之争可以休矣。

但是，考虑到文章篇幅，我们依然认定所谓“主城区”依然只是市南、市北、李沧、崂山四区，暂不包含新晋主城区黄岛和城阳。下同。

作为青岛购房的重头戏，黄岛和城阳我们会另外开篇，这里不再赘述。我们来讲一下主城区。

楼市的关键是，近期看供求、中期看配套、长期看人口。为什么青岛会出现这样的购房攻略？说白了就是，青岛的年轻人口、实体产业、工作机会，并非向传统主城区核心位置集中，而是向一些特定位置转移。对于主城区而言，实体产业主要就是崂山区。而人口集中主要就是“环崂山”。

近崂山购房而不进崂山，才是青岛主城主流选房购房的关键。

一、买房首先要看的是预算和就业通勤。而青岛主城区绝大部分的就业机会，都在崂山区。

房子怎么买？或者说，买房子看什么东西最重要？李嘉诚说，买房子，地段地段还是地段。那么，什么地段是好地段，对青岛而言，五四广场周围的房子，代表了青岛最好的地段吗？显然不是。

如果五四广场周围是青岛最好地段的话，凭什么金都花园只能卖1万多？你说房子旧，但它地段好啊！

很多人又说，我买房子，看中孩子教育，所以江苏路小学边上，或者浮山后第二实验中学隔壁，是青岛购房最好的地段吗？也未必。

一句话，你要是看中孩子教育，会来青岛吗？东北老铁三省，教育随便拎出一个来都碾压山东和广东，它不香吗？

要知道，东北的教育一直是长板，内卷程度也轻得多，而深圳的教育一直是短板。那年轻人为什么只去深圳，不去东北呢？

那么，又有人说，老青岛代表着青岛独特的历史文化和建筑风格，因此八大关、栈桥一带是好位置，青岛买房就得呆在老城区才有青岛味道……直接错离谱了。

那好，一句话告诉你这个观点的不合理之处：如果你认为人文景观这些东西最重要的话，那你为什么不去张家界、九寨沟、大理、丽江这些地方买房呢？

这句话憋你个三天三夜都想不出一个完美的回答，对吧。

实际上，正确的答案是：年轻人之所以去深圳而不去东北，是因为深圳有华为、腾讯、大疆这样的名企，能提供国内最佳的就业机会和薪资待遇，相反东北尽管有良好的教育配套，却不能给你开出这样的待遇。

你之所以呆在青岛而没有去张家界、九寨沟生活，是因为青岛有海尔、海信这样的500强企业，以及青岛港繁忙的进出口业务养活了周边大量的配套企业。相反张家界或者九寨沟你找不到这样的机会。

所以，作为购房者，你买房的时候要面临很多因素的考量。孰重孰轻，我的看法是：对于首套房刚需，和二套房改善这两种占了绝大多数比例的购房者而言，买房首先要看的是预算，在满足预算的前提下，先看房子周边的就业机会和通勤距离。这两项才是你购房要考虑的重头。在满足了预算和就业这两大前提之后，你再来考虑教育、医疗、商圈、地铁这些东西的最优解。

至于什么老城区的红瓦绿树、碧海蓝天……嗯，恕我直言，这些东西是你周末或者节假日带女朋友或者孩子打开拍照时候用的。除了满足你心中那么一点小情节以外毫无意义，除非你是买三套房、或者四套房，否则请不要让这些东西干扰到你的购房判断。

所以有这么一个段子：买房之后你的幸福指数，是跟家周边学校和商圈配套的丰富程度成正比的。但更重要的是，这个幸福指数，还跟你上班通勤时长的平方成反比的。

那么，青岛人怎么买房，关键数据，就是看青岛主城的就业机会分布在哪些区域。正确答案是：它们都在崂山区。

青岛市区，有23家上市公司，其中崂山13家，市南 市北 李沧10家。

青岛市区，有27家“小巨人”企业，其中崂山15家，市南 市北 李沧12家。

青岛市区，有124家雏鹰企业，其中崂山86家，市南 市北 李沧38家。

青岛市区的专精特新中小企业，其中崂山264家，市南 市北 李沧140家。

很明显，在这些涵盖青岛各行各业的企业评比过程中，崂山区都是绝对的大头，大于市南 市北 李沧的和。

衡量企业密度的时候，还有一个关键数据就是“亿元楼”，也就是税收超过1亿元的写字楼宇，而在2021年崂山区亿元楼座达到35座，稳居青岛各区第一名。

这才是很多地产人分析青岛主城区“东强西弱、市区买房买东不买西”的关键，青岛市区绝大部分产业都聚集在崂山区，才是青岛主城区西部绝大多数街道人口都在持续外流、东部绝大多数街道还能吸纳人口的原因之一。这个数据，以市北区最为明显：

