北京房产不良资产处置盈利模式（北京楼市:快清仓不良资产）

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!，下面我们就来说一说关于北京房产不良资产处置盈利模式?我们一起去了解并探讨一下这个问题吧!

北京房产不良资产处置盈利模式

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

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Q:提问:京总，你好，关注京房会有一段时间了，也非常仔细阅读了星球的部分精华文章。因为最近房价有回暖迹象，同时担心人口红利的长期影响，我正在思考是否在年底或什么时候出售一套房产。具体房产均在海淀区，分配为： 1. 自住在翠微路附近颐源居小区，168平，价格在1900左右。学区房，翠微小学，孩子还未结婚，不知是否有必要考虑这一因素。

2. 四季青附近四季香山小区，出租，无产权，一层171平，地下86平，有40平院子. 因为开发商把计划中的绿化带改为了住宅，这个小区内有的房子没有房产证，销售价格比正常房源低不少，大概价格可能在1600左右，不确定。3. 牡丹园金尚嘉园，出租，塔楼，西南方向，一层，114平，价格在1500左右。

Q1: 因为没有投资渠道，可否再等几年出售，看看房价是否还能继续上涨，毕竟上涨收益会大于房租或者理财收益。但是担心坐电梯，错过高点。Q2. 如果选择卖一套房，卖掉哪套比较合适。 个人选择金尚嘉园，虽然地理位置很好，租售比也不错，但是一家人住不下。Q3. 如果不是合适卖房时间，是否需要置换到其他更具升值的区域，获得更大收益。西城、朝阳还是海淀可以考虑？ 个人喜欢150 以上的，可自住也可出租。

A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘、81#北京房产投资核心逻辑和原理、08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策;1、北京的优质板块价格一直上涨是大概率事件，即便是下跌也是上涨过后的自然回调，假如这轮行情普遍上涨30，价量到达顶峰时会出现一个冷静期，这个冷静期大家出手会相对谨慎一些，这个期间就会出现价格回调，这些核心位置的商品房交易量活跃，反应也是最敏锐的，这些房子大多是厚产资产配置的工具，其涨跌和人口、政策都没什么太多关系，涨30回落5-10属于正常，偏远地区的刚需盘和城市的中高收入群体的多少有关系，如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员，这类房子的保值性也会随之减弱，其次租售比是在房价不涨的前提下，作为一种理财对比的计算方式，房价一旦上涨，租售比就失去意义了。

2、如果你们计划只出一套，我建议是四季香山，没有产权的房子实际上是不受法律保护的，这种大面积的房子大家关注更多的是财产的保值与升值，其次才是房子本身的使用价值，即便未来升值此类房屋也不太好兑现，金融属性彻底全差，综合价值比较弱，其次你们缺乏优质的大盘，持仓面积还可，但这些房子大多都在区域的第三梯队后面，反应速度也都是后知后觉的，颐源居金尚嘉园都属于二类商圈二类盘，尤其是颐源居，这么大面积在这个地方很资源错配，效率很差，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)对比其他区同等价位楼盘详细行情;其次你不用考虑学区问题，孩子上学还早有足够的准备空间，如果选筹的目标是西城和海淀，这个价位对应的学校也要比翠微好很多。

我给你2个方案，一种是出一套四季香山 金尚嘉园，对应换筹的区域可以看一下海淀的万柳区域碧水云天，光大水墨风景，西城金融街西城晶华，这两个区域的学区都是重点，且地段楼盘价值大于学区价值，可忽略学区溢价的问题。第二种是 换筹颐源居，颐源居换筹到头部商圈头部盘，可以选在朝阳，总价1500-2000之间。这样你们3套压缩为2套，持有的全是大盘，每一轮行情都能吃透，如果还有房票的情况下再考虑第三套，全动为效率最优的方案，祝顺利！

