二手房容易烂尾吗（二手房需关注的税费）

一、预售房烂尾频发

从6月中旬起，全国各地频发烂尾楼业务集体停贷声明，面对房企摆烂、交房无期、高额房的压力下，烂尾楼业主无奈之下的自救之举，当掏空2代人、6个钱包，却换来一套可能永远住不进去的房子，却依然需要每个月偿还高额房贷，这里面大多数人还有租房成本、养育等生活成本，一切的不利因素几乎都由购房者背负，集体断贷撕下了房产泡沫的又一层遮羞布。

二、非要买房？

国内经历了房价高速增长的10几年，普遍认为房价已在高位；购房为什么一直是人们追求的目标？大体是几个方面：结婚需求、小孩上学需求、传统观念自有房产执念影响、抵御通胀相对而言的较好的选择。

不清楚国内未来房价怎么发展，从某些角度来看，既要考虑人口增速、生育成本等压力，控制快速上涨，坚持房住不炒；也需要维持一定市场需求，卖地增加财政收入；总体来说想要维持稳定增长的步调。

三、购二手房关注事项：

据不完全统计，截至2022.7.13全国已有104个楼盘业主发布集体停贷声明，让不少购买新房者持观望态度，部分人开始转而关注二手房；在这里作者没有引导意思，仅分享一些购二手房的税费、交易流程的避坑经验，仅供参考。

二手房普遍说是最优考虑的选择是位置、配套，也就是交通便，配套的学区、商业、医院等；其次是价格、环境以及以后置换卖房是否好卖。

二手房整体来讲交通、配套已经发展起来了，但是交易成本较高，并且比新房存在更多需要过程把控的因素，那怎么可以尽可能减少税费支出与交易注意事项喃？

四、二手房税费

以成都二手房交易为例，卖方市场，税费几乎都会转嫁给买方，要么加在房价里，要么单独协议由买方承担：

1. 以房产证与契税票时间孰早为准计算年限，满二年的唯一住房或者满五年免交增值税5%，100万即可节约5万元。

2. 以卖方房产证与契税票时间孰早为准计算年限，满五年的唯一住房，在免增值税的基础上，再免1%的个税，100万即可节约1万元。

3. 交易房产的契税1%由买方缴纳，这个是无法节约的，只能尽量砍价，减少购房成本。

4. 中介费，以链家为例，大平台价格透、管理成熟；卖家1%，买家2%，除非房价高或者交易有瑕疵，否则很难砍价；其他的小中介一般可以砍价，这个就看你的选择。

5. 办理贷款的服务费、过户手续费、其他小额税杂费等，几千块左右。

以上税费均为价外税费，即购房款以外的费用，在办理银行贷款时不会算进你总购房款的，也就是说需要你自己实打实支付出去的，不能算作购房款的一部分，全部需要自己承担。

五、二手房交易流程

重点注意事项：

1. 仔细查看房屋情况，警惕漏水、反水、水电气检测等

2. 因为买卖不破租赁，签署合同需要写进条款，房东承诺此房未出租，若房东隐瞒租赁或房屋过户前无法解除租赁合同，买方有权单方面解除房屋买卖合同并要求卖房退还已支付的购房款、定金等，并可以要求卖方赔偿购房过程中买方发生的一切费用。

3. 定金最高不超过合同金额的20%，一般给个3-5万即可，并约定好违约责任；合同书面约定房东交物业保证金，确保在由房东清缴物业、水电气等费用后才可房屋交付

4. 过户时核查房产证信息，产权是否清晰（有没有抵押、查封等）、是否为限制性交易房屋等

5. 共有房产需要双方签字过户

6. 过户时核查房屋是否设立居住权，否则交易后，居住权人仍然享有房屋居住权，约定条款参照第1条。

7. 一定要做资金监管，交易资金务必走房管局的资金监管账户，切不可单独转款给卖方

8. 签署合同中需要卖方承诺此房非凶宅、未发生重大事故、房屋不存在质量问题等等，约定条款参照第1条。

9. 贷款放款速度：商代>公积金贷>组合贷；贷款利息成本：商代>组合贷>公积金贷

现在适合买房吗，你怎么看？

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