二、崂山区拥有大批优质产业，但是不能吸纳大量人口，房价过高，不接地气是关键原因。

刚才说了，青岛传统主城区的就业看崂山区。在吸引企业落地的层面上，崂山非常亮眼，但是崂山另外一组数据并不好看。

那就是从2018年以后的数据来看，崂山区每年吸引的人口数量都在几千人的水平，接近人口零增长，青岛各区里，如果不看远郊区的莱西、平度的话，那么市南、崂山两区，是当之无愧的“难兄难弟”。

市南的老龄化、人口流出幅度比鹤岗、鸡西还高，出现这种情况可以理解，但是崂山代表了青岛最高端的就业机会，为何如此没有吸引力？崂山房价太高是关键。

要知道，产业对楼市虽然有很大促进作用，但产业对楼市的绑定，没有山海景观这么强，不是只能买了这个小区才能满足孩子入学的要求，更不是必须在这栋楼上才能看到特定的美景。

如果产业带周围的房子太贵，和周围存在强大的落差的话，那么只要能满足通勤时间不太长这个要求，购房者用脚投票，离开这里也是很正常的事情。

这就是崂山楼市目前面临的窘境：

一边很多地产人说崂山房子，价格坚挺，有钱人有消费能力，保值；另一方面，崂山楼盘的整体去化周期一直居高不下，大部分楼盘实际并没有卖出去多少套，所谓青岛楼市按销售额排名，卖得最好的几个盘在崂山，不过是因为这里房价高，卖一套顶别人五套甚至十套的原因罢了。

崂山的房价有多“飘”？我们来看看数据。

去年年底，有这么一则消息，青岛2022年第四次土拍，紧靠着青银高速的两块地，被海信和华润两家开发商摘得，经过了激烈的多次竞争，拍出了18980元的楼面价。

站在开发商角度，高达18980的楼面价，房价似乎怎么看也很难低于3万。坊间普遍认为开发商报价应该不会低于4万，甚至有可能突破5万。毕竟这里是货真价实的崂山区，卖出如此价格才能对得起崂山这两个字的壕气。

问题是，这两个小区，如此价格，你会买吗？主流购房者的回答是不买——道理很简单，从这个位置向北开车5分钟就是东李，森林公园现在起价不到2万，隔壁还有两个盘，华新园郡台和青山湖岸，也就是2万出点头……

如此高的差价，如果买150平米的房子，单价每平米差2万，意味着总价差距300万元上下，一辆最新款V12发动机的迈巴赫S600或者宝马M运动套装的760Li才200万元……

居住在崂山区，能比居住在森林公园获得立竿见影的居住体验提升吗？答案是否。只要视力正常，都能看出这是靠高速的地块，噪音污染是少不了的。而且周围都是刚拆完的城中村，未来会有什么东西，是不是还有其它不利因素，光看控规是说不准的。

至于住在崂山区比较有面子的看法，在300万元或者一辆V12发动机的豪车面前，我相信几乎100%的人都会说：这种面子不要也罢。

更重要的是，从地图上就可以知道，这里处于一个谷地，既不能看海，也很难观山，隔壁就是高速路的噪音。到了冬天，这附近容易“窝风”，污染物沉积比较严重。我还没说隔壁株洲路的商业实验室、化工实验室还在大干快上……

再加上没有山海景观、重点学校这些东西作为“刺激”，实际上崂山的张村河板块是青岛楼市销售最为艰难、去化周期最长的大板块，没有之一。任很多地产人把这个板块的前景吹得天花乱坠，你说青岛下一个卖5万的板块也行，你说这里房价必破7万也可以，甚至说10万我都没意见，反正卖不动就是了。

事实上除了少量楼盘靠关系户和圈层营销以外，张村河的开发商没客户就是没客户。反观森林公园，是2022年下半年青岛销量最好的楼盘之一，成交量高达600多套。

这么大的房价梯度，如此高昂的价格和如此艰难的销售局面在崂山区发生了激烈的碰撞，必然是有问题的。原因何在？我看有人在视频里尝试做出了一个分析：张村河现在开发商预期4-7万的房价，实际上是根据金家岭、石老人动辄8-10万的房价来定的。

但是石老人这个地方，有山有海，“贵气”十足，8-10万的房价，能吸引大批有钱人来买买买，别的板块谁也别想抢。而对于张村来说，山海溢价是负的。至于产业……隔壁睡城完全可以打着株洲路的产业做卖点，反过来跟你抢客户。

那么可以比较一下济南历下、高新核心区域的奥体板块，坐拥大批行政机关和省属企业总部，代表济南最好的地方，不比崂山差，而这附近的济南银丰玖玺城和济南奥体金茂府的均价，也就是3万上下。甚至不到3万。比崂山便宜太多了。