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Q:提问:京总好，一直在关注你的文章和最近各位提问的回答，感觉你对北京房子深有研究，你不仅是房产专家，更是经济学家！每个问题都分析的很到位！我们现有一套东城安德路约80平房子，出售后，可以凑800万首付，想要置换一套保值养老房，孩子刚满18周岁，有首套购房资格，想以孩子名义买做接力贷！我和爱人都在北二环上班，最近看了好几个新楼盘，想要咨询几个问题，比较纠结是买新房还是在北边奥森旁边换个二手房合适，但二手房和新房单价现在差别不是很大，新房感觉看着舒服些，弊端是交房时间长，都是期房。

这几天陆续看了新楼盘：东城：天坛府，华龙IN巷。丰台：永定金茂府，龙樾天元，和瑞三号院，龙湖九里熙宸！丽泽北京悦府，北京瑞府，海淀田村的海淀府，永丰科技园的中海楼盘等！看中了永定金茂府，但又觉得从北边跑到南边有点亏，太大的太贵的买不起也觉得没把握！

对于工薪族来说，我们的预算1200万左右！现在比较迷茫，不知道如何选择，原来一直住在六铺炕附近，比较钟情于老城区，现在看了新房，又觉得老破小虽然生活交通方便，但是，感觉没品质，不知道如何取舍，请求指点迷津！帮分析一下到底是北边就近上班的二手房还是去南边买个新房子合适？也不想去五环外买房！谢谢！

A:回答:您好，关于新盘和二手盘该如何选择，星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理有详细文章,建议你全文阅读,我们从利益层面去考虑会比较清晰，首先新盘的位置大多都是偏离主城区的，配套也是不完善的，同时价格相对便宜，如果你看的新房符合我上面所说的条件，但价格并没有很大的优势，这样的盘可能会存在品牌溢价现象，投新盘主要是投被低估的区域，价格比较便宜，只有这样才能有可套利的空间，你想啊主城区配套越来做好，价格也越来越高

次新盘超过刚需所能承受的范围，如果偏远位置新盘的价格只有主城区的一半或者6-7折左右，这样的一个价格就会吸引一部分不愿意在主城区上车的人，用牺牲距离换取品质和面积，你进货价低，即便是配套兑现不了，价格也会上涨，只是比较慢，如果你进货价很高，配套中短期兑现不了，90%的概率会横盘很长时间，因为价格已经提前透支了，或者说开发商已经赚取了后面5-10年的利润，你只能吃10年之后的行情

你看的这些新盘，天坛府、海淀府还值得研究，其它盘各方面的资源都很普通，没有拿得出手的，其次丽泽旁边的还可以，但这个位置和北边相比海拔很低，你如果有通勤需要且工作很稳定，几十年不变的那种，为了自住买在这个地方没什么不妥，但如果你选择范围不仅限这个位置没必要，你在北边上班，最好还是沿着北四环从奥森往东截止到望京，这些位置的资源都很好，保值增值性相比你看的这些盘确定性更大，1200在望京和奥森能选的盘很好，可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！

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Q:提问:房总好，目前家住汽南小区，娃在附近上小学，希望周边购买一套房子，给老家父母和老人过来住，兼顾照顾孩子，不考虑学区，最好是2室，不求大涨保值性即可。目前首付250万左右，老家县城老房子若卖出后大概可得200万左右，但近两年行情不好，一直较难卖出。周边看了军博和广外片区的房子，能负担的范围皆以老破小为主。

看了您星球内的文章，从投资属性上对于这类学区属性的老破小并不推荐，但是家人难以接受投住分离。因此，请问房总: 若只考虑保值性以及后续卖出，这附近的老破小是否可以考虑购买？具体的选房逻辑是什么？是否有推荐的小区？或者除此以外，若考虑5公里范围内，您还有其他的选房方案吗？谢谢！

A:回答:您好，我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对不同区域的老破小有过详细分析,建议你认真阅读,像东西城内的60、70年代的老破小只要没有严重的学区溢价，附近没有保障房人才公寓等类似政策性住房往后的市场不会出什么大问题，保值性尚可，木樨地，军博，广外这三个片区的老旧盘行情都属于同一条涨幅线，没有明显的差距，选盘的话尽可能选一些物管资源在同一区域比较出色的，最好是单位公房，6层板楼优于塔楼

