天津楼市为何跌（实锤天津楼市已经转弯）

“鸡血”的5月新房成交量，可算搞到手了。

预料到会比4月多，但没想到这么飚，整整多了10万平米。

要说515那场土拍对市场没影响，似乎不太客观。

这10万平米里，至少有4万平米，是刺激出来的。

根据我996暗中观察，不少正宗自住买房人都抛弃了以往的单边主义买房观，变得更实际了。

一句话概括5月新房成交特点：

刚需盘成交量下降，改善盘成交量增长。

哪个正常？

成交量下降是正常的，往年都这样啊，小阳春后5月中旬是分水岭。

但今年不正常，刚需盘在走自己的抛物线，改善盘却放量了。

成交量已实锤，楼市正在拉响一个巨大信号。

5月市场没凉，6、7、8月天气太热是楼市淡季。

预告一下吧，今年一定会有热闹的金九银十。

改善板块正在冲鸭。

有的朋友应该记得，徐主编说了一万八千遍的一句话：

最看好天津两个板块——新梅江和中心商务区。

中心商务区，已连续两个月杀进TOP10。

4月因为旭辉滨海江来集中签约，板块成交335套。

但5月又成交302套，足以证明板块起势了。

第一名，旭辉滨海江来，签约69套，签约均价22688元/平米。

第二名，万科滨海大都会，签约65套，签约均价22498元/平米。

很明显的趋势，改善人群，更认产品。

大落地窗这样的“新货”，开始碾压“老货”了。

接下来，产品、需求、价格，会越来越匹配。

中梁石榴滨海湾、复地壹号湾，分别签约39套和35套。

还是改善卖的好。

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按成交套数排名，5月新梅江没上榜，签约274套，排12名。

但如果按照成交面积算，它可是排在了第8名，相当好的成绩。

从去年12月，天津瑞府入市开始，新梅江正式走上启动之路。

今年3-5月，量涨价涨。

本就炙烤的新梅江，又撒了点孜然辣子面，更有味道了。

以至于预算有限的人，买新房的路越来越窄了，这也是河西次新房涨价的原因。

现在最难的，是卖一买一。

很多人问，想买新房，二手房卖不掉怎么办？说实话，除了降价真没太好的办法。

但如果这个市场上，连波段行情都没有，二手房置换改善，更难上加难。

现在对改善是个机会，一定要有取有舍。

5月新梅江签约量最高的还是绿城诚园，其次是天津瑞府。

马上中海寰宇时代、天津瑞府都要开盘，怎么选？

如果单价接近，还是天津瑞府性价比高。

如果特别喜欢热闹的生活方式，就选寰宇时代。

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还要说一个板块——北辰瑞景。

这是北辰“全村儿的希望”，唯一北边杀出来的改善板块。

5月签约256套，签约均价22166元/平米。

运河文化城，竟然签约了164套，这可是妥妥的改善盘。

史无前例啊，甚至碾压老牌销冠未来城（签约150套）。

今年的行情——改善先行，没错吧？

下半年会更明显。

刚需板块成交量下滑，恢复正常。

团泊东、宝坻城南、京津新城等，这些低总价板块，由于基数大，依旧在榜内。

但是，成交量明显减少。

富力新城才成交142套，这还是我们认识的富力新城吗？以前不卖200套哪能过瘾？

宝坻城南成交量减少了22%；京津新城减少了23%。

咸水沽、南湖，都被甩出前十名了，将近两年了，这还是头一回啊。

不过天嘉湖是个例外，成交量倒是涨了。

融创星耀五洲签约133套，也是津南区第二名。

这个成绩有点看不懂。

精武镇的宾水西，还是火的一塌糊涂。

人怕出名猪怕壮，板块也如此。

保利和光尘樾用实际行动表示了“心不狠，站不稳”！

涨到2.1万/平米，还能签约233套，也是神了。

“保利和光尘樾还能不能买？”这个问题从春天问到了夏天。

就说一个标准吧：

宾水西小高层地段价值2.1万/平米，如果不超，可以闭眼买。

涨到2.3万/平米，也是合理的，再涨就先停一停吧（现阶段）。

（保利和光尘樾要涨到2.5万/平米，不解释太多。）

现在宾水西整体是向上的态势，量这么好，没理由回头。

希望保利卖的慢一点，喘口气。

天津房价不会涨，这句话是很脆弱的。

涨与不涨，都不能一竿子打死。

生态城5月跑出了个“千套奔袭”。

感觉生态城热度疲软了吧，可竟然能签约1244套。

这个数字破纪录了，首次“上千”。

2020全年成交6441套，今年前5个月就干了去年的55%。

恒大中央公园助了把力，签约351套，大家自己衡量。

热度集中在中部片区和临海新城，这俩组团没毛病。

生态城已板块轮动，中部价格大有碾压起步区之势，但还没轮动到北部。

北部虽然新盘不少，但要慎重，价格战已开始。

这一个连开发商都没看明白的组团。

放心吧，海教园是稳的。

虽然自带招黑体质，但还是千军万马的往那冲。

5月成交量比4月涨了16%。

第一名是锦绣大家，签约56套，签约单价1.9万/平米。

之后是龙湖天璞、四季春晓，分别为84套和70套，签约均价1.8万/平米左右。

南部与中部价差越来越小，部分买房人回流到中部。

大连同岳那两块1.2万/平米的地，对板块有刺激作用。

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是不是好奇国展西卖的怎么样？

挺一般，签约218套，第17名，还不及海教园一半的量。

大华国展世家签约88套，中铁建花语天著签约78套，美的云熙府签约52套。

热度没燥起来。

所以我说买房一定要回归现实，国展没啥用，赶紧把学校建了、地铁开了。

武清商务区的“王冠”依旧在。

香雍玖和签约量最高，151套，签约均价1.7万/平米。

第二名是中建壹方九里，70套，签约均价1.8万/平米，量下来了，也是没什么房了。

如果你是北漂，与其买武清商务区，真的不如买中心商务区。

不是一个级别的，武清是没有商务的商务区。

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海洋高新区，也就是滨海西站板块，一直在TOP10边缘徘徊，5月终于上榜。

金海云城签约133套，签约均价1.35万/平米。

一直传烂尾和资金链断裂的问题，也没个最终定论，无风不起浪，先等等吧。

这个盘也不着急买，不会涨价。

滨海吾悦广场、春风海上分别签约88、82套。

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塘沽湾、滨海西站、胡家园怎么选？

从板块发展看，首选滨海西站。

京滨高铁、地铁B1线，这些大公建是风控，不是板块自己想弄就弄的了的。

5月天津板块跑出了新格局。

改善板块上位，有的刚需板块被挤掉队。

这是很明显的信号，不要期待天津有多火的行情，现在的状态，就叫“有行情”了。

不存在急转弯，但不急的转弯也是转弯。

还是那句话：

刚需别着急，改善别错过。

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