4万4买二手房一个月被强拆 新购商品房挡光严重

1、案件事实：

佟某、吴某与恒营公司签订《商品房买卖合同》，佟某、吴某购买恒营公司开发建设的鞍山富力城（一期）房屋。该《商品房买卖合同》后附图纸中显示北侧有开敞阳台，阳台外是窗井上空。南侧亦有开敞阳台，未标注阳台外有其他遮挡物。在售楼处提供的图纸及宣传资料中南、北侧阳台均未标注有其他。

涉案房屋于2019年12月23日竣工验收合格并于2020年12月30日交付佟某、吴某。交付的房屋南阳台被单元楼进户门墙体遮挡了三分之一左右，北侧阳台外有窗井上空，窗井外是走廊，即北阳台外还有两面墙，导致室内挡光严重。后佟某、吴某要求按照合同总价10%承担违约金，约6万元。

阳台外有遮挡物

2、法院判决：

法院认定，依法成立的合同受法律保护。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定履行合同义务。本案中，佟某、吴某与恒营公司签订的《商品房买卖合同》后附图纸标明了南侧、北侧均有阳台，除北侧阳台外有窗井上空，再无其他标注，现佟某、吴某所接收房屋南侧阳台被进户门墙体遮挡了近三分之一左右，北侧阳台窗井上空之外还有走廊，导致室内挡光严重，而恒营公司并未举证证明其针对上述两种情况对佟某、吴某进行了告知，故恒营公司已构成违约，应承担违约责任。鉴于双方在《商品房买卖合同》中并未约定此种情况恒营公司如何承担责任，故法院酌定由恒营公司支付给佟某、吴某违约金3万元。

开发商应承担违约责任

3、律师解析：

在本案中，因房屋已竣工验收并已交付，故对于《商品房买卖合同》而言，虽然开发商交付的房屋有挡光的瑕疵，但不会导致合同无法履行，故本案中要求解除合同的可能性很小，所以本案当事人要求支付违约金，而不是要求解除合同。

那么，对于此类案件，如果在开发商交付瑕疵时，应如何解除《商品房买卖合同》呢？本律师建议如下：

1、以房屋交付不符合约定为由拒绝接受房屋，以逾期交房超30日行使合同解除权。一般情况下，在商品房买卖合同约定，如果逾期交付30日则买受人有权解除合同，所以说，如果开发商交付的房屋出现瑕疵，则可以交付不符合合同约定为由拒绝接收房屋，要求开发商整改，但前提一定要注意审核合同约定的交付条件，不能按照自己认为的交付标准要求开发商。

2、以无法实现合同目的为由要求解除合同。按照民法典规定，如果一方违约导致无法实现合同目的，则守约方要求解除合同。结合商品房买卖合同，若开发商交付的房屋出现瑕疵，可以先要求开发商限期整改，如果限期仍无法整改，则可以考虑以无法满足居住条件为由要求解除合同，但注意在本案中若想以此解除合同，需要评估其挡光对居住的影响程度，大概率需要进行挡光的司法鉴定，才能看是否导致不能正常居住。所以，在本案中使用时应较为慎重。

3、关于交房标准，本律师提示购房人要格外关注。在《商品房买卖合同》第八条，关于交房标准，常常会出现多种选择，并且开发商也会在商品房买卖合同补充协议中做特别约定，容易出现争议的交房标准是“以竣工验收合格”，还是“以竣工验收备案表”，这在司法实践中，各地法院的认定是不一样的，最高院曾在个别指导案例中认定是以竣工备案表作为交付标准，但各地法院一般会结合当地行政主管部门的管理规定做不同的认定，故一定要结合当地司法实践的案例来评估，不能擅自以交付不符合交房标准为由拒绝接收房屋，否则也将承担违约责任。

综上，在购房时建议请律师陪同签署《商品房买卖合同》及补充协议，做到对于合同条款明明白白之后，再签字确认，律师为这样的购房人点一个大大的“赞”！

认真研究商品房买卖合同条款