木樨地流通性不错的可以看看西便门西里和东里，这两个盘的2居室价格在700左右，户型不错的是东里全南向的2居，军博可以看看铁东，金城门，你200万首付如果按照常规贷款有些吃力，建议老家县城的房子出掉增加首付，哪怕是折一些价格都可，如果按照250首付做选筹可选范围不多，可以关注下莲花池南里，如果接受不了投住分离，具备成长性的选筹策略应该是用450W 400左右的杠杠去拿远见名苑总价最低的2居，这样以后区域有行情不会吃亏，也不会失去再投价值，其它板块也没有特别合适的，要么就是围绕木樨地附近淘淘老公房社区，要么就是打丽泽附近的品质盘，后者相对更有成长性，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;祝顺利！

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Q:提问:房总好！我住在莲花桥，现名下两套50平左右房，都满五年，一套在昌平北京北400w，另一套在海淀吴家村路10号院400w（有90w贷款），两套房都不住，吴家村的房子学区中等，比较老旧96年的，不想继续持有，怕学区房政策有变日后出手困难，卖出的话又没有合适的理财手段，想换房保值升值，目前有三个方案：

一个是卖出吴家村的房子置换常营的50平左右的金隅丽景园，感觉环境一般，置换效果一般，另一个是全部卖出置换亦庄的金隅东郡，但价格过高，怕高位站岗，而且听说金域东郡有学区加持，我暂时用不了，比较浪费，两换一存在一定风险，最后一个是卖出吴家村的房子持有现金去理财，怕持续贬值，目前没有急迫的用钱需求，因此比较纠结，看看您有什么建议，其他区域的房子也可考虑，不知现在是持有现金好还是持有房产更加保值增值

A:回答:您好,我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图中已经对全区域进行过详细分析,吴家村路10号院在六里桥板块属于尾部盘,六里桥区域综合价值一般,吴家村路10号院的升值属性很弱,区域里综合指标比较好的盘为风荷曲苑、盛今佳园、橙色年代,吴家村路10号院在未来市场上的表现会很匮乏,且小户型不是这种区域的主流户型,北京北属于立水桥板块的标杆盘,立水桥虽然界面一般,但可以承接东南西三个方向的溢出,保值性还可;北京北在同区域竞争力凸显;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;

如果两套全部出掉可以考虑市区比较稳健的板块,两套房本金800左右,加400-500的杠杆总价1200-1300可以选一套优质地段的品质物业盘,如望京朝青;保值性和升值性都优于六里桥和立水桥;如果两套全部出掉买亦庄没有居住需求不是很合适,如果出掉吴家村一套换掉贷款可以加300-400左右的杠杆,总价600-700左右可以优选亦庄的万科金域东郡

单独出掉吴家村去置换常营的金隅丽景园实际效果不会太明显,常营属于国贸的次级板块,次级板块的涨价逻辑是一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,首选的是居住体验良好,价格低于核心区的次新盘;金隅丽景园作为纯投还可,过去两年的收益性还可,是手持现金150-200撬动的目标,300以上应该关注更高级别的盘,如苹果派、北京新天地、柏林爱乐等类似盘;可参考星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图祝一切顺利!

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Q:提问:京总您好！我现居住在慧忠北里的新荣家园小区，三居140平米无贷款，房子买的比较早，当时这个小区品质很好，但毕竟已经是20多年的老楼盘了。由于拜读了很多您的文章受益匪浅，所以现在有想法置换一套能够稳定升值且兼顾居住的品质房。我名下仅此一套房产，想先拿老房产做抵押贷款，待购入新房后找个合适的时机再卖出老房。现在不知道置换的想法是否成熟，且此置换的方式是否正确？

另外我的预算在1200-1300之间，区域的话想选择在您说的奥森—望京区域，希望以您专业的角度推荐一个投资性价比更高的楼盘。另外我16年由于自身欠缺认知，在丰台的鲁能钓鱼台美高梅公馆买了一套70平米总价600万的商住房，17年出台商住房政策后直到如今一直出租（月租8500），我感觉政策没有任何挽回的空间！现在该如何处理能够实现损失最小化，想请教一下您专业的建议，由衷的感谢您