这就是崂山坐拥青岛主城区绝大多数产业和就业机会，却不能吸引大批人口落地购房的原因所在。当然，在这里澄清一句，这绝不是说崂山的负面，也许人家崂山区，压根儿就不想要那么多人呢。

三、2023年以及未来一段时间，青岛主城买房的主流选择，一段时间内的正确攻略，可能都是“近崂山而不进崂山”。

用如此长的篇幅，分析了那么多产业，其实买房子怎么选，这个结论已经呼之欲出了。

崂山区的房子，如果你的预算是1000万以上，大胆无脑买就行了。如果500-800万预算，你在崂山买到的，一定是有各种缺陷或者不利因素的房子，居住品质不佳或者缺乏配套，个人认为，宁要鸡头，不要凤尾，如此预算，还不如选择一个崂山附近的睡城。目前来看，合适的睡城有浮山后、东李和老四方三个。

浮山后（包括海尔路以西的属于崂山区的浮山后板块）最大的卖点是教育，在目前这段时间生育高峰、婴儿潮的孩子面临入学的时候，浮山后确实也比东李和老四方更受家长关注一些。

但是浮山后的居住环境、楼座密度，确实在青岛叨陪末座，买房子选在山前面是“讲究”，山后面是“将就”，这是亘古不变的定律，不会因为学区而转移。优质学校带来的高昂房产溢价将来随着婴儿潮的过去，肯定要面临下行，这也是没法阻挡的事情。

东李最大的卖点是环境，随着枣山路拓宽、汉川路、铜川路打通，东李到株洲路的通勤越来越方便。东李最大的卖点是环境，山清水秀，但是教育一直是东李的痛点。

这个优质环境的魅力，是否可以阻挡教育拉胯带来的中产焦虑，一直是一个大问题。

当然，还有一个选择就是老四方。很多人奇怪，为什么会把老四方选上，是因为随着跨海大桥高架路李村河延长线几个匝道的打通，在崂山区、株洲路上班的购房者，可以很方便地驱车在30-40分钟内到达水清沟、纺织谷一带。距离远，但是时间短，这就行了。

目前老四方的房价，经过多轮下调以后，比东李略贵一点，相比东李，城市界面差也是不大不小的问题，但老四方胜在配套好，有启元学校、中心医院和万科mall加持，老四方一带的楼盘营销策划，可以有足够底气让购房者在选自己和选东李之间纠结一下。

邻近崂山买房，选择距离崂山区通勤距离近的位置，却不进崂山区，避开崂山区的部分楼盘毫无意义的高昂溢价，是青岛传统主城区主流购房的关键。

至于这三大睡城的具体楼盘怎么选，为了避免有给开发商做广告的嫌疑，请大家点赞、关注，在私信里向我咨询。

四、青岛主城区购房，其它攻略如下：

首先：青岛买房，第一不选老市南，第二不选老市北，远离这些老青岛们的情怀之地，是这几年青岛买房很重要的一句忠告。

青岛买房为什么不看红瓦绿树、碧海蓝天，不看栈桥、教堂、八大关这些著名景点，我在之前的分析里已经讲得很明白了。老市南、老市北这些地方，不仅遍地老破小，更重要的是人口流出、产业流失，老龄化，年轻人在这些地方，基本上没有相应的就业机会。才是不买的关键。

城市改造，老城区复兴，虽然是这段时间青岛街头巷尾热议的话题，但是这些东西，涉及的更多是文化、旅游方面的议题，跟大家买房、通勤没有什么关系。不要让历史文化、人文景观左右了你的购房判断。

其次，预算一千万以上选崂山，750万-1000万可以在崂山和周边睡城之间纠结，250万到750万，三大睡城：浮山后、东李和老四方之间随便选。建议预算高的选东李，预算低的选老四方，凭个人嗜好亦可，浮山后如果孩子立即面临就学可以买，如果孩子就学不是急所，不建议到浮山后凑热闹。

这里已经说过，就不多赘述了。250万到600万，应该是青岛主城安家置业的主流选择，所以“近崂山而不进崂山”应该是主流购房者在青岛主城买房的首先攻略。

再次，预算250万以下，选李沧北、环湾大道周边，或者一些次新二手房。当然，这个预算，尽量去郊区。城阳核心位置，比李沧北、环湾一带保值能力肯定是强得多。这个我们在城阳篇里仔细讲一下。西海岸同理。

但外溢尽量选城阳不选西海岸，因为薛家岛附近合适的产品太少，价格高，配套是做给旅游的，生活配套不如高新区，选薛家岛的话，必经的老市南又没有活力，徒增通勤距离，仅此而已。

最后，如果预算实在不够，宁可外溢到白沙湾、高新区，不要考虑老破小。

再强调一次，具体楼盘怎么选，为了避免有给开发商做广告的嫌疑，请大家点赞、关注，在私信里向我咨询。

我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。

我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。

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