A:回答:您好,置换新荣家园正确,这个盘成长很慢,倒不必先买后卖,你做抵押贷款会增加额外的费用,先买后卖是原本持有的房产成长很好,如果遇到小牛市会有不错的涨幅,这种情况可以做抵押贷款先买吃两套的行情,其次美高梅应该尽快出掉,商住人为干预性太强,不是一个好的投资品,并且你这个总价600多,这些钱换成商品房涨幅会高于商住,租金不是房产收益的主体,房价一旦上涨,租金回报率再高也没有意义,

你可以把第一套的总价提到1800-1900这样子,买到望京的龙头位置,买后再做一部分抵押贷款买入二套,第二套选筹的思路还是靠近产业区,面积可以压缩品质要提高,这样你两套优质盘长持即可,一轮大牛市基本就把美高梅的损失赚回来,建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理有,文章中有关于各类房屋置换升级的系统性指导建议,祝顺利！

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Q:提问:你好。最近想入手朝阳一居，非首套，首付230以下，主要是想外租和保值，目前看了几个，比较心仪南新园，此外农光里，或石佛营的一居室也不错，均为95左右的房子。另外呢，还有一套呢，是红庙北里的一个老楼有电梯，总价低，但是央产房，上世纪八九年的。不知道这哪个更好些

A:回答:您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳大部分区域有过向西分析,如果在朝阳置业建议仔细阅读,你可以重点考虑炫特，这个盘很好，或者沿着朝阳北路朝阳路姚家园路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，夹在以上四个点中间位置的资源就很不好了，

再和你说说华威桥和潘家园，朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理;你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这些区域近五年的详细行情;

这一大片除了山水其他盘价格都很低，并且一直是一个价，三环的位置靠近国贸这个价是不正常的，所以这些位置基本是什么价买卖的时候还是什么价，农光里已经靠近这个区域了，成长环境不是很好。关于红庙北里这一带的老公房社区，租金水平不错，但增值性差点，唯一的价值是产业价值，距离国贸比较近，但自身产品比较普通，属于市场上的尾部，如果方圆十公里内全是这种盘，那这个盘的位置就很好了，但凡旁边有新一点的区域新一点的盘红庙瞬间就弱了，小户型基本年轻人买的居多，他们宁愿有一点通勤时间也希望住的小区新一点，所以常营一直很火，也并不是说这种盘没有行情，只是购买力少些，成长比较慢，祝顺利！

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Q:提问:京总好！认真阅读了星球置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！

​A:回答; 您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研;我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过详细分析,建议全文阅读,

具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析

有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买在龙头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问;

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Q:提问:京总好，向您请教房产配置的问题，我在京工作,有一套700万的房产,之前投资了一套固安的房子,总价100万左右,房本预计明年五一左右能下来,请问没有房本的房子如何才能买卖交易,是装修后卖还是毛坯卖,另外我在事业发展中也比较困惑,我在制造业从事行政工作,年入税后约2W/月,收入实在很低,勉强能维持生活开销,有没有好一些的职业发展方向渴望指点?谢谢京总,星球的会员连夜阅读,受益匪浅!

A:回答:您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读,环京区域大部分区域并不具备投资属性,流入人口太少,本地缺乏核心产业支撑,未来上涨空间受限,固安的房子建议尽早卖掉,可以试着联系开发商和中介做更名,会需要一些费用,不要装修,这个环节非常没必要,装修的目的是为了增加溢价,这种区域其实是增加了时间和成本,结果反而不会增加溢价反而会损失成本和效率,固安的房子处理完之后配合北京的房子做一些贷款,这样就有了首付款可以再买一套,2、制造业属于传统行业正在走下坡路,行政部门更是创造不了太多的价值,没有对自己帮助提升的工作一定要尽早离开,房产、金融类的工作离“钱”近,门槛相对也比较低,只要用心做,未来都会有很好的发展,祝富贵!

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宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

17#石景山未来楼市的预判及购买建议

实操类（部分文章）

